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出租公寓是商業(yè)地產(chǎn)中的一個重要類型。美國租房群體龐大，約35% 的人口居住在出租公寓中，隨著房價的不斷攀升，租房大軍增長的同時也帶動了租金上漲和房產(chǎn)增值。由于投資出租公寓可以帶來穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金回報，海外投資者可以委托當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理人員經(jīng)營，無需親力親為。無論您是打算投資獨個單元還是幾十戶的公寓大廈，房屋保險都是您不得不考慮的環(huán)節(jié)。為了能夠減少出租時可能會遇到的麻煩與糾紛，今天我們就來快速普及一下公寓保險的基本常識。

1.   公寓保險類型

出租公寓主要涉及三類保險: 房東保險, 租戶保險, 和自然災(zāi)害保險。

1) 房東保險 (Rental Property Insurance / Landlord Insurance)

房東保險主要保護房東由于自然災(zāi)害、事故、傷害等與房屋相關(guān)因素產(chǎn)生的損失。同時，該類型保險還負責(zé)房東的租金收入損失、維修費、甚至是房屋整體結(jié)構(gòu)替換費用。由于不同保險公司的保單覆蓋范圍有所差異，投資者需要找到專業(yè)人士資訊并在簽字前仔細閱讀條款。一般來說，保單可以涵蓋以下幾點或全部內(nèi)容：

- 房屋損失 (property damage): 保護公寓建筑和單元因火災(zāi)、暴風(fēng)雨、搶劫、蓄意破環(huán)及租戶行為遭受的損失。

- 責(zé)任保險 (liability insurance): 保護房東不受責(zé)任索賠及訴訟。無論是租客、訪客、還是入侵者在房屋中受傷，責(zé)任保險都可以負責(zé)支付相關(guān)費用 (如: 醫(yī)療費，訴訟費，安置費等等)。該條款還會保護因房東本人造成的租客個人財產(chǎn)損失。例如: 由于房東忘記修理漏水的管道而導(dǎo)致租客收藏的昂貴唱片發(fā)霉，責(zé)任保險將負責(zé)賠償。

- 收入損失 (loss of income): 負責(zé)因火災(zāi)、暴風(fēng)雨等極端天氣情況導(dǎo)致房屋不可租，而造成的收入損失。

- 選擇性保險項目 (optional coverage): 房東可以在保單中添加其它保險類型。例如: 租金保障險，自然災(zāi)害險，財產(chǎn)保險來保護租屋內(nèi)的個人財物 (家具、地毯等)。

2)  租戶保險

很多租客認為房東的 “房東保險” 會理賠租客的損失，但事實上該只涵蓋房子，投保的是結(jié)構(gòu)，并不保障租戶的個人權(quán)益。也就是說，如果租客在出租屋內(nèi)丟失了東西，房東并不負責(zé)。因此，租戶自己需要購買 “租戶保險” 來降低自己的家具財物因天氣 (火災(zāi)、暴雪、颶風(fēng)、閃電等) 或非天氣因素 (盜竊、動亂，飛機等) 造成的損失。因保額和所選條款的不同，租戶保險的年保費一般在 $100-500 之間。

3) 自然災(zāi)害保險

一般來講，“自然災(zāi)害保險”并不涵蓋在最基礎(chǔ)的“房東保險”中。如果您的房屋位于高危險地區(qū)，例如地震帶或是洪水易發(fā)區(qū)，建議您購買某一種或幾種災(zāi)害險來降低可預(yù)見的損失。同樣是龍卷風(fēng)保單，頻頻發(fā)生風(fēng)暴克薩斯州 (Texes) 的保費一定會高于危險系數(shù)較低的密歇根州 (Michigan)。

2.  如何降低保險開銷

- 加強房屋安全性。如果房東能夠加裝防盜監(jiān)控設(shè)施，煙霧報警器，防火報警器等會降低危險發(fā)生概率，更符合保險公司降低保費的標(biāo)準(zhǔn)。

- 把房屋保險與其他類型保險(如車險) 綁定在同一個公司投保，更容易獲得折扣，從而降低總開銷。

- 提高自費額度，這意味著投保人在遇到損失時自己負責(zé)的比例較高 。例如: 某房東保險的自費額度為$2000 ，房東總損失為$4000，保險公司只負責(zé)賠償 $2000。自費額度越高，保費相應(yīng)就越便宜。

- 老客戶優(yōu)惠。保險公司一般會給3年以上的老客戶5-10% 不等的折扣。

3. 保險索賠程序及時限

- 如果緊急情況發(fā)生(某人受傷，火災(zāi)等)，請第一時間撥打911求助。

- 觀察事發(fā)現(xiàn)場。保險理賠人將會對現(xiàn)場的損壞狀況進行檢查。需要注意的是，房東需要在向保險公司申請理賠前盡量多的收集信息。

- 紀錄房屋損壞狀況及傷者情況。房東需要用照片或文字記錄下房屋損害狀況。如果有傷者，房東需要記錄下當(dāng)時所發(fā)生的所有情況以及傷情如何。

- 在時間發(fā)生后60天內(nèi)聯(lián)系保險經(jīng)紀人或保險公司，有些公司支持網(wǎng)上提交索賠申請。為了加快索賠程序的進程，房東需要配合保險公司及時提交相關(guān)材料。

- 保存所有事件相關(guān)文件。嚴重的事故可能會導(dǎo)致法律訴訟，房東需要保存好所有證據(jù)，以備日后不時之需。

- 雖然不同保險公司的索賠政策不一，但一般會在30天內(nèi)給客戶反饋。

總結(jié)

由于美國擁有大量的租房人口，經(jīng)營出租公寓對于海外投資者來無疑是平衡資產(chǎn)配置、獲得穩(wěn)定收益的不二選擇。然而，成功購買公寓地產(chǎn)僅僅只是投資征程的開始。如果您也希望在提高收益的同時降低由于“不可控”因素造成巨大損失，那就需要了解房屋保險、重視保險的必要性。無論您是對海外出租公寓項目感興趣，還是希望深入了解相關(guān)保險條款，我們國內(nèi)的顧問都可以幫您對接海外華人專家，即時為您答疑解惑。