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近年來，紐約(房價)租賃市場風云變幻。2025年9月，有媒體報道，Joel Wiener及其旗下實體計劃拍賣93棟公寓樓，共計5,100套單元，以償還對Flagstar Bank超過 5.64 億美元的債務。

1. 拍賣規(guī)模與原因

• 此次擬拍賣的93棟公寓樓涉及5,100個租賃單元，大部分為受租金管制（rent-stabilized）單位。

• Wiener相關實體于2025年5月向破產(chǎn)法庭提出破產(chǎn)申請，以應對對Flagstar Bank的巨額債務。

• 據(jù)披露，這些被拍賣的樓宇其實體已欠Flagstar超過5.64億美元借款。

   

2. 拍賣流程 & 時間表

• 到目前為止，有50份保密協(xié)議（Confidentiality Agreement）已簽署，意味著已有不少潛在買家開始盡職調查。

• 擬定的投標截止日期是2025年12月12日，而拍賣日期則定為2026年1 月8日（需要得到聯(lián)邦法官批準）。

• 拍賣后如果有買家或再融資接手，租戶現(xiàn)有的租賃合同一般繼續(xù)有效。

   

3. 財務與經(jīng)營困境

Wiener 方面將陷入困境歸因于以下幾個因素：

• 利率上升導致借貸成本大幅提高

• 通脹推高了維修、能源等運營成本

• 租金回收率下滑（部分租戶拖欠租金）

• 紐約州、紐約市近年來頒布的對租客較為有利的法規(guī)（對房東不利）

• 被拍賣樓宇中存在較多住房法典（Housing Code）違規(guī)情況，其中標為 “立刻危險” 的違規(guī)案發(fā)率在這些樓里從 2014 年起大幅上升，約是同類受租金管制樓宇違規(guī)率的兩倍。

• 在融資方面，Wiener 曾通過其名為Zarasai Group（英屬維爾京群島注冊公司）在以色列債券市場融資。該公司正在重組其在特拉維夫證券交易所發(fā)行的2.75億美元債券（10億以色列謝克爾）。

   

紐約市一家政策研究機構 CBC 曾統(tǒng)計：2024 年，純租金管制（100% stabilized）樓宇在紐約全市范圍每套單元平均成交價為約175,225美元，而在布朗克斯更低，僅約112,023美元。這個數(shù)據(jù)能幫助我們估算：即便這些5,100個單元全部以租金管制類標準估價，總體估值也可能遠低于傳統(tǒng)自由市場公寓。

• Wiener在1980年代末期就開始買入受租金管制的公寓樓，后來在1997年正式成立Pinnacle Group。

• 在2000年代中期，他通過與私募基金Praedium的合作，從地產(chǎn)大亨Baruch Singer那里一次性收購約3,000套曼哈頓公寓，金額大約5億美元。

• 在其巔峰期，據(jù)稱其管理的物業(yè)規(guī)模曾達到約20,000套，但到2010年代起整體規(guī)模被壓縮至約10,000套。

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