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美國(guó)因其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，法制健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較強(qiáng)的規(guī)律可循，這些都讓美國(guó)成為了越來越受到國(guó)人歡迎的投資目的地國(guó)家。但是美國(guó)的法律體系和稅收體系與中國(guó)有較大差別，習(xí)慣了在中國(guó)購(gòu)房的客戶初接觸美國(guó)房產(chǎn)時(shí)會(huì)有一些不適應(yīng)，今天就為大家分享來自中信建投關(guān)于美國(guó)房產(chǎn)稅制的介紹。

美國(guó)房產(chǎn)稅制度核心內(nèi)容

在美國(guó)近兩個(gè)世紀(jì)的發(fā)展過程中，不斷地變化和迭代，形成了當(dāng)前比較完善的房產(chǎn)稅制度模式，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算制定、完善的稅基評(píng)估機(jī)制、領(lǐng)先的評(píng)估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源。目前美國(guó)的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時(shí)也其是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，平均占到地方政府總財(cái)政收入的50%以上（調(diào)整后口徑）。而房產(chǎn)稅的支出也主要用于反哺當(dāng)?shù)氐墓�共服�?wù)，包括消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等一系列內(nèi)容。

美國(guó)房產(chǎn)稅稅率、稅基會(huì)動(dòng)態(tài)變化，征收制度和繳納制度完善。美國(guó)房產(chǎn)稅稅率一般“以需定收”，全美各個(gè)州總體在0.2-2.5%的區(qū)間。稅基以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為主（乘以一定征稅比例），評(píng)估方式主要包括市場(chǎng)比較法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。

每年美國(guó)各個(gè)地區(qū)征收的房產(chǎn)稅會(huì)根據(jù)稅率、稅基的變化而變化，在房?jī)r(jià)上漲較快的時(shí)候也會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整稅負(fù)壓力，完善的征管制度和繳納制度保障了稅收收入的到位，但拖欠的情況依然無法避免，每年還是有超過100億美金房產(chǎn)稅金拖欠。

有稅收優(yōu)惠、有稅負(fù)限制，整體家庭稅負(fù)并不高。經(jīng)過漫長(zhǎng)的制度變遷，目前美國(guó)房產(chǎn)稅制度包括對(duì)納稅人的稅收優(yōu)惠，以及限制地方政府稅負(fù)權(quán)利的限制條款，這也是納稅人和政府相互博弈的結(jié)果。

優(yōu)惠政策包括對(duì)特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。同時(shí)為了限制稅負(fù)的無節(jié)制上調(diào)，還出臺(tái)了一系列稅率限制、房產(chǎn)稅收入增速限制、評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)限制等等。美國(guó)房產(chǎn)稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負(fù)壓力，房產(chǎn)稅占家庭收入的比重在3%左右。

美國(guó)房產(chǎn)稅制解析

美國(guó)房產(chǎn)稅的歷史——兩輪制度變遷

房產(chǎn)稅作為國(guó)際通用稅種之一，最早由英國(guó)在1601年在《貧困救濟(jì)》法案中以家庭稅(DomesticRate）的名義進(jìn)行征收。而作為世界上稅制最完善的國(guó)家之一，美國(guó)在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯(lián)邦政府可征收直接稅的權(quán)力，其中就包括房產(chǎn)稅，其征收目的主要是為了滿足獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)中巨額經(jīng)費(fèi)支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實(shí)行一般財(cái)產(chǎn)稅制度，對(duì)各類動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行同一稅率征收。到19世紀(jì)中期各州相繼獨(dú)立后，為了克服當(dāng)時(shí)普遍存在的財(cái)政危機(jī)，各州政府開始引進(jìn)這一制度，陸續(xù)針對(duì)房屋進(jìn)行課稅。

第一輪制度——

二十世紀(jì)初期，隨著美國(guó)城市化進(jìn)程的加速，房屋價(jià)格隨之水漲船高，其帶動(dòng)的稅收增長(zhǎng)帶來了巨大的公眾支出壓力，各級(jí)政府開始推動(dòng)美國(guó)房產(chǎn)稅的第一輪制度變遷。針對(duì)低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產(chǎn)稅高于一定稅額后的自動(dòng)減免的斷路器（CircuitBreaker）等制度陸續(xù)在各州建立。同時(shí)由于絕大多數(shù)稅負(fù)壓力由從州政府轉(zhuǎn)移到了地方政府，房產(chǎn)稅的征收和支配主體也發(fā)生了同樣的轉(zhuǎn)移。

第二輪制度——

到了20世紀(jì)70年代，由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入“滯漲”困境，房產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來稅負(fù)的急劇提升。美國(guó)各州再次大規(guī)模出臺(tái)以稅收限制為特征的新房產(chǎn)稅政策，開啟了房產(chǎn)稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號(hào)提案，該提案囊括了計(jì)稅房?jī)r(jià)調(diào)整、交易環(huán)節(jié)減免重復(fù)征稅、稅收增長(zhǎng)限制等方面，為其他各州重構(gòu)房產(chǎn)稅制度提供了藍(lán)本。

經(jīng)過長(zhǎng)期的運(yùn)作和調(diào)整，目前美國(guó)業(yè)已形成了一套較為完善的房產(chǎn)稅稅收政策體系，它以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其建筑物等統(tǒng)一征收財(cái)產(chǎn)稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算制定、完善的稅基評(píng)估機(jī)制、領(lǐng)先的評(píng)估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

圖：美國(guó)房產(chǎn)稅歷史變遷

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況和家庭稅負(fù)

美國(guó)實(shí)行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國(guó)土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯(lián)邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國(guó)土面積的2％。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高保障度和較高自有化率兩個(gè)特征。前者得益于美國(guó)政府將“居者有其屋"設(shè)定為法定目標(biāo)，并早在1998年《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》就提出了“為所有公民提供體面的、負(fù)擔(dān)得起的住房”的理念。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負(fù)擔(dān)過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負(fù)擔(dān)過重”，比例為32%。同時(shí)，在美國(guó)對(duì)住房私有化相關(guān)政策的支持下，美國(guó)各州的住房自有化率續(xù)提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機(jī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。

據(jù)美國(guó)人口普查局主持的美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，全美各州平均家庭房產(chǎn)稅支出的中位數(shù)（按年度估算口徑）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位數(shù)中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約(別墅)州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房產(chǎn)稅最高，中位數(shù)超過7000美元，而密西西比、阿拉巴馬等州最低，不到1000美元。

圖：全美住房自有率

圖：全美房產(chǎn)稅中位數(shù)及占家庭收入的比重

征收主體和用途介紹

征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源

目前美國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關(guān)的稅種為不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為土地和房屋，這也是財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分(根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局2015年統(tǒng)計(jì)報(bào)告的數(shù)據(jù)，約占財(cái)產(chǎn)稅收入的75%)。由于美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級(jí)政府各有其稅權(quán)范圍。

因此稅收立法權(quán)歸屬于聯(lián)邦和州政府，而地方?jīng)]有立法的權(quán)力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時(shí)，房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學(xué)區(qū)），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務(wù)。

從財(cái)產(chǎn)稅的口徑衡量，財(cái)產(chǎn)稅在各級(jí)政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，財(cái)產(chǎn)稅只占其中的18%。而對(duì)于縣、市鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)、特區(qū)等地方政府來說，財(cái)產(chǎn)稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區(qū)更是高達(dá)約95％，幾乎全部依賴于財(cái)產(chǎn)稅。

單從房產(chǎn)稅來看，歷經(jīng)兩個(gè)多世紀(jì)的改進(jìn)，美國(guó)的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時(shí)也其是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。美國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示2002年以來房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入后，占總財(cái)政收入的50%左右。例如在新澤西州和密西西比州，2015年房產(chǎn)稅收入占總收入高達(dá)90%以上。

圖：2015年美國(guó)房產(chǎn)稅占各地方政府稅收收入比重

主要用于地方政府公共開支，也是該地學(xué)區(qū)質(zhì)量的重要保障

美國(guó)房產(chǎn)稅主要用于地方政府的公共開支，同時(shí)具有較為透明的房產(chǎn)稅支出披露體系，每個(gè)業(yè)主在年末亦會(huì)收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。

支出通常主要分為三大類：一是學(xué)區(qū)教育，二是消防、警務(wù)、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財(cái)政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬美元，其中代學(xué)區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。

美國(guó)的大多市、鎮(zhèn)均設(shè)有獨(dú)立于市、鎮(zhèn)政府之外的學(xué)區(qū)，其主要職責(zé)在于管理學(xué)區(qū)內(nèi)教育事物，為學(xué)區(qū)內(nèi)青少年提供教育服務(wù)。同時(shí)學(xué)區(qū)的經(jīng)費(fèi)也主要來源于房產(chǎn)稅，并且多由市、鎮(zhèn)政府稅務(wù)局代為征收。美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯(lián)邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財(cái)政收入的主體即為房產(chǎn)稅。因此在房產(chǎn)稅率較高的地區(qū)，由于得到了更大的財(cái)政支持，其提供的公共教育質(zhì)量也往往更佳。

稅基、稅率、繳納方式介紹

“以需定收”方式確定稅率

美國(guó)房產(chǎn)稅的法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面，采取相對(duì)簡(jiǎn)單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算要求，再綜合考慮非房產(chǎn)稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產(chǎn)稅收的缺口總額，然后除以房地產(chǎn)評(píng)估凈值得到名義稅率。推導(dǎo)計(jì)算公式為：

法定稅率=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷房地產(chǎn)評(píng)估凈值=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷(總評(píng)估值-豁免-減免-折扣)

核心在于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的估算

——稅基為評(píng)估價(jià)值的一定比例

美國(guó)房產(chǎn)稅的稅基由房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例（征稅比率）確定，主要經(jīng)州政府主持完成。由于前文提及的美國(guó)在聯(lián)邦和州之間實(shí)行徹底的分稅制，房產(chǎn)稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關(guān)法律規(guī)定，房屋價(jià)值的評(píng)估采取可比價(jià)格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評(píng)估房屋價(jià)值，征稅比例達(dá)到40%。某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計(jì)算公式表示：

房地產(chǎn)凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=（評(píng)估價(jià)值×征稅比率）×法定稅率-稅收優(yōu)惠

三種估值方法：

市場(chǎng)比較法：又稱可比價(jià)格法,即通過比較最近在市場(chǎng)被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)，具體為比較近6個(gè)月內(nèi)三四個(gè)在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。這是美國(guó)征收不動(dòng)產(chǎn)稅最常用的估值標(biāo)準(zhǔn)，也為絕大多數(shù)州所采用。該方法對(duì)于自有住房類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估較為合理和有效，但對(duì)工業(yè)和商業(yè)財(cái)產(chǎn)的適用性較低。

入息收入法：通過預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于持續(xù)產(chǎn)生收益的不動(dòng)產(chǎn)，如公寓、商店、寫字樓、停車場(chǎng)和農(nóng)業(yè)用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產(chǎn)稅稅基就是根據(jù)其租金來估算的，不同租金層級(jí)的房屋具有相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅。

三類重估周期：

在對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：

年度重估：根據(jù)市場(chǎng)的變化，每年都對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)重新估價(jià)。

全周期重估：是指不動(dòng)產(chǎn)在特定的年份被估價(jià)后，直到下一次規(guī)定的估價(jià)年份之前，其估值不變。但如果不動(dòng)產(chǎn)在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價(jià)，估價(jià)周期通常在2-10年之間。

部分重估：是指在全周期重估的同時(shí)，每年都對(duì)一部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。例如某地區(qū)法定重估周期為三年，則每年區(qū)內(nèi)三分之一的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重估，同時(shí)在第三年，所有不動(dòng)產(chǎn)都將被重估。

圖：三類重估周期

征管制度與繳納程序

美國(guó)房產(chǎn)稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程，而地方政府則需要在建立評(píng)估委員會(huì)、劃定稅收評(píng)估區(qū)的基礎(chǔ)上，接著對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，最后報(bào)備州政府統(tǒng)一后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評(píng)估價(jià)值發(fā)生爭(zhēng)議，地方政府還需負(fù)責(zé)相關(guān)調(diào)解工作。

在美國(guó)繳納房產(chǎn)稅的手續(xù)較為簡(jiǎn)易，各地按季度、半年或按年度征收，每個(gè)房主會(huì)于定期收到地方稅務(wù)部門寄送的納稅通知，房主在規(guī)定期限內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡(luò)支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產(chǎn)估值辦會(huì)在當(dāng)年12月向房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費(fèi)。

延期權(quán)利和處罰條款

在美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局（IRS）稅表申報(bào)的頁(yè)面的文件中顯示，美國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報(bào)的權(quán)利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)處以罰款和加收滯納金，同時(shí)估價(jià)員也可在現(xiàn)有估價(jià)基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長(zhǎng)期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權(quán)處理并出售房主財(cái)產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。據(jù)美國(guó)稅收留置權(quán)協(xié)會(huì)(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，全美每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模在120億美元上下。

圖：美國(guó)房產(chǎn)稅繳納程序

美國(guó)房產(chǎn)稅優(yōu)惠及限制條約

紛繁多樣的稅收優(yōu)惠政策

如前文所述，美國(guó)房產(chǎn)稅稅制經(jīng)歷了兩輪大規(guī)模的制度變遷，而相應(yīng)推出的惠及納稅人的稅收優(yōu)惠政策和限制地方政府稅負(fù)權(quán)力的限制條款，也是納稅人和政府相互博弈的結(jié)果。在美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局（IRS）的納稅人享有的權(quán)利和低收入者納稅指南的頁(yè)面，我們可以看到現(xiàn)行的美國(guó)房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要分為三大類：

1、實(shí)行直接的減稅和免稅形式，例如居民在購(gòu)買的第一套非經(jīng)營(yíng)性自用房產(chǎn)時(shí)免稅，同時(shí)會(huì)按各州規(guī)定的免征面積和免征額度，對(duì)居民的普通住宅給予免征優(yōu)惠；

2、針對(duì)弱勢(shì)群體的延期納稅條款，同時(shí)當(dāng)納稅人的房產(chǎn)價(jià)值大幅升值時(shí)，納稅人可先按該財(cái)產(chǎn)的原價(jià)值繳納稅款，而差額則可以延期繳納；

3、主要針對(duì)低收入人群的稅收抵免制度，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅與其個(gè)人收入（或繳納的個(gè)稅）的比例超過了稅收抵免的法律規(guī)定（各州設(shè)有不同的比例），則政府會(huì)將超出部分按比例返還給納稅人。通常來說，州政府規(guī)定的減免稅項(xiàng)目多于地方政府。

體系化的限制條款

雖然美國(guó)房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府，同時(shí)擁有著通過年度財(cái)政預(yù)算調(diào)整稅率的權(quán)力。但為了制約地方政府對(duì)于稅負(fù)的無節(jié)制上調(diào)，美國(guó)各州均制定了一系列的限制條約。在美國(guó)林肯土地政策研究院（LincolnInstituteofLandPolicy）中發(fā)布的重點(diǎn)政府報(bào)告頁(yè)面內(nèi)，列舉了較為完全的美國(guó)房產(chǎn)稅稅收限制條款，主要分為稅率限制、稅收收入和支出限制、評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)限制、充分披露要求等幾類。

1、稅率限制

具體操作上既有對(duì)總稅率的限制，也有分州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率，目前全美有超過三分之二的州制定了相應(yīng)的限制條款。例如在亞拉巴馬州，在規(guī)定州的總稅率不超過0.65%的同時(shí)，還分別規(guī)定了縣政府用于一般用途的房產(chǎn)稅稅率不超過0.5%，用于債務(wù)還本付息用途的房產(chǎn)稅稅率不超過0.25%，用于債務(wù)還本付息以外用途的房產(chǎn)稅稅率不超過0.5%，學(xué)區(qū)的稅率不低于1.0%等。

2、收入和支出限制

全美約有9個(gè)州對(duì)房產(chǎn)稅收收入或支出的增長(zhǎng)設(shè)置了限制。其中有將收入和支出綜合考量限制，也有單獨(dú)限制支出或收入。例如在加州規(guī)定，州和各地方政府房產(chǎn)稅稅收收入的增長(zhǎng)不得超過生活成本的變化和人口的變化。

3、評(píng)估增長(zhǎng)限制

全美約有19個(gè)州及特區(qū)對(duì)各類型房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的上漲幅度設(shè)定了限制。同時(shí)部分州將不同類型用房的評(píng)估價(jià)值相聯(lián)系制約，例如假設(shè)自住用房的評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率低于3%，則另一類別的農(nóng)用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也將受其限制。

4、充分披露要求

主要分為三類，一是要求對(duì)相對(duì)上年增稅時(shí)的披露、二是要求對(duì)相對(duì)上年不增稅或者減稅的披露，三是要求對(duì)恒定稅率的披露。目前全美有11個(gè)州存在此類限制條款。

圖：美國(guó)對(duì)于房產(chǎn)稅的限制條款（報(bào)告來源：中信建投）