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什么是“上空使用權(quán)”？

“上空使用權(quán)”(Air Rights) 最早被記載在中世紀(jì)的羅馬法中，后因在英美兩國(guó)遵循的普通法(Common Law)中出現(xiàn)而被大眾所熟知，指 “地產(chǎn)的所有者不僅擁有土地，還擁有上方的天空” 。由于飛機(jī)在20世紀(jì)初的誕生，原本“無(wú)限”的私有上空所有權(quán)與商用航空運(yùn)輸產(chǎn)生了沖突。1926年，美國(guó)國(guó)會(huì)頒布了第一部航空法典《航空商務(wù)法》(Air Commerce Act)，明確規(guī)定只有地面以上500英尺屬于地產(chǎn)所有者，以上皆為通航區(qū)域(Navigable Airspace)。

上空使用權(quán)的使用條件

當(dāng)然，擁有500英尺的上空所有權(quán)并不意味著您就可以隨心所欲的大興土木。由于美國(guó)對(duì)城市規(guī)劃和土地使用有著嚴(yán)格控管，所有建筑都要遵循當(dāng)?shù)卣�府的土地�?guī)劃要求，也就是我們常說(shuō)的Zoning。

取決于地產(chǎn)類型(住宅/商業(yè)地產(chǎn))，建筑的高度、面積、設(shè)計(jì)、環(huán)境等要求也會(huì)有所不同。以華盛頓州的西雅圖(置業(yè))(別墅)(別墅)市為例，如果地塊寬度超過(guò)30英尺(約9米)，那么獨(dú)立屋(Single Family Homes)的高度不能超過(guò)30英尺；如果地塊寬度小于30英尺，那么樓高則不能超過(guò)25英尺(約7.6米)。有些時(shí)候，某些小區(qū)物業(yè)(HOA)甚至還會(huì)對(duì)該區(qū)房屋限高有特殊要求。由于這些要求會(huì)凌駕于上空使用權(quán)之上，真正可出售的上空使用權(quán)為理論值(500英尺)與當(dāng)?shù)卣��?amp;小區(qū)要求之差(見(jiàn)下圖)。

住宅中的上空使用權(quán)

作為全美發(fā)展最快的城市之一，以自然風(fēng)光著稱的西雅圖正流行著一種只有大都會(huì)才會(huì)出現(xiàn)的地產(chǎn)趨勢(shì)－上空使用權(quán)買賣。由于科技公司的不斷涌入，西雅圖的人口密度逐年上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。越來(lái)越多的居民由于擔(dān)心鄰居即將改造/新建的房屋會(huì)擋住自家的遠(yuǎn)景而選擇購(gòu)買對(duì)方住宅的上空使用權(quán)來(lái)保護(hù)個(gè)人利益。

Nina 和丈夫Georg住在西雅圖的Magnolia 區(qū)，這里三面環(huán)水，北鄰華盛頓湖運(yùn)河(Lake Washington Ship Canal) 、南近伊利特灣(Elliott Bay) 、西眺普吉灣(Puget Sound)。平日，夫婦兩人不僅能夠目睹西雅圖的日新月異，還能欣賞到周圍秀麗的景色，生活恬靜而美好。然而最近，Nina 和丈夫卻發(fā)現(xiàn)鄰居正在擴(kuò)建的房屋會(huì)擋住自家的來(lái)之不易的景觀，使他們?cè)僖矡o(wú)法看到遠(yuǎn)處的雷尼爾雪山(Mount Rainier)和西雅圖的天際線。

70年代就在西雅圖從事房地產(chǎn)行業(yè)的Richard Hagar表示，上空使用權(quán)與一般的房屋買賣不同，購(gòu)買者只擁有對(duì)方地產(chǎn)上空可出售領(lǐng)空的權(quán)益，是種單獨(dú)的契約(Deed)。

與上空使用權(quán)早已十分普及的紐約和洛杉磯不同，西雅圖正是由于近年經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，才使美景房市場(chǎng)變得炙手可熱，讓Air Rights成為人們關(guān)注的話題。取決于地產(chǎn)所在位置，住宅的Air Rights從1萬(wàn)美元到數(shù)十萬(wàn)美元不等，均價(jià)一般在1-2萬(wàn)美元。

Air Rights 的定價(jià)依據(jù)

目前，市面上有許多為上空使用權(quán)定價(jià)的方法。Richard 所使用的配對(duì)分析法(Matched Pair Analysis) 是將一塊沒(méi)有景觀的空地與有景觀的地塊對(duì)比，用地產(chǎn)差價(jià)來(lái)決定美景的價(jià)值。有時(shí)候，上空使用權(quán)的價(jià)格甚至可以細(xì)分至每個(gè)角度或客制化(如: 只夠買對(duì)方房屋左側(cè)的上空使用權(quán))。

當(dāng)然，鄰里之間就價(jià)格及可行性協(xié)商的階段絕對(duì)是最耗時(shí)和艱難的，然而一旦達(dá)成共識(shí)，律師很快就能起草好契約。實(shí)際上，這種合法保護(hù)個(gè)人地產(chǎn)的方式是買賣雙方的共贏，買家獲得永久的美景保障，賣家獲得不小的額外收入。即便買家日后將房屋出售，地產(chǎn)額外獲得的上空使用權(quán)也能增加房屋的價(jià)值，何樂(lè)而不為呢？

商業(yè)地產(chǎn)中的上空使用權(quán)

上空使用權(quán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的地位至關(guān)重要。1900年初期，精明的紐約地產(chǎn)商人率先將上空所有權(quán)與土地所有權(quán)分離，單獨(dú)進(jìn)行交易。

對(duì)于寸土寸金的大城市來(lái)講，地產(chǎn)上空的價(jià)值實(shí)在不容小覷。一般來(lái)講，上空使用權(quán)的價(jià)格是地產(chǎn)總價(jià)的50-60%。從20年前的每平方英尺$45到如今的$450，紐約的上空使用權(quán)售價(jià)翻了10倍，實(shí)在讓人乍舌。雖然“上空使用權(quán)的價(jià)值將超過(guò)地產(chǎn)本身”的預(yù)測(cè)實(shí)在有些夸張，但開(kāi)發(fā)商們收購(gòu)周邊地產(chǎn)的上空使用權(quán)，用以打造超高城市地標(biāo)絕對(duì)是大勢(shì)所趨。

上空使用權(quán)通�？梢酝ㄟ^(guò)以下兩種方式轉(zhuǎn)移或出售: 1) 合并多塊相鄰開(kāi)發(fā)用地: 將一塊地上未使用的開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移至另一塊地上(見(jiàn)下圖)。

2) 開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(TDR): A地所有者將剩余的開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移或出售給B地所有者(兩地位置不一定相鄰)，以增加B地的項(xiàng)目高度或大小，使原本受限的B項(xiàng)目獲得更大的開(kāi)發(fā)潛力(見(jiàn)下圖)。即便不做任何開(kāi)發(fā)，投資者也可通過(guò)購(gòu)買上空使用權(quán)(尤其是無(wú)法利用的上空使用權(quán)的歷史性建筑)，再向需要這些面積的開(kāi)發(fā)商們出售來(lái)獲利。

近日，由Tishman Speyer (鐵獅門) 開(kāi)發(fā)的A級(jí)辦公樓 “The Spiral” 成功購(gòu)得開(kāi)工前需要的最后一部分上空使用權(quán)，使項(xiàng)目離現(xiàn)實(shí)又近了一步。開(kāi)發(fā)商斥資$1.57億從哈德遜園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公司手中獲得669,000平方英尺上空開(kāi)發(fā)權(quán)，合$235/英尺。迄今為止，鐵獅門共豪擲$2.65億購(gòu)買周邊地產(chǎn)123萬(wàn)平方英尺的上空使用權(quán)，使其樓高能夠達(dá)到計(jì)劃中的1005英尺(306米)。建成后，The Spiral的總造價(jià)將達(dá)到$32億，成為紐約哈德遜廣場(chǎng)(Hudson Yards)上第二高建筑。目前，著名跨國(guó)制藥企業(yè)Pfizer(輝瑞)已提前簽約，租用該樓80萬(wàn)平方英尺的面積。

寫在最后

無(wú)論您持有住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論該地產(chǎn)位于哪里，了解上空使用權(quán)都能更好的保護(hù)您的個(gè)人權(quán)益，在需要時(shí)提供一條解決問(wèn)題的途徑。在進(jìn)行上空使用權(quán)買賣時(shí)，投資者務(wù)必弄清名下產(chǎn)權(quán)已有的權(quán)益，是否包含上空使用權(quán)。此外，由于美國(guó)各州、市對(duì)上空使用權(quán)交易的法律條款不一，加之各地城市規(guī)劃要求不同，您需要咨詢當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及律師，在了解的基礎(chǔ)上作出決策。