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為什么是美國？ 

 

一說到投資房產(chǎn)，國內(nèi)人首先想到的市場，不外乎是香港、北京、美國。

香港：很瘋狂，本地人都只能蝸居“棺材”房。

北京：大陸龍頭，漲的最兇，北京人都買不起的那種。

美國：發(fā)達(dá)國家，產(chǎn)權(quán)永久，誰不想像美國電影中的男一號(hào)，坐擁一座大別墅。 

但是，為什么我們pass了北京、香港，選擇去投資美國房子呢？ 

 

01.北京

 

北京的房子在2019年初算是剎住了閘。目前來看，其價(jià)格已經(jīng)封頂難以實(shí)現(xiàn)突破。今年一季度成交量有回暖，但并無卵用，市場信心沒能被修復(fù)，你們有沒有信心不清楚,除此之外，房價(jià)剎車主要和“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期” 的調(diào)控政策有關(guān)。部分機(jī)構(gòu)和投資者認(rèn)為類似漲勢很難持續(xù)。 

看下圖，感受一波來自房價(jià)的“嘲諷”。 

02.香港

 

香港房價(jià)已處于虛高的狀態(tài)。住宅成交量從2013年開始就下滑了，但是房價(jià)卻在上漲。十分滴詭異，有沒有？此外，香港房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)了下行現(xiàn)象。這都和目前香港房市的價(jià)值背離、房價(jià)虛高的狀態(tài)有關(guān)。影響香港房地產(chǎn)市場走勢的因素較為復(fù)雜。投資者應(yīng)關(guān)注房屋供需關(guān)系、香港當(dāng)局調(diào)控政策、美國利率政策、大陸經(jīng)濟(jì)走勢以及全球宏觀經(jīng)濟(jì)與資本市場幾個(gè)主要方面。 

香港金融當(dāng)局公布的數(shù)據(jù)，2019年香港GDP增速預(yù)計(jì)在2%至3%，GDP增速將進(jìn)一步放緩，也就意味著香港房價(jià)指下跌的趨勢還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。 

綜合來看，香港2019年房地產(chǎn)市場或?qū)⒀永m(xù)溫和下行態(tài)勢。 

03.美國

 

以紐約市場為例，經(jīng)過了2018年第四季度的波動(dòng)，2019年第一季度紐約房地產(chǎn)市場成交量已逐步回升。2019年第一季度，紐約市的房屋銷售價(jià)格中位數(shù)在各個(gè)地區(qū)都出現(xiàn)了明顯的增長，排在前兩位的依舊是位于曼哈頓的翠貝卡區(qū)（TriBeCa）和SoHo區(qū)。 

除此之外，Garment區(qū)、Theatre區(qū)和Ditmars區(qū)的交易量和房屋銷售價(jià)格中位數(shù)都出現(xiàn)了明顯的增長。 

房地產(chǎn)市場泡沫以及不斷上升的借貸成本使亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸降溫。這些地區(qū)的投資機(jī)會(huì)減少，部分投資者開始考慮從早期投資中獲利出場，并重新審視自己的投資組合和投資策略。相比之下，美國房地產(chǎn)市場也在回調(diào)，但市場在2019年第一季度已經(jīng)開始恢復(fù)增長，房市整體穩(wěn)健。 

 

中國投資者在國際房產(chǎn)市場中的地位 

中國房產(chǎn)投資者的戰(zhàn)斗力可媲美“中國大媽”。這也昭示了中國投資者在國際房產(chǎn)市場上不可撼動(dòng)的地位。2018年，中國購房團(tuán)又拿了塊“金牌”，喜得“美國住宅房地產(chǎn)最大的國際買家”的稱號(hào)。以493,100美元支付的平均價(jià)格，戰(zhàn)勝其他國家投資者292,400美元的平均支付價(jià)格。 

目前約三分之一的國際投資者會(huì)集中選擇佛羅里達(dá)州和加利福尼亞州的房產(chǎn)。而對于中國購房者來說，洛杉磯、紐約、西雅圖(公寓)、休斯頓和奧蘭多是最熱門的選擇。 

另一組數(shù)據(jù)，2018年，中國買家在美國房產(chǎn)市場中的平均購買價(jià)格從529,900美元降到了439,100美元。 

這說明了兩個(gè)問題：

（1）全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對本市場造成了一定的影響。

（2）中國投資者開始關(guān)注價(jià)格較低、潛力大的地區(qū)。 

 

美國房產(chǎn)2019年的機(jī)會(huì) 

 

（1）美國房產(chǎn)也有很強(qiáng)的區(qū)域性，除了紐約、舊金山灣區(qū)、波士頓、西雅圖、丹佛和俄勒岡州波特蘭市等幾個(gè)城市房價(jià)高漲，其他大部分地區(qū)的房價(jià)相較2006年水平仍處于相對較低的水平。

地區(qū)性的特點(diǎn)使房價(jià)會(huì)因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)趨勢而異，因此美國的一些城市可能會(huì)經(jīng)歷房價(jià)大幅上漲，而另一些城市的漲幅卻可能相對較小。 

（2）三大機(jī)構(gòu)預(yù)測2019年美國樓市上漲。 

NAR預(yù)計(jì)：美國房價(jià)繼續(xù)上漲，漲幅或低于2018年。

房地產(chǎn)評鑒公司Zillow的預(yù)測：美國全國平均房價(jià)將上漲3.8%。

美國房產(chǎn)門戶網(wǎng)站Realtor.com的預(yù)測：美國全國平均房價(jià)將上漲2.2%。 

2019年，美國房價(jià)將普漲，但房價(jià)不會(huì)突然暴漲。 

美國房屋成交中位數(shù)統(tǒng)計(jì)，圖片來源：NAR

更多的人會(huì)以租房代替買房，這將利好租房市場。租房需求持續(xù)上升，房屋租賃市場的表現(xiàn)也將繼續(xù)走高。 

（3）房地美(Freddie Mac)數(shù)據(jù)顯示，2019年抵押貸款利率將繼續(xù)攀升，而到了2020年抵押貸款利率或許會(huì)超過5%。但截至2月，抵押貸款利率為4.37%。部分需要借貸的購房者或許會(huì)在利率開始攀升之前選擇進(jìn)入市場，從而在短期推高房產(chǎn)交易量。 

（4）目前“千禧一代”也到了購房年齡，并且正在成為最大的買家群體。需求將在2020年逐漸達(dá)到高峰。因此，2020年前后“千禧一代” 的購房需求或?qū)⑼苿?dòng)部分房屋價(jià)值上漲。 

 

風(fēng)險(xiǎn)

 

不是說在美國投資房產(chǎn)是“萬無一失”的，投資本身就包含著對風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，重要的是，你是否知曉其中的風(fēng)險(xiǎn)。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：

美國的名義房價(jià)已超過了2006年以來的最高點(diǎn)。美國失業(yè)率達(dá)近年來的最低點(diǎn)，一般來說，充分就業(yè)下，整體經(jīng)濟(jì)不容易擴(kuò)張。 

 

總結(jié)

1.2019美國樓市保持穩(wěn)健增長，但不會(huì)爆炸性增長。

2.美國房產(chǎn)地域性明顯，不同地區(qū)、不同價(jià)位房產(chǎn)的供求關(guān)系變化不同。

3.關(guān)注美國以及全球宏觀經(jīng)濟(jì)走勢對美國房產(chǎn)的影響。

4.在金融危機(jī)過去后的10年里，紐約和舊金山等大城市出現(xiàn)了房價(jià)的快速上漲，但到2018年開始，這種增長逐漸減弱甚至停止。這說明豪宅價(jià)格到達(dá)了“頂峰”，需要有所降溫。

5. 雖然房價(jià)漲的慢，但房子用來出租的收益是穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)�。其�?shí)目前中國投資者，大部分會(huì)將美國房產(chǎn)租賃出去，少數(shù)會(huì)用于自住。 

 

美國租客為何每年增加? 

隨著國內(nèi)一線城市房價(jià)的飆升，很多高凈值投資者將投資的眼光都投向國外。美國作為資源豐富、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的超級大國，對投資者有著天然的魅力。加之08年次貸危機(jī)之后房產(chǎn)行業(yè)發(fā)生滑坡，近年來逐漸開始回暖，“抄底投資”成為投資者進(jìn)軍美國房產(chǎn)的直接理由。 

根據(jù)《新聞周刊》報(bào)道，在過去十年中，隨著美國房產(chǎn)的逐步升溫，選擇以租房代替買房的美國人數(shù)量激增，租房市場異常火爆。根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心最新報(bào)告顯示：每年約有100萬名新租戶進(jìn)入市場——他們年齡更大，也更富有。 

 

美國租房群體人群畫像

年齡劃分 

35歲以下家庭中，租房比例超過65%;

35-44歲家庭中，租房比例為41%;

45-64歲家庭中，租房比例為28%;

65歲以上老年人租房比例穩(wěn)定在20%左右。 

財(cái)務(wù)能力劃分 

58%的低收入家庭交完房租后，錢包里剩不到500美金，中低收入家庭壓力過大；美國富人也開始進(jìn)入租房市場，抬高了房租水平。 

由此可見，年輕群體作為使用者進(jìn)入租房市場，是剛需的必然選擇。但是另一種現(xiàn)象——越來越多的富人也開始進(jìn)入租房市場，其中有80%的人認(rèn)為有一套房能夠強(qiáng)化財(cái)務(wù)意識(shí)，包括對資產(chǎn)增值的理解以及對沖房租上漲的能力。 

庫存緊張推動(dòng)房價(jià)上漲 

2017年美國住房市場庫存非常緊張，待售房源數(shù)量自2011年以來持續(xù)減少，待售房源較上年2016年減少了12%。這主要受強(qiáng)勁需求，尤其是美國年輕人、緩慢的房產(chǎn)建設(shè)和房主售房意愿下降等綜合因素的推動(dòng)。 

不過新房建設(shè)也在穩(wěn)步增長。根據(jù)Zillow預(yù)計(jì)，到2018年年底，新房建設(shè)量將增長10%，按季節(jié)性調(diào)整后共計(jì)達(dá)到63.3萬套，但速度不足以顯著緩解當(dāng)前的庫存緊張。所以，根據(jù)預(yù)測2018年美國全國房價(jià)將上漲6%。這意味著美國房價(jià)上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。 

 

美國房產(chǎn)火爆異常，投資正當(dāng)時(shí)

目前，投資美國的買家數(shù)量還在持續(xù)增長。面對國內(nèi)房產(chǎn)市場的低迷，貨幣等問題，選擇美國房產(chǎn)可謂是一種穩(wěn)健的投資方式。另外，中國買家投資美國房產(chǎn)的區(qū)域選擇存在共性：教育水平良好、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮。 

原因是良好的經(jīng)濟(jì)可以帶來更多的就業(yè)需求，而就業(yè)需求者則需要在工作區(qū)域選擇合適的房屋租住，對僅作為投資的海外購房者來說，能夠保證穩(wěn)定的租金和房產(chǎn)增值收益。 

而對于有海外教育需求的購房者來說，教育水平和交通便利則滿足了購房者的生活需要，同時(shí)學(xué)區(qū)房、交通樞紐地區(qū)的房屋都有良好的增值空間。 

美國房產(chǎn)究竟有何獨(dú)特魅力，如此受海外買家的追捧呢？ 

我們總結(jié)了其最突出的八大優(yōu)勢，并且逐一做了分析，一起來看看吧。 

 

01.地下的寶藏永遠(yuǎn)屬于你

永久產(chǎn)權(quán)

有人說， 驅(qū)動(dòng)美國房屋價(jià)值上升的本質(zhì)，是土地而不是土地上的房子。的確如此，美國房產(chǎn)貴就貴在土地上。中國是實(shí)行土地公有制，你在購買房屋后，對房屋所屬土地僅擁有使用權(quán)，根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，期限一般在40-70年。 

但美國實(shí)行的是土地私有制，你在美國購買房屋后取得的不僅是房屋，更是所屬土地的永久所有權(quán)，包括土地上的建筑物、土地出產(chǎn)物、地下的礦物。也就是說，即使將來從你的房屋地下挖出了金礦、石油，也都?xì)w你！ 

02.兩三百萬買一棟別墅

房價(jià)不高 

說到買房投資，你一定最關(guān)注的是價(jià)格了，畢竟投資的成本決定了收益可以走多遠(yuǎn)。 

相比而言，目前美國的房子總體不貴，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全美房屋的平均價(jià)格尚不足100萬元人民幣。

如果和中國的大多數(shù)城市房價(jià)進(jìn)行橫向比較，這個(gè)價(jià)格你心里就有數(shù)了。還是以前面提到的德克薩斯州舉例吧，兩、三百萬人民幣可以在一個(gè)9-10分的學(xué)區(qū)，買到2層樓、4個(gè)臥室、3個(gè)衛(wèi)生間、2個(gè)車位、還有前院后院的獨(dú)棟大別墅，是獨(dú)棟、不是聯(lián)排哦。 

算下來，你在中國大城市買一間屋的價(jià)格，可以在美國不錯(cuò)的區(qū)域買到一套兩、三層樓的獨(dú)棟別墅了，這個(gè)說法并不夸張。 

 

03.房產(chǎn)證上的面積=實(shí)際面積

無公攤面積 

在國內(nèi)，房屋的建筑面積與使用面積是兩個(gè)概念。我們通常會(huì)根據(jù)房產(chǎn)證上的數(shù)字，說自己的房屋90平米、120平米等，其實(shí)這些是將公攤面積計(jì)算在內(nèi)的房屋建筑面積，實(shí)際的使用面積要小很多。 

而美國房產(chǎn)證上的面積，則是實(shí)實(shí)在在的使用面積，沒有任何公攤；且車庫、前院、后院等這些面積也不計(jì)算在房屋面積之內(nèi)。 

原因就是前面說過的，你支付的價(jià)錢除了房屋還包含土地；所以看起來，車庫、前后院等就像是“買一贈(zèng)多”。 

很多家庭，都利用隨同房屋“贈(zèng)送”的院子，挖了泳池、建了兒童樂園。忙碌了一天，可以在自家泳池游泳，孩子也可以在自己的小天地玩耍，多愜意��！ 

 

04.美元不動(dòng)產(chǎn)

保值抗通脹 

對許多海外買家來說，投資美國房產(chǎn)，還有一個(gè)最大的優(yōu)勢就是可以保值抗通脹。 

大家都知道，全球央行持續(xù)實(shí)行貨幣量化寬松政策，美元作為國際通用貨幣在保值方面具有一定優(yōu)勢，因此美國房產(chǎn)也具有較強(qiáng)的資產(chǎn)保值增值功能。尤其是一些商圈完善、人口穩(wěn)增、居民生活水平較高的地區(qū)，周邊房地產(chǎn)的需求長期處于上升趨勢，近幾年來購買的房產(chǎn)，價(jià)格都已實(shí)現(xiàn)大幅度增長。 

 

05.增值收益和租金收益

雙重收益 

有的海外買家，短期內(nèi)并沒有計(jì)劃常住美國，那么買了房子，白白空著豈不可惜？ 

其實(shí)，美國房產(chǎn)的另一大優(yōu)勢，就是既可能通過房價(jià)增長帶來資本利得，也可以通過賺取租金收入來獲得源源不斷的穩(wěn)定現(xiàn)金流。因?yàn)�，美國住房自有率較低，而租賃需求非常旺盛，房屋的租金相對房價(jià)來說也是相當(dāng)之高。 

比如坐落在德克薩斯州10分學(xué)區(qū)里，價(jià)值40萬美金的房屋，每月的租金收入約在3000-4000美元左右。對比一下，中國一套價(jià)值40萬人民幣的住宅，每月可得的租金大致在多少？ 

另外，這些穩(wěn)定的租金收益，還可以用來進(jìn)行多種形式的資產(chǎn)規(guī)劃。如何更加科學(xué)、安全的操作，后續(xù)我們也會(huì)逐一和大家分析。 

 

06.買房自帶學(xué)位

享受優(yōu)質(zhì)教育資源 

迄今為止，美國培養(yǎng)了將近400位諾貝爾獎(jiǎng)獲得者，很多人都以為是因?yàn)槊绹�高等教育處于全球頂尖水平，但其�?shí)，最重要的是美國初等教育質(zhì)量很高，初等教育理念也非常先進(jìn)，所以培養(yǎng)出來的學(xué)生綜合素質(zhì)都很高。 

而在美國，初等教育階段是分學(xué)區(qū)的，基本和國內(nèi)一樣按片區(qū)就近入學(xué)，好的學(xué)校能夠?yàn)楹⒆犹峁┓�(wěn)定、良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。 

值得一提的是，美國的房產(chǎn)實(shí)行租售同權(quán)，租房也可以享受優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，因此許多家庭會(huì)選擇在好的學(xué)區(qū)租房來替代購房。 

也就是說，對于那些在美國購買了學(xué)區(qū)房的海外買家來說，在全家尚未定居美國時(shí)，可以將房屋出租，優(yōu)質(zhì)的教育資源將帶來豐厚的租金收入；而在將來時(shí)機(jī)成熟，全家赴美國做身份安排后，孩子也可以使用學(xué)區(qū)名額，一舉兩得。 

 

07.房產(chǎn)政策完善

交易有保障 

至于很多人擔(dān)心，在國外交易會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？ 

美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上百年的發(fā)展歷程，建立了完善健全的市場機(jī)制。

無論是房產(chǎn)買賣還是出租，房產(chǎn)信息都是公開的，購房者可以委托經(jīng)紀(jì)人、律師等專業(yè)人士去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息，所有的交易信息，包括實(shí)際價(jià)格、稅額、交易日期、交易情況，都必須明確地呈報(bào)。 

此外，美國法律保護(hù)房屋擁有者產(chǎn)權(quán)的措施非常細(xì)致，也在制度設(shè)計(jì)上著重保障買賣雙方在交易中的安全；無論甲方、還是乙方，都會(huì)在交易中擁有規(guī)范、公平的體驗(yàn)。 

 

08.獲取美國投保資質(zhì)

一舉兩得 

許多投資人并不知曉，在全球范圍內(nèi)，美國保險(xiǎn)有著巨大的優(yōu)勢，也正是因?yàn)閮?yōu)勢太過明顯，美國保險(xiǎn)并非對所有人都開放，只有具有美國身份或者在美國有住房等條件滿足后，才可能購買。如果海外買家在美國購買了房產(chǎn)，就相當(dāng)于取得了購買優(yōu)質(zhì)美國保險(xiǎn)的資格。 

可以告訴你的是，美國房產(chǎn)是完全開放的，無論你有沒有美國綠卡或者入籍，都可以購買。 

這也就不難理解為何海外買家和新移民購房占到了全美9%的房屋銷售額了�；�本上在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，了解完這些優(yōu)勢的人，都會(huì)來上一套。 

 

住房補(bǔ)貼 

聯(lián)邦政府對低收入人士還提供住房補(bǔ)貼，這主要是Section 8. Section 8 最早源于1937年的住宅法（Housing Act of 1937）, 后經(jīng)不斷的修改和補(bǔ)充，成為今天聯(lián)邦政府資助低收入人士，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的主要計(jì)劃。

據(jù)2008年的統(tǒng)計(jì)，全美國有480萬家庭獲得了Section 8的住房補(bǔ)貼。要獲得Section 8的住房補(bǔ)助，其家庭收入不能大于所在郡（county）中間收入的50%。大多數(shù)人把這筆補(bǔ)助用于租房付房租，也有一些人用這筆補(bǔ)助款自己買房，付mortgage。 

Section 8補(bǔ)助額的多少取決于申請人的收入和家庭的大小，最多一個(gè)月補(bǔ)助$2200，這筆Section 8 補(bǔ)助直接由政府每月打到房東的賬戶上. Section 8 大部分來自聯(lián)邦住宅和都市發(fā)展部的撥款，但通過每個(gè)地方的公共住宅署（public housing agencies）來發(fā)放和管理， 其目的是給低收入、老人和傷殘者提供體面、安全和干凈的住所。 

接受Section 8的房東需要和當(dāng)?shù)氐墓�共住宅署簽約，他們還會(huì)派人來檢查住所的條件以保證達(dá)到他們的標(biāo)準(zhǔn)。與公共住宅署簽約的房東不可以隨意漲房租，每年漲租金都有一定的限制，只能是2-3%左右。 

聯(lián)邦政府提供的這種住房救濟(jì)每年大概有205億美元，全美有480萬家庭受益（2008年的數(shù)據(jù)）。除了聯(lián)邦政府外，50個(gè)州的州政府花在住房補(bǔ)貼上的錢有98億，地方政府的花費(fèi)則是455億（來自網(wǎng)絡(luò)資料），還有些慈善組織也給有急需的家庭提供不定期的房租救濟(jì)。