獨家揭秘: 美國房價上漲的真相
來源：作者：北美購房網(wǎng)時間：2018/6/18
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剛剛過去的5月，美國貸款利率創(chuàng)7年來新高，30年固定利率貸款從一年前的3.95%上漲到 4.66%，同比增長 17.9%。然而，面對不斷上行的借貸壓力，投資者們的熱情卻絲毫未受影響，不僅房屋貸款總量達(dá)2014年之最，全美房價也穩(wěn)步提升6.5%，許多西海岸城市甚至出現(xiàn)兩位數(shù)字增長。究竟是什么原因使美國房價節(jié)節(jié)攀升？需求上漲的背后又有何隱情呢？
1. 市場供不應(yīng)求，房價上行合情合理
無論是自住還是投資，最怕遇到房地產(chǎn)虛假繁榮，市場需求不扎根于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實體發(fā)展，而是基于虛無縹緲、人云亦云的投機(jī)期望。要討論這個問題，我們不得不回歸事物的本質(zhì)，影響房地產(chǎn)需求的三大外因 －人口、收入和就業(yè)。由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特點，我們就以西海岸后起之秀西雅圖(別墅)為例來說明。
西雅圖港口Pier 66
2013年，西雅圖首次以2.8%的增幅問鼎全美人口增長最快城市，居民人數(shù)在一年內(nèi)上漲18,000，將總?cè)丝诶?52,000。2016年，西雅圖再破70萬大關(guān)，不僅躋身全美Top20大型城市行列，更在人口密度排名中位列第10，每平方英里人口達(dá)8391。
西雅圖人口上漲趨勢
居民的增多使當(dāng)?shù)刈》啃枨笱杆倥噬�。由于建筑的滯后性使庫存無法在短時間內(nèi)跟進(jìn)，供小于求的市場現(xiàn)狀使西雅圖房價水漲船高。
除了人口基數(shù)越發(fā)龐大外，西雅圖對自身科技城市的定位也十分成功。且不提亞馬遜、微軟如何將觸角伸入城市的各個角落，光是Facebook、Google 這些精明的硅谷企業(yè)前來西雅圖落腳就可以說明這個城市的巨大潛力。2016 年，西雅圖都會區(qū)GDP達(dá) $3304.1億(2017年數(shù)據(jù)尚未公開)，不僅經(jīng)濟(jì)體規(guī)模位列全美大型都會區(qū)第11，4.3%的年增幅更使其躋身發(fā)展速度最快Top3。
亞馬遜在西雅圖的擴(kuò)張地圖 (2007-2017)
截止到2018年3月, 亞馬遜已在西雅圖占據(jù) 810萬平方英尺的辦公面積, 相當(dāng)于該市43家公司的總和。
過去五年，西雅圖就業(yè)市場一直呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，科技人才需求十分緊俏。根據(jù)華盛頓州就業(yè)保障局的最新數(shù)據(jù)，今年西雅圖就業(yè)及工資漲幅均超越全美平均水平，當(dāng)?shù)厥I(yè)率更是突破歷史新低 3.1% (5%以下則可視為“全民就業(yè)”)。
西雅圖就業(yè)同比增長
西雅圖工資同比增長
西雅圖失業(yè)率
經(jīng)濟(jì)的繁榮使老百姓的錢包變鼓了，可支配收入的增多推動了居民消費，使越來越多的民眾有了購房的能力和需求。當(dāng)市場供需不平衡遇上土地的稀缺特性，西雅圖的房價想不上漲都難。
西雅圖房價走勢
2. 需求背后的“隱情”
1) “美國夢” 依舊存在
對于大多數(shù)美國人來講，組建家庭并擁有屬于自己的溫馨港灣是心中不變的“美國夢”。買房除了能省去搬家的疲憊、提供安定感、規(guī)避租金上漲壓力，更是將錢用在“資產(chǎn)增值” 這件具有長遠(yuǎn)意義的事情上，比白白交給房東劃算的多。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司ATTOM Data Solutions的報告，全美超過一半的城市，買房比租房便宜。平均一套3單元住宅的租金相當(dāng)于租客年收入的38.8%，如果能將這部分錢作為首付，既能合理規(guī)劃資產(chǎn)，又能享受抵稅優(yōu)惠，可謂一舉多得。
2) 千禧一代成購房主力軍
根據(jù)2016年美國人口普查局公布的數(shù)據(jù)，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬人，占全美總?cè)丝诘?4.7%，位居第一。照目前的增長速度，該群體將在2036年迎來人口高峰，總數(shù)達(dá)8110萬。
3) 千禧一代比例
千禧一代人口數(shù)量
對于一些已經(jīng)步入而立之年的千禧一代來講，他們既有安定下來的需求，又有不錯的財富積累，是房市的中堅力量。雖然學(xué)生貸款壓力仍阻礙著一些人的買房計劃，但美國逐年攀升的就業(yè)增長與工資水平將逐步緩解他們的財務(wù)壓力。
4) 貸款利率上調(diào)刺激購房需求
在當(dāng)前強勁的經(jīng)濟(jì)背景之下，美聯(lián)儲為了讓貨幣政策回歸正�；�、使國家保持勻速健康發(fā)展，計劃在2020前提高聯(lián)邦基金利率(Federal Funds Rate) 5次、降低國債持有量，將通貨膨脹率維持在2%以下(發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn))。
不同美聯(lián)儲主席在任時期的聯(lián)邦基金利率
由于長期固定貸款利率會隨著基金利率的浮動而改變，未來15年及30年固定利率房貸也會隨之增長 。
15年、30年貸款利率走勢
在這種清晰的宏觀趨勢之下，越來越多的潛在購房者選擇果斷入場，盡早鎖定利率。Arch Capital Group最近發(fā)布的 “房屋貸款市場回顧” 中提到，明年購買同一棟地產(chǎn)的月供將提高10-15%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Ralph DeFranco 甚至大膽斷言，未來十年將不會再出現(xiàn)當(dāng)前這樣低的利率水平。
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