紐約買房指南：現(xiàn)金買房和貸款買房流程詳解
來源：http://us.fang.com/news/12905067_2.htm作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2016/1/4
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買房的人一般分為兩種，一種是貸款買房，另一種就是現(xiàn)金買房，如今現(xiàn)金買房的人越來越多，那么到美國紐約買房，都有哪些細(xì)則呢？下面就為您介紹一下吧！
貸款買房
至于中國買家在紐約貸款買房，這部分群體在紐約房產(chǎn)市場(chǎng)比例不高，貸款買房的買家很多是一些實(shí)力不弱且跟美國有生意往來的國際商人，他們能貸到款的把握很大。貸款原因也是因?yàn)樗麄兗认朐诩~約投資買房用來收租，又想利用低利率借錢，而且盡量保持手中原有的流動(dòng)資金。如果您不是類似情況，又極少往來美國，建議您做好費(fèi)時(shí)費(fèi)力的準(zhǔn)備，原因很簡(jiǎn)單：外國人在紐約申請(qǐng)房屋貸款手續(xù)繁雜而且難度很大。
1、一般來說，美國的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當(dāng)海外其它身份買家想要申請(qǐng)貸款買房時(shí)，首先首付比例得增加，獲批率才會(huì)增加。但究竟增加到多少，并無硬性要求。也并不是每家機(jī)構(gòu)都會(huì)提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市，比如紐約或加州的圣地亞哥等等
2、1996年左右，此類貸款通常要求35-40%的首付，貸款固定利率差不多9-10%。2000年，首付要求一般能降到20%，固定或浮動(dòng)利率也只有5-6%之間。 到了2006、2007年，可以提供此類貸款的機(jī)構(gòu)減少，把關(guān)變嚴(yán)，通常首付要求至少30%。到了2008年，次貸危機(jī)爆發(fā)，很多大的機(jī)構(gòu)開始要求至少要有40-50%的首付。
所以目前在紐約，為避免申請(qǐng)失敗耽誤時(shí)間，您差不多得準(zhǔn)備50%以上的現(xiàn)金首付，另加12個(gè)月的貸款總額。
3、一些可能要求提供的文件：
a.有效護(hù)照并顯示有效簽證頁
b.個(gè)人簡(jiǎn)介（兩三段落介紹您的職業(yè)背景）
c.2-3封的歷史信用證明，出于您本國的銀行，信用卡機(jī)構(gòu)或貸款機(jī)構(gòu)等等，以證明你及時(shí)還款的能力。
d.雖然個(gè)人資產(chǎn)證明不是必備，但若有，會(huì)可能幫您減少首付金額或拿到較低貸款利率。所以最好能提供您在至少兩個(gè)不同的國際金融機(jī)構(gòu)開戶的戶主證明及存款證明（英文），如最近兩月的銀行月結(jié)單（Bank Statements)。個(gè)人資產(chǎn)需要跟您的正常收入相稱且總額超過兩年的房費(fèi)支出。
4、具體購房過程，參照上面現(xiàn)金買房程序，但您在初次向屋主送出意向合同（sales binder or offer)時(shí)，目前一般需附上銀行出具的貸款預(yù)批書（pre-approval letter）以證明自己的買房誠意及實(shí)力。
5、在簽了正式合同后，應(yīng)馬上開始銀行貸款的所有正式程序。如果您認(rèn)為當(dāng)時(shí)利率相對(duì)過去將來都處于較低，就委托銀行及時(shí)鎖定，一般期限30，45或多至60天。獲得貸款保證書 (Get a Firm Commitment) 的理想時(shí)間：2-4個(gè)星期。這份文件表明銀行終于100%保證會(huì)貸款給你！
6、過戶時(shí)，會(huì)多出銀行律師在座。多交的費(fèi)用有：信用調(diào)查 credit report fee，申請(qǐng)費(fèi) application fee，房屋估價(jià)費(fèi) appraisal fee，申批操作費(fèi) processing fee，及銀行律師費(fèi) bank attorney fee, 貸款稅 mortgage tax，等等。
總的來說，紐約貸款買房過戶費(fèi)一般是房?jī)r(jià)的2-3%。
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