日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

　紐約體現(xiàn)了發(fā)達城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟越繁榮房價越高，普通住戶未必從經(jīng)濟繁榮中獲益，有時甚至成為受害者。大量剛從大學或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機會和更高的收入，為了房子問題遠走德克薩斯。紐約作為先進城市的優(yōu)勢就轉(zhuǎn)為劣勢。這一動向值得理論研究界關(guān)注。

　　美國人是否買得起房子？這關(guān)中國人什么事？奇詭的是，多年來，美國的房價一直是中國住房討論中的熱點。指責北上廣房價離譜兒的人，會拿美國的房價來比較，說美國的房子真便宜，甚至買房猶如買車。熱炒房價的開發(fā)商們，則稱北上廣的房價比起曼哈頓來還有很大的上漲空間。真相究竟如何？我梳理了手頭的資料和個人經(jīng)驗，進行一番分析。

　　根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，美國的中等房價，在2014年夏天大致是22萬美元左右。根據(jù)美國人口統(tǒng)計局的數(shù)字，美國的中等住戶收入，2013年為5.2萬美元不到。注意：這里的“住戶”，包括許多單身。大學畢業(yè)在飯館打工，在地下室租間房子，也算一戶。中等家庭收入，則在6.5萬美元左右�？梢�，一個家庭三四年的收入，大體夠買套房了。

　　2014年7月《財富》雜志發(fā)表一篇文章，引用標準普爾首席經(jīng)濟師波威諾（Beth Ann Bovino）的數(shù)據(jù)，稱房價如今回歸到了相當于住戶收入260%的歷史平均水平。也就是說，住戶2.6年的收入就夠買套房了，而且這是長年的定規(guī)。在房價泡沫的時刻，這個水平升到400%，即四年收入買套房。這被認為是無法維持的高房價。這些數(shù)據(jù)之間，因統(tǒng)計標準的不同，有比較大的出入。

　　但可以互相參證，大致情況還是反映得出來的�！洞笪餮蟆冯s志在2014年10月發(fā)表一篇文章，引用美國第二大房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的數(shù)據(jù)，稱美國最貴的100個大都市區(qū)，63%的房子是中產(chǎn)階層可以承受的。但在最富的20個大都市圈，這個比率降到了47%。趨向是：大部分房子屬于買得起的。但是，越是發(fā)達的城市，房子就越買不起。那些喜歡炒高房價者往往據(jù)此大呼：北上廣的房價沒有什么了不起，不信你看看紐約。

　　那么我們就不妨看一下紐約。紐約作為世界金融中心，每年都被評為美國最住不起的城市。房價之高，在世界上也是頂尖的。CNN在美國最住不起的城市的排名榜上，每年把紐約都列在前幾名。其支持的數(shù)據(jù)如下：中等房價45.5萬美元，中等家庭收入6.83萬美元，能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。我這里還需要強調(diào)一下，所謂“住得起”，美國通行的標準是住房費用在住戶的稅前收入的三分之一以內(nèi)。

　　但是，大多數(shù)人都忘了，這些數(shù)據(jù)，主要描述的是房子如何買不起，并非住不起。房子可以買，也可以租。帶入這個因素后，情況就復雜得多。2014年4月《城市雜志》發(fā)表一篇曼哈頓研究所（Manhattan Institute）社會企業(yè)家項目主管霍華德•霍薩克（Howard Husock）的文章，主旨是批評紐約新市長白思豪（Bill de Blasio）的住房政策。其中揭示的一系列數(shù)據(jù)，讓我們對紐約的住房現(xiàn)實大開眼界。

　　該文指出，紐約擁有住房330萬套。大致100萬套是房主自住，200萬套是出租。另外有30萬套政府經(jīng)營的公共住宅（包括廉租房和住戶擁有的經(jīng)適房）。在那200萬套出租房中，有100萬套是受到“租金穩(wěn)定”的法規(guī)的保護，即租金并非市場價，屬于接受補貼的低租。有研究揭示了更具體的數(shù)據(jù)。

　　在紐約租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房；8.4%居住的是補助房；另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金穩(wěn)定或租金控制政策的規(guī)約。也就是說，非市場價的出租房，占了62%�？傮w來說，在紐約的330萬套住房中，至少有130萬套是接受補助或租金控制的住房，費用遠在市場價格以下。剩下的200萬套則屬于商品房，房主擁有的和租住的各占一半。所謂28.8%可承受的住房比例，指的是按市價買房的情況，這大致包括100萬戶房主，他們恐怕屬于比較富裕的居民，在330住房中占據(jù)了遠不足三分之一的比例。

　　那么，租房的人是否租得起呢？根據(jù)紐約大學Furman房地產(chǎn)和都市政策研究中心的數(shù)據(jù)，紐約的中等租金是1191美元，中等收入的紐約人用月薪的32.5%支付房租，剛好在三分之一這道“可承受”的線之下，比2006年的30.5%的水平略有上升。另外可以參考的是，紐約市政府要求那些享受住房補貼的低收入階層為住房支付自己收入30%的份額，剩下的政府補貼。

　　不過，許多這些低收入階層，有些收入并不計算在這種補貼的換算公式之內(nèi)。比如，他們可能享受食物券、收入稅收補貼（即自己每掙一定數(shù)額的錢，政府按比例補助一定數(shù)額的錢，維持收入水平，以刺激低收入者的勞動意愿）等等福利。所以，他們的可支配性收入，往往超過自己的工薪水平。也就是說，他們實際支付的住房收入，可能低于實際收入的30%。

　　那么，究竟什么人租住什么樣的房子？租住市場價房子的，每戶中等年收入5.3萬多美元，略高于紐約市每戶4.9萬美元的中等水平（該研究引用的全為2011年的數(shù)據(jù)，和前引數(shù)據(jù)略有出入）。注意，這里的單位還是“戶”，包括單身住戶，這個收入水平明顯低于中等家庭收入。

　　如前所述，紐約市中等家庭年收入為6.83萬美元。照此推估，租住市場房的家庭，中等收入大概超過7萬美元，也許在8萬上下。租住享受租金保護或租金穩(wěn)定的住戶，中等收入為3.7萬多美元；住在公共住房的租戶，中等收入為1.7萬多美元。住在享受其他補助的住房中的租戶，中等收入為2萬多美元。一個家庭，年收入在六、七萬美元以下，就有望享受某種住房福利。

　　許多中國人大概做夢也沒有想到：世界市場經(jīng)濟的心臟，竟有將近40%的住房是某種程度的福利房！其實，這和西歐許多城市的水平接近。這并不是幾個左翼政府所作所為，而是一個世紀左右的博弈結(jié)果。事實上，過去兩任市長，朱利安尼是共和黨人，布隆伯格則是共和黨出身的獨立人士、大企業(yè)家，非常尊重市場規(guī)則。剛剛上臺的市長白思豪，才是地道的左翼政治家。他在住房上的動作，力度自然要大得多。

　　白思豪發(fā)誓在紐約保衛(wèi)并建設(shè)20萬套經(jīng)濟適用房或廉租房。為了達到這個目標，他采取強力的政策干預措施。紐約因地皮緊張，開發(fā)商拿到地后，為追求利潤最大化，盡量蓋高層。但樓高的上限有政府的區(qū)域規(guī)劃法管著。白思豪則批準開發(fā)商突破這樣的規(guī)劃法，條件是開發(fā)商必須在其興建的住房中預留三分之一為經(jīng)濟適用房。這一政策，在美國的各大城市很通行，布隆伯格任上的規(guī)矩也大同小異。但是，白思豪要求預留的經(jīng)適房比例特別高，而且規(guī)定為統(tǒng)一要求，不存留豁免的機會。

　　批評者指出，一旦開發(fā)商不得不賠本建那么多經(jīng)適房，那么為了贏利，就只能抬高市場房的價格。這不僅使許多開發(fā)商卻步、減低了住房供應，而且使商品房價格飆高，最終導致越來越大的階層淪入住不起商品房的階層、進入政府的福利房體系。這將造成福利房的進一步膨脹，加大市政負擔。

　　白思豪的經(jīng)適房目標也許達不到，其具體政策也難免會調(diào)整。但是，紐約體現(xiàn)了發(fā)達城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟越繁榮房價越高，普通住戶未必從經(jīng)濟繁榮中獲益，有時甚至成為受害者。大量剛從大學或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機會和更高的收入，為了房子問題遠走德克薩斯。紐約作為先進城市的優(yōu)勢就轉(zhuǎn)為劣勢。

　　所以，紐約所遵從的，無非是大多數(shù)發(fā)達社會行之多年的常例：政府要肩負起讓老百姓住得起房子的責任。畢竟，老百姓沒了房子，手里還有選票。這是什么人都剝奪不了的。

　　紐約體現(xiàn)了發(fā)達城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟越繁榮房價越高，普通住戶未必從經(jīng)濟繁榮中獲益，有時甚至成為受害者。大量剛從大學或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機會和更高的收入，為了房子問題遠走德克薩斯。紐約作為先進城市的優(yōu)勢就轉(zhuǎn)為劣勢。