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在美國(guó)房?jī)r(jià)高漲、租金飆升的今天，越來(lái)越多投資者開始關(guān)注一種“另類高收益房產(chǎn)”——Rooming House（分租屋/多人合租屋）。
這種房子看起來(lái)像普通獨(dú)立屋，但內(nèi)部被隔成十多個(gè)房間，每個(gè)房間單獨(dú)出租。月現(xiàn)金流驚人，賬面回報(bào)率動(dòng)輒10%甚至更高。

然而，高收益背后往往隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。
在你動(dòng)手買下第一棟Rooming House之前，請(qǐng)先了解清楚它的法律地位、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和退出陷阱。

一、什么是Rooming House？

Rooming House，也被稱為 Boarding House、Lodging House，是指：

一棟住宅內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立房間出租給不同租客，租客共用廚房、衛(wèi)生間等公共區(qū)域。

在形式上，它介于獨(dú)立屋（Single-family house）與公寓樓（Multifamily）之間。
在投資邏輯上，它是典型的 “切割收益型” 房產(chǎn)：

通過(guò)把單一資產(chǎn)切分成多個(gè)出租單元，放大現(xiàn)金流。

二、為什么Rooming House能帶來(lái)高回報(bào)？

1. 租金倍增效應(yīng)
   一棟正常獨(dú)立屋整租每月$4,000，但若分成10個(gè)單間出租，每間$900，則總租金$9,000，凈收入翻倍。

2. 現(xiàn)金流充沛
   在高利率周期下，普通長(zhǎng)租投資常常“負(fù)現(xiàn)金流”，但Rooming House仍能實(shí)現(xiàn)月正收益。

3. 租客穩(wěn)定性強(qiáng)
   學(xué)生、新移民、低收入單身租客需求旺盛，空置率相對(duì)較低。

4. 可低成本改造
   相比重新建造公寓樓，只需內(nèi)部加墻、分間、加門鎖即可完成初期改造。

三、Rooming House的主要風(fēng)險(xiǎn)

1️⃣ 法律風(fēng)險(xiǎn)：最被忽視但最致命

不同城市對(duì)Rooming House的定義與許可要求差異極大。
多數(shù)地區(qū)的 獨(dú)立住宅區(qū)（R1/R2 Zone） 并不允許多人分租。

• 西雅圖(房?jī)r(jià))（Seattle）：8名以上非親屬共住即被視為“Congregate Residence”，需特殊許可。

• 波士頓（Boston）：必須取得市政府頒發(fā)的Rooming House License。無(wú)證經(jīng)營(yíng)屬違法。

• 紐約（New York City）：?jiǎn)螒糇≌�若改為多租客分租，常被視為違規(guī)使用，可能面臨高額罰款或斷電。

   

🚨 一旦被認(rèn)定為“非法用途（Illegal Use）”：

• 罰款可達(dá)$5,000-$25,000；

• 市政府可能下令“Cease and Desist”；

• 房屋被要求恢復(fù)原結(jié)構(gòu)；

• 若發(fā)生火災(zāi)或意外，保險(xiǎn)拒賠。

這意味著：一次舉報(bào)，可能讓整個(gè)投資項(xiàng)目歸零。

2️⃣ 消防與安全風(fēng)險(xiǎn)

Rooming House改造常見問(wèn)題包括：

• 加建輕質(zhì)隔墻封住窗戶；

• 共用廚房油煙火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)高；

• 逃生路線不足；

• 煙感與滅火器配置不達(dá)標(biāo)。

若發(fā)生火災(zāi)，房東可能承擔(dān)民事與刑事責(zé)任。
在波士頓，曾有無(wú)證Rooming House火災(zāi)導(dǎo)致人員傷亡，房東被控過(guò)失殺人罪（Manslaughter）。

3️⃣ 保險(xiǎn)與貸款風(fēng)險(xiǎn)

• 普通Home Insurance不覆蓋Rooming House事故；

• 必須購(gòu)買Commercial或Lessor’s Risk Policy，費(fèi)用高出2-3倍；

• 銀行貸款也可能拒絕為非合規(guī)用途放貸；

• 即便貸款獲批，利率往往高于普通住宅投資。

4️⃣ 管理風(fēng)險(xiǎn)

多人合租的運(yùn)營(yíng)難度遠(yuǎn)超整租：

• 租客流動(dòng)頻繁，管理復(fù)雜；

• 噪音、停車、垃圾問(wèn)題容易引起鄰居投訴；

• 房屋維護(hù)成本高，公共區(qū)域磨損嚴(yán)重；

• 租金收取頻繁，違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

要想長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，必須投入大量管理精力或聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)經(jīng)理。

5️⃣ 退出風(fēng)險(xiǎn)

Rooming House的買家群體有限，轉(zhuǎn)售難度大。
普通買家貸款買不動(dòng)，機(jī)構(gòu)投資者又嫌規(guī)模太小。
最終往往只能賣給其他投資人，價(jià)格折讓嚴(yán)重。

這意味著：

它不是一個(gè)容易“退出”的投資品。

Rooming House投資，就像站在灰色地帶的鋼絲上。
回報(bào)確實(shí)亮眼，但每一步都要踩在合法與安全的邊界內(nèi)。

如果你只是想獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，可能更適合考慮：

• 合法的多戶住宅（Duplex / Triplex）；

• ADU項(xiàng)目；

• 公寓樓（Apartment）。