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涉足美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)投資者常常有些共同的疑問(wèn)，那就是購(gòu)買地產(chǎn)時(shí)到底需不需要成立 LLC？?jī)?yōu)勢(shì)都有哪些？又應(yīng)該何時(shí)建立？等等。今天，我們就來(lái)聊聊美國(guó)LLC那些事。

1. 什么是LLC?

LLC 是有限責(zé)任公司(Limited Liability Company) 的簡(jiǎn)稱。是一個(gè)混合型公司結(jié)構(gòu)，既具有股份公司(Corporation) 中所有者僅以自己出資額為公司債務(wù)負(fù)責(zé)的特點(diǎn)，又具備合伙企業(yè)(Partnership) 中的稅收優(yōu)惠和操作靈活性。取決與所在州的規(guī)定，LLC 的所有者(Owner)可以是一個(gè)人、多個(gè)人、股份公司或其它有限責(zé)任公司。所有者可以親自管理公司, 并不一定需要雇傭員工。與股份公司的股東(Shareholder)不同，有限責(zé)任公司并不以其整體報(bào)稅，而是將利潤(rùn)和損失下放到每位所有者旗下，以個(gè)人名義向聯(lián)邦政府報(bào)稅。

2. LLC主要的優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)

沒(méi)有一種公司形式是完美的，LLC也不例外。

3. 如何成立LLC？

雖然每個(gè)州對(duì)于建立LLC的程序有些許差異，但總體來(lái)說(shuō)有以下幾步：

• 確定公司名稱。在注冊(cè)公司的同時(shí), 公司名稱也被自動(dòng)注冊(cè)，因此無(wú)需額外手續(xù)。
• 為公司章程備案。公司章程 (Articles of Organization) 是一個(gè)使LLC合法化的文件，其中注明了公司的名稱、地址、和全部所有者的姓名。大多數(shù)州要求公司向州務(wù)卿(Secretary of State) 備案。
• 簽署經(jīng)營(yíng)協(xié)議(Operating Agreement)。雖然大部分州政府不強(qiáng)制要求公司提供該文件，但經(jīng)營(yíng)協(xié)議有利于在多個(gè)所有者之間明確公司財(cái)務(wù)及管理結(jié)構(gòu)，保證穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)協(xié)議一般包括利率、利潤(rùn)和損失如何分配、成員間的權(quán)力和責(zé)任、如何處理股份轉(zhuǎn)移問(wèn)題等等。
• 向美國(guó)稅務(wù)局(簡(jiǎn)稱IRS) 提交材料，獲得雇主身份號(hào)(簡(jiǎn)稱EIN)
• 獲得商業(yè)許可證。公司一經(jīng)注冊(cè)，必須擁有相關(guān)商業(yè)許可證。例如，如果您經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，需要得到餐飲許可證。
• 招聘員工
• 宣布公司成立。某些州，例如紐約和亞利桑那州需要公司在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登成立的消息。

4. 何時(shí)建立LLC?

事實(shí)上，投資者在將資金轉(zhuǎn)移到美國(guó)以后就可以接洽我們商業(yè)地產(chǎn)部的投資顧問(wèn)，并開(kāi)始著手挑選項(xiàng)目。在此期間，團(tuán)隊(duì)的律師可以依據(jù)投資者的需求建立LLC。根據(jù)LLC結(jié)構(gòu)的不同，所需時(shí)間也不盡相同，一般需要1周左右。

5. LLC 的申請(qǐng)時(shí)間多長(zhǎng)？

國(guó)內(nèi)客戶在建立LLC時(shí)一般需要填寫：LLC 建立申請(qǐng)表、LLC 代理人申請(qǐng)表和稅收號(hào)申請(qǐng)表等，這些表格可以從律師那里或網(wǎng)上獲得，審批時(shí)間一般在48小時(shí)內(nèi)。客戶可以通過(guò)電子簽名或在復(fù)印件上簽字的方式將文件寄給律師，無(wú)需親自訪美。

6. LLC的申請(qǐng)費(fèi)是多少？

華盛頓州LLC的申請(qǐng)費(fèi)約為 $200，律師費(fèi)$500-1000 不等. LLC的結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，律師費(fèi)也就越貴。

7. LLC的維護(hù)成本是多少？

由于LLC 并不是一個(gè)實(shí)體的公司，自身并無(wú)任何維護(hù)成本。但LLC 需由專業(yè)人員管理，一般為投資者指定的律師或會(huì)計(jì)師，幫助其報(bào)稅和支付賬單。

8. 未成年人能否成為LLC所有者？公司成立時(shí)是否所有者均要在場(chǎng)？

未成年人在美國(guó)無(wú)法成為L(zhǎng)LC 的所有者。在成立之初，無(wú)需股東全部在場(chǎng)，只要最終的合同上有全部所有人簽字即可。

9. 在出售地產(chǎn)時(shí)，會(huì)對(duì) LLC產(chǎn)生影響嗎？

LLC 并不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)的出售而轉(zhuǎn)移。我們可以把LLC想成一間屋子，我們所要出售的地產(chǎn)項(xiàng)目就像屋子里的家具，可以自由進(jìn)出，其存在與否不對(duì)LLC產(chǎn)生影響。

10. 如何轉(zhuǎn)移LLC的所有權(quán)？

這個(gè)問(wèn)題要分兩種情況考慮。如果是成員間的變動(dòng)，比如舊成員離開(kāi)或新成員加入，需要參考建立LLC時(shí)簽訂的經(jīng)營(yíng)協(xié)議 (Operating Agreement), 上面需要寫明如何處理相關(guān)問(wèn)題。如果經(jīng)營(yíng)協(xié)議上沒(méi)有提及，成員也可以參考買賣協(xié)議 (Buy-sell Agreement) 。如果公司恰好缺少上述兩種文件，成員需要咨詢專業(yè)律師意見(jiàn)。如果打算轉(zhuǎn)讓整個(gè)LLC給他人，您需要借助商業(yè)估值專家(Business valuation expert) 和有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的律師的幫助。

總結(jié)

在美國(guó)，為所投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成立LLC是非常普片且安全的。無(wú)論您是對(duì)哪種地產(chǎn)項(xiàng)目感興趣，想成立何種公司類型，都要咨詢專業(yè)的投資顧問(wèn)及其團(tuán)隊(duì)，找到真正適合自己的解決方案。如果您在也想在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界一試拳腳，那就趕快聯(lián)系我們吧！