av中文资源在线资源免费观看,亚洲xxx视频

高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何影響全美寫字樓市場

來源：作者：北美房產(chǎn)投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部時(shí)間：2015/10/6

北美購房網(wǎng)信二維碼
掃一掃，隨時(shí)看

Source: CBRE

前言

寫字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，按租戶分類有單租戶寫字樓及多租戶寫字樓；按地理位置可以分為CBD市中心寫字樓、郊區(qū)寫字樓園區(qū)等。餐飲、超市等零售類商業(yè)地產(chǎn)是人們?nèi)粘Ｉ畹膭傂孕枨�，即使整體經(jīng)濟(jì)走弱，對其影響也相對較小。而寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)受就業(yè)影響極大，一旦就業(yè)市場糟糕、公司裁員，那么會直接減少寫字樓租用面積，直接導(dǎo)致回報(bào)率下跌、市場緊縮。

近十年來，高科技產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)辦公室工作（Office Job），同時(shí)也為寫字樓租賃市場注入了強(qiáng)心劑。下圖為30個(gè)主要城市高科技就業(yè)機(jī)會增長率與寫字樓租金增長示意圖，從圖中我們可以看出，這兩者呈正相關(guān)。

高科技產(chǎn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展形勢

高科技產(chǎn)業(yè)，包括軟件/服務(wù)行業(yè)已經(jīng)為全美創(chuàng)造了73萬個(gè)就業(yè)機(jī)會，自2009年以來上漲34%。其中每5個(gè)新增辦公室工作中就有1個(gè)來自高科技產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，高科技產(chǎn)業(yè)也是寫字樓租賃市場的主要驅(qū)動力；2015年上半年，主要寫字樓租賃市場20%的新租約都由高科技公司主導(dǎo)。

哪些城市受高科技產(chǎn)業(yè)青睞？

舊金山灣區(qū)連續(xù)四年成為最受高科技公司歡迎的地區(qū)，其就業(yè)機(jī)會（占總額43%）及寫字樓租賃活動（占總額31%）的增速在過去兩年都是最快的。盡管鳳凰城就業(yè)機(jī)會的增速也達(dá)到43%，但是其新增就業(yè)機(jī)會仍比舊金山少4300個(gè)。

2012-2014年，共有16座城市與高科技相關(guān)的寫字樓租賃實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。前五名分別是舊金山、硅谷、羅利-杜罕、舊金山半島、和溫哥華。

寫字樓租金溢價(jià)/折價(jià)市場分別在哪里？

在被調(diào)查的30個(gè)城市中，寫字樓租金平均溢價(jià)幅度為11%。其中東劍橋地區(qū)溢價(jià)幅度高達(dá)87%，圣莫妮卡溢價(jià)幅度85%，山景城以73%位列第三。而折價(jià)現(xiàn)象則大多出現(xiàn)在新興高科技產(chǎn)業(yè)地區(qū)，包括弗吉尼亞州的雷斯頓/赫恩登（-23%），圣路易斯CBD（-17%），夏洛特西北（-12%）。

該去哪里投資寫字樓？

從投資角度分析，奧斯汀、鹽湖城、鳳凰城、波特蘭這些極具潛力城市的寫字樓適合投資：一方面該地區(qū)的寫字樓市場價(jià)位并沒有觸頂，另一方面其城市發(fā)展?jié)摿θ允謽酚^。而羅利-杜罕、達(dá)拉斯、夏洛特、納什維爾等地的租金雖然較低，但是高科技產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)可觀，具有升值潛力。我們也會在下文詳細(xì)討論這個(gè)問題。

寫字樓市場還會繁榮多久？

寫字樓市場目前的主要推動力為高科技產(chǎn)業(yè)，而高科依靠消費(fèi)者的支持；按照目前高科技在人們生活、出行等日常生活的滲透率，北美購房網(wǎng)預(yù)測其仍在上升發(fā)展階段，且行業(yè)相對健康。值得注意的是，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)顯示寫字樓市場一直是一個(gè)起伏較大的市場，受經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)影響很大。投資者必須有前瞻性，以及對市場的把握。

30城寫字樓市場定位

根據(jù)30城的寫字樓市場總體情況，以及當(dāng)?shù)馗呖萍籍a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）將30城寫字樓市場歸為4個(gè)類型：新興市場、高增長市場、落后市場、以及潛力市場，各城市定位如下圖所示。

硅谷的寫字樓及高科技就業(yè)市場都表現(xiàn)強(qiáng)勁，緊隨其后的是舊金山半島和舊金山市區(qū)，這三員大將組成的舊金山灣區(qū)整體趨勢欣欣向榮。美國南部、西部部分低成本市場得益于灣區(qū)租戶外流，也進(jìn)入了第一梯隊(duì)，比如：奧斯汀、鹽湖城、鳳凰城、和波特蘭。在美國南部、西部地區(qū)，也出現(xiàn)了不少新興市場，它們是圣地亞哥、橙縣、夏洛特、納什維爾、和達(dá)拉斯等。

風(fēng)險(xiǎn)投資 → 就業(yè) → 寫字樓市場

風(fēng)險(xiǎn)投資（Venture Capital）簡稱是VC，在中國是一個(gè)約定俗成的具有特定內(nèi)涵的概念，把它翻譯成創(chuàng)業(yè)投資更為妥當(dāng)。廣義的風(fēng)險(xiǎn)投資泛指一切具有高風(fēng)險(xiǎn)、高潛在收益的投資；狹義的風(fēng)險(xiǎn)投資是指以高新技術(shù)為基礎(chǔ)，生產(chǎn)與經(jīng)營技術(shù)密集型產(chǎn)品的投資。

目前，高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為商業(yè)活動的重要部分，并且支撐著美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。各項(xiàng)指數(shù)顯示，美國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于健康良好的態(tài)勢。過去五年，高科技產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展讓部分人懷疑，該行業(yè)是否已經(jīng)到達(dá)頂峰，是否能夠平穩(wěn)過度到下一商業(yè)周期。

風(fēng)險(xiǎn)投資是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源。根據(jù)路透社數(shù)據(jù)，2014年風(fēng)險(xiǎn)投資在軟件服務(wù)、媒體娛樂等行業(yè)投資額同比增長100%，源源不斷涌入的資本成為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)的必備因素。

下圖為高科技產(chǎn)業(yè)風(fēng)投后期資金與就業(yè)增長率對比，VC資金的注入是高科技公司能雇傭更多員工進(jìn)行創(chuàng)新、研發(fā)等的保證，從而拉動了當(dāng)?shù)貙懽謽强臻g的需求。

上圖將舊金山寫字樓平均年租金（$/sqft）與全美風(fēng)投總額進(jìn)行對比，得出風(fēng)投資金、就業(yè)市場、與寫字樓市場呈極強(qiáng)的相關(guān)性。

寫字樓市場周期分析

在前文我們有提到寫字樓市場的波動性較大，其周期可以分為4個(gè)階段。

緊縮階段(Contraction)空置率增加，租金下跌，供過于求

穩(wěn)定階段(Stablization)空置率下降或者緩慢降低，租金下跌或者持平，市場供應(yīng)量有限

擴(kuò)張階段(Expansion)空置率持續(xù)下跌，租金快速上漲，在建或即將建成寫字樓增加

成熟階段(Maturation)空置率上下浮動較小，租金增長速度放緩，已建成寫字樓數(shù)量恒定

按照每年全美各寫字樓總體平均分析，2009年因受金融危機(jī)影響，全美寫字樓市場處于緊縮狀態(tài)，2010-2011年經(jīng)濟(jì)呈緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，因此寫字樓市場也停留在穩(wěn)定期。2012年是全美經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，與此同時(shí)寫字樓市場進(jìn)入擴(kuò)張期，截止2015年9月，全美寫字樓市場仍處于此階段。

在下圖，我們還可以看出舊金山市區(qū)、舊金山半島、硅谷、曼哈頓、多倫多已經(jīng)進(jìn)入成熟期，在此時(shí)間點(diǎn)投資以上幾個(gè)寫字樓的升值空間有限。

而奧斯汀、波士頓、芝加哥、西雅圖正處于擴(kuò)張期后半段，市場明朗，適合傾向低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資者。

2015年上半年，全美A級寫字樓平均回報(bào)率5.90%，B級寫字樓平均回報(bào)6.93%，C級寫字樓市場平均回報(bào)8.83%。

北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）建議投資者結(jié)合各城市定位圖以及寫字樓市場周期圖綜合考慮，從自身投資需求出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。

2015年上半年全美寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)成交情況

名詞解釋（Glossary）

商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率每年靜租金/購買價(jià)格

A級資產(chǎn)（Class A）頂級地理位置、頂級租戶、高于市場平均租金、建筑標(biāo)準(zhǔn)參照State of the Art級別，采用最先進(jìn)的系統(tǒng)

B級資產(chǎn)（Class B）優(yōu)質(zhì)地理位置、優(yōu)質(zhì)租戶、平均市場租金、建筑質(zhì)量良好、價(jià)格低于Class A資產(chǎn)

C級資產(chǎn)（Class C）租金低于市場平均

2015年上半年，全美寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)總投資額為714億美元，與去年同期相比，增幅高達(dá)36%。

全美寫字樓市場按地區(qū)可以分為市中心CBD區(qū)，和郊區(qū)寫字樓園區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2015年郊區(qū)寫字樓交易額增幅為50%，而CBD區(qū)域則增幅20%。

在714億美元的寫字樓投資中，外來資本為136億美元，占總金額的19%。其中加拿大投資中位列第一，隨后是香港、新加坡、中國大陸、和挪威。

本網(wǎng)注明“來源：北美購房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于北美購房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。凡本網(wǎng)注明“來源：XXX（非北美購房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

標(biāo)簽：美國寫字樓

上一篇：2015年上半年全美酒店市場分析報(bào)告... 下一篇：日本公司買下哈德遜廣場Equinox...