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Source: CBRE

30城寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位

根據(jù)30城的寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體情況，以及當(dāng)?shù)馗呖萍籍a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）將30城寫(xiě)字樓市場(chǎng)歸為4個(gè)類型：新興市場(chǎng)、高增長(zhǎng)市場(chǎng)、落后市場(chǎng)、以及潛力市場(chǎng)，各城市定位如下圖所示。

硅谷的寫(xiě)字樓及高科技就業(yè)市場(chǎng)都表現(xiàn)強(qiáng)勁，緊隨其后的是舊金山半島和舊金山市區(qū)，這三員大將組成的舊金山灣區(qū)整體趨勢(shì)欣欣向榮。美國(guó)南部、西部部分低成本市場(chǎng)得益于灣區(qū)租戶外流，也進(jìn)入了第一梯隊(duì)，比如：奧斯汀、鹽湖城、鳳凰城、和波特蘭。在美國(guó)南部、西部地區(qū)，也出現(xiàn)了不少新興市場(chǎng)，它們是圣地亞哥、橙縣、夏洛特、納什維爾、和達(dá)拉斯等。

風(fēng)險(xiǎn)投資 → 就業(yè) → 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 

風(fēng)險(xiǎn)投資（Venture Capital）簡(jiǎn)稱是VC，在中國(guó)是一個(gè)約定俗成的具有特定內(nèi)涵的概念，把它翻譯成創(chuàng)業(yè)投資更為妥當(dāng)。廣義的風(fēng)險(xiǎn)投資泛指一切具有高風(fēng)險(xiǎn)、高潛在收益的投資；狹義的風(fēng)險(xiǎn)投資是指以高新技術(shù)為基礎(chǔ)，生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)技術(shù)密集型產(chǎn)品的投資。

目前，高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為商業(yè)活動(dòng)的重要部分，并且支撐著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。各項(xiàng)指數(shù)顯示，美國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于健康良好的態(tài)勢(shì)。過(guò)去五年，高科技產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展讓部分人懷疑，該行業(yè)是否已經(jīng)到達(dá)頂峰，是否能夠平穩(wěn)過(guò)度到下一商業(yè)周期。

風(fēng)險(xiǎn)投資是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源。根據(jù)路透社數(shù)據(jù)，2014年風(fēng)險(xiǎn)投資在軟件服務(wù)、媒體娛樂(lè)等行業(yè)投資額同比增長(zhǎng)100%，源源不斷涌入的資本成為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)的必備因素。

下圖為高科技產(chǎn)業(yè)風(fēng)投后期資金與就業(yè)增長(zhǎng)率對(duì)比，VC資金的注入是高科技公司能雇傭更多員工進(jìn)行創(chuàng)新、研發(fā)等的保證，從而拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?duì)寫(xiě)字樓空間的需求。

上圖將舊金山寫(xiě)字樓平均年租金（$/sqft）與全美風(fēng)投總額進(jìn)行對(duì)比，得出風(fēng)投資金、就業(yè)市場(chǎng)、與寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈極強(qiáng)的相關(guān)性。

 

寫(xiě)字樓市場(chǎng)周期分析

按照每年全美各寫(xiě)字樓總體平均分析，2009年因受金融危機(jī)影響，全美寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于緊縮狀態(tài)，2010-2011年經(jīng)濟(jì)呈緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，因此寫(xiě)字樓市場(chǎng)也停留在穩(wěn)定期。2012年是全美經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，與此同時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入擴(kuò)張期，截止2015年9月，全美寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于此階段。

在下圖，我們還可以看出舊金山市區(qū)、舊金山半島、硅谷、曼哈頓、多倫多已經(jīng)進(jìn)入成熟期，在此時(shí)間點(diǎn)投資以上幾個(gè)寫(xiě)字樓的升值空間有限。

而奧斯汀、波士頓、芝加哥、西雅圖正處于擴(kuò)張期后半段，市場(chǎng)明朗，適合傾向低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資者。

2015年上半年，全美A級(jí)寫(xiě)字樓平均回報(bào)率5.90%，B級(jí)寫(xiě)字樓平均回報(bào)6.93%，C級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均回報(bào)8.83%。

北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）建議投資者結(jié)合各城市定位圖以及寫(xiě)字樓市場(chǎng)周期圖綜合考慮，從自身投資需求出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。

2015年上半年 全美寫(xiě)字樓類商業(yè)地產(chǎn)成交情況

2015年上半年，全美寫(xiě)字樓類商業(yè)地產(chǎn)總投資額為714億美元，與去年同期相比，增幅高達(dá)36%。

全美寫(xiě)字樓市場(chǎng)按地區(qū)可以分為市中心CBD區(qū)，和郊區(qū)寫(xiě)字樓園區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2015年郊區(qū)寫(xiě)字樓交易額增幅為50%，而CBD區(qū)域則增幅20%。

在714億美元的寫(xiě)字樓投資中，外來(lái)資本為136億美元，占總金額的19%。其中加拿大投資中位列第一，隨后是香港、新加坡、中國(guó)大陸、和挪威。