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Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL | Marcus & Millichap Research Service | NAREIG CRE | U.S. Federal Highway Administration | Bureau of Transportation Statistics

2015年上半年，全球酒店市場總成交額達(dá)到419億美元，與去年同期相比增長55%。在全球三大主要區(qū)域中，亞太地區(qū)出現(xiàn)-6%的負(fù)增長；而美洲地區(qū)酒店地產(chǎn)交易達(dá)236億，同比增長73%。美國本土酒店成交金額230億美元，年化增長93.8%，成績驚人。

美國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展為酒店業(yè)提供了助推力；另一方面，由于新建酒店數(shù)量有限，這種供不應(yīng)求的局面也使得酒店入住率節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)JJL數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全美酒店行業(yè)平均RevPAR同比增長7.3%。

如果酒店供求市場不出現(xiàn)巨變，那么RevPAR仍會(huì)繼續(xù)走強(qiáng)。目前在建酒店數(shù)量一直低于往年平均，而全美經(jīng)濟(jì)升溫導(dǎo)致商務(wù)、旅游外出人士增多。供求的不平衡也令行業(yè)專家一致看好酒店行業(yè)未來發(fā)展。

我們在上文提到全美酒店交易在2015年上半年高達(dá)230億美元，該數(shù)字與去年同期相比幾乎翻倍。早前已經(jīng)在酒店市場投資的客戶尋求資產(chǎn)重置，而私募等基金公司則尋求配置酒店類商業(yè)地產(chǎn)以提高收益。

上圖為美國聯(lián)邦航空管理局和交通運(yùn)輸局的數(shù)據(jù)對比，我們可以看到2008年-2010年受金融危機(jī)影響，全美航空出行量明顯降低。經(jīng)過2011-2013年的恢復(fù)，全美飛機(jī)、汽車出行量已經(jīng)有上揚(yáng)趨勢。商務(wù)出差、旅行人數(shù)的增多也為全美酒店行業(yè)帶來了消費(fèi)者。

下表為全美酒店產(chǎn)業(yè)2014-2017年的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地產(chǎn)部認(rèn)為，酒店入住率在未來2年保持穩(wěn)定，而需求增長率上升趨勢則會(huì)漸緩。受經(jīng)濟(jì)利好以及供給較少等因素綜合作用，酒店平均每日房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上升。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，酒店類商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率正在持續(xù)走低。目前平均回報(bào)率6.8%，而今年年初平均回報(bào)率為7.0%，去年年中則為7.1%。一級市場、二級市場的酒店回報(bào)率已降到2000年以來最低水平。

近年來，海外投資者尤其是中國投資者，已經(jīng)成為美國酒店類商業(yè)地產(chǎn)的生力軍。中國開放對外投資以及人民幣貶值使得中國境內(nèi)資本大量流向海外。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全美酒店交易額中66億美元來自境外投資者，占總金額的28.7%。其中，安邦保險(xiǎn)19.5億美元收購紐約核心地標(biāo)華爾道夫酒店成為海外投資者在美國酒店行業(yè)的標(biāo)志性交易。鑒于中國國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫、以及股市動(dòng)蕩，更多的保險(xiǎn)公司、資產(chǎn)管理公司將他們的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向美國，以求資產(chǎn)穩(wěn)定。

中國投資者對“黃金資產(chǎn)”、地標(biāo)建筑的追求往往以“天價(jià)購買”為結(jié)果：極高的成交價(jià)格也使得回報(bào)率明顯下降。最近幾宗大型酒店交易，譬如紐約華爾道夫，紐約巴克萊，芝加哥華爾道夫酒店，其回報(bào)率僅為2%，2%，以及3%。私募投資者尋求的是短期高回報(bào)，而中國投資者則更看重長期資產(chǎn)穩(wěn)定性。這兩股不同目標(biāo)的投資者也為酒店市場帶來了多元化發(fā)展。

下圖為全美幾大主要市場的酒店回報(bào)率，一級市場主要分布在東、西海岸，芝加哥以及夏威夷；其回報(bào)率在7%左右；二級市場如休斯頓、達(dá)拉斯、亞特蘭大、丹佛等城市回報(bào)率在8%左右。北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地產(chǎn)部建議投資者，如果偏好高收益，可以進(jìn)軍二級市場。以達(dá)拉斯、休斯頓為例，能源、高科技、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)等在當(dāng)?shù)匕l(fā)展樂觀，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，在市場還沒在最高點(diǎn)時(shí)進(jìn)入是十分明智的。而對于追求穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)、大型投資者，我們建議其投資一級市場資產(chǎn)。