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有這么一家公司，1994年在車庫(kù)里創(chuàng)辦，僅靠購(gòu)買辦公樓出租，發(fā)展成市值180億美元的紐交所上市公司，過(guò)去20年投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于巴菲特，你會(huì)不會(huì)覺(jué)得不可思議？ 

這家公司就是Alexandria Real Estate Equities  

假設(shè)你在1998年投資1萬(wàn)美元，分別投資到Alexandria和巴菲特公司，然后這期間把所有的分紅再買成股票，投資巴菲特公司，現(xiàn)在變成7.2萬(wàn) 美元，投資Alexandria，現(xiàn)在變成11.3萬(wàn)美元。

和大部分的地產(chǎn)開發(fā)商不同，Alexandria不太做住宅及零售商業(yè)的開發(fā)，他們專注于生物制藥和高科技的實(shí)驗(yàn)室、辦公樓群開發(fā)；擅長(zhǎng)將辦公樓翻新改造，然后精細(xì)化運(yùn)營(yíng)并出租給高科技企業(yè)。

他們的核心理念來(lái)自于哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Machael Poeter提出的集群理論：互相聯(lián)系的公司、上下游企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)聚集在同一個(gè)地域，將豐沛的資源和產(chǎn)能聚集到一起，可形成獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而在某一行業(yè)占據(jù)關(guān)鍵位置。

美國(guó)的硅谷（計(jì)算機(jī)）、荷蘭的鹿特丹（物流）、印度的班加羅爾（軟件外包）、

美國(guó)的好萊塢（電影制作）、法國(guó)的巴黎（時(shí)尚用品）都是非常著名的集群典范。

 Alexandria旗下物業(yè)主要在：麻州的Cambridge、舊金山灣區(qū)、加州的圣地亞哥、北卡羅來(lái)納州的“金三角”、西雅圖(投資)(房?jī)r(jià))(房產(chǎn))(投資)的聯(lián)合湖、紐約的曼哈頓...

下面介紹Alexandria持有的典型物業(yè) 

2016年花費(fèi)7.25億美元

收購(gòu)MIT旁的One Kendall Square

總共7棟大樓

64萬(wàn)平方英尺

2019年花費(fèi)1.43億美元

收購(gòu)西雅圖聯(lián)合湖3英畝地塊

615 Dexter Ave. N

2019年花費(fèi)2.91億美元

收購(gòu)PaloAlto SSL擁有的辦公樓

SSL是成立于50年代的老牌軍工企業(yè)

主營(yíng)業(yè)務(wù)是研發(fā)制造衛(wèi)星系統(tǒng)

客戶包括了各國(guó)軍方政府和大型商業(yè)集團(tuán)

這片辦公樓群建于60年代

占地24英畝

緊鄰Google的物業(yè)

Alexandria的策略是長(zhǎng)期持有物業(yè)

出租給優(yōu)質(zhì)行業(yè)租客

簽訂長(zhǎng)期租約

平均租約為10年

平均每年租金上漲3.5%

出租率高達(dá)97%

很多公司只是賬目賺錢卻從來(lái)不分紅，Alexandria在過(guò)去23年每個(gè)季度都分紅，無(wú)一例外。

除了醫(yī)藥和生命科學(xué)巨頭Google、Amazon、Microsoft也都是它的租客。  

Alexandria不僅僅是一個(gè)房東，它深入分析每個(gè)租客的獨(dú)特需求，為每個(gè)租客量身定制辦公室，所以租客遷出率極低。

Alexandria還為它的租客提供風(fēng)險(xiǎn)投資，它目前已經(jīng)是美國(guó)在醫(yī)療領(lǐng)域最大的風(fēng)險(xiǎn)投資公司，總投資額超7億美元。

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“投資成功的秘訣，不是最好的情況下賺多高的回報(bào)，而是最差的情況下不要虧損。”

長(zhǎng)期持有的商業(yè)地產(chǎn)，即使在最差的情況下，也仍然可以獲得3%-6%的租金凈收益，加上土地的升值，再加上銀行貸款杠桿，年化10%以上的回報(bào)，并不難實(shí)現(xiàn)。

這才是商賈巨富熱衷投資商業(yè)地產(chǎn)的原因。

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