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今年3月，美聯(lián)儲旗下“公開市場委員會(Federal Open Market Committee，簡稱FOMC) 將聯(lián)邦基金利率(Federal Funds Rate) 從去年的1.5%上調(diào)至1.75%，并計劃在2018年、2019年、2022年相繼達到2%、2.5%、3%的目標。據(jù)悉，今年美聯(lián)儲共計劃加息3次，新一輪極有可能發(fā)生在6月貨幣政策會議之后。由于貸款利率與聯(lián)邦基金利率關(guān)系緊密，地產(chǎn)投資者們需要盡早規(guī)劃，切勿在等待中錯過機遇。

聯(lián)邦基金利率走勢
（1988-2018）

1. 美聯(lián)儲的職能

我們常提到的“美聯(lián)儲” 其實是美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)(Federal Reserve System)的簡稱。作為美國的中央銀行系統(tǒng)，美聯(lián)儲旗下有聯(lián)邦儲備委員會(Board of Governors)、12家美聯(lián)儲銀行(Federal Reserve Banks)、以及公開市場委員會(FOMC) 三大實體。其中，公開市場委員會負責制定貨幣政策，并通過該調(diào)整聯(lián)邦基金利率改變經(jīng)濟形勢，達到就業(yè)最大化與物價穩(wěn)定的作用。           

2008年次貸危機時期，為了強力刺激經(jīng)濟、推動資本市場流通，美聯(lián)儲不僅采用了非傳統(tǒng)的量化寬松貨幣政策(Quantitative Easing，簡稱QE)，從商業(yè)銀行大量購入貸款抵押債卷(Mortgage-backed securities) 和國債(U.S Treasury Bonds)，還將聯(lián)邦基金利率降至歷史最底水平0-0.25%。

次貸危機時期的聯(lián)邦基金利率

隨著美國經(jīng)濟逐漸走出金融海嘯的陰霾，美聯(lián)儲于2015年12月首次將利率升高至0.5%，結(jié)束了長達7年的“零利率”時代。隨后的兩年，由于金融市場蒸蒸日上、失業(yè)率連創(chuàng)歷史新低，美聯(lián)儲又相繼4次上調(diào)利率，使其回升至2017年底的1.5%。

美國實際國民生產(chǎn)總值(Real GDP)

(2006-2015)

在當前強勁的經(jīng)濟背景之下，美聯(lián)儲為了使貨幣政策回歸正常化、使國家保持勻速健康發(fā)展，計劃在2020前繼續(xù)提高聯(lián)邦基金利率、降低國債持有量，將通貨膨脹率維持在2%以下(發(fā)達國家標準)。

2. 基金利率對其它利率的影響

基金利率不僅是美國及世界經(jīng)濟的風向標，更是其它利率設(shè)定的標準。通常基金利率對短期利率的影響較大，對長期利率的影響較小。

1)  直接影響: 短期利率

－ 最佳客戶能享受的優(yōu)惠貸款利率 (Prime Rate)

－ 各銀行之間的短期資金借貸利率 (LIBOR)

－ 浮動利率房貸 (ARM) 及只付利息的房貸(Interest-only loans)

－ 信用卡利息

2）間接影響: 長期利率

－ 國債收益率 (Treasury Yield)

－ 固定利率房貸 (Fixed-rate Mortgage)

－ 儲蓄賬戶的利息(Interest rate of saving account)

－ 大額定期存單(Certificate of Deposit)

3. 基金利率對房貸的影響

1）浮動利率房貸(Adjustable Rate Mortgage, 簡稱ARM)

浮動利率貸款由固定利率期和浮動利率期兩部分組成。定期結(jié)束后，貸款銀行按照指數(shù) (Index，一般為LIBOR或一年期國債利率) + 特定%的方式計算之后的年利率。例如: 5/1 ARM 就是5年固定利率，之后每年浮動。由于聯(lián)邦基金利率上升會使LIBOR增加， 因此該類房貸與基金利率走勢一致，且幅度較為貼近。今年下半年，浮動利率房貸可能上漲至5%。

5/1 ARM 走勢

(2013.5.17-2018.5.17)

2）固定利率房貸 (Fixed Rate Mortgage)

由于國債收益受聯(lián)邦基金利率影響，因此15年及30年固定利率房貸會隨著基金利率的改變而浮動。預(yù)計未來兩年，聯(lián)邦基金利率還會上調(diào)5次，長期固定利率房貸也會呈上升態(tài)勢。

聯(lián)邦基金利率與長期固定利率房貸關(guān)系

15年、30年固定利率房貸走勢

(2013.5.17-2018.5.17)

沃頓商學院房地產(chǎn)專業(yè)教授 Susan Wachter 表示，1-2年內(nèi)，30年固定利率房貸會上升至5%，甚至超越6%。有貸款需求的購房者如果不盡早下手，很可能錯過鎖定較低利率的好時機。