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租房主導(dǎo)型城市增加

2006至2016年，美國(guó)租房主導(dǎo)型城市數(shù)量從20個(gè)增加至42個(gè)，漲幅達(dá)110%。我們耳熟能詳?shù)?a href="http://www.k3953.net/search_c21_d_t_p_br_wr_ai_ac_bt_pi1_k.html" target="_blank">芝加哥(房?jī)r(jià))(房產(chǎn))(房產(chǎn))(房產(chǎn))(房?jī)r(jià))(購(gòu)房)(房產(chǎn))、圣地亞哥、奧斯汀、火奴魯魯?shù)?2個(gè)城市也陸續(xù)躋身租房主流市場(chǎng)行列。

22個(gè)新晉租房主流城市

Top 10 租客增長(zhǎng)最快的城市

上圖共有三個(gè)城市位于亞利桑那州，其中吉爾伯特市(Gilbert)以53.4%的租客增幅遙遙領(lǐng)先。吉爾伯特地處鳳凰城東南角，曾連續(xù)三次入選全美最安全城鎮(zhèn)第二名。過(guò)去十年，該城市總?cè)丝谠龇�超過(guò)一倍，且大多數(shù)新移民偏好租房。

此外，達(dá)拉斯的衛(wèi)星城布蘭諾(Plano)、圣彼德斯堡(St. Petersburg) 、和北拉斯維加斯排名并駕齊驅(qū)，增速皆在40%左右。位于俄亥俄州的港口城市托萊多(Toledo) 雖只排名第五，但其租房者占有率已上升至50.3%，成功躋身新晉租房主流城市行列。

2006-2016這十年，全美人口增長(zhǎng)2370萬(wàn)，租房者增加2300萬(wàn)，購(gòu)房者下滑70萬(wàn)，97%的大城市出現(xiàn)租房者增幅高于購(gòu)房者的現(xiàn)象。究其原因，主要是由于: 1) 08年次貸危機(jī)機(jī)爆發(fā)，上百萬(wàn)家庭由于無(wú)力還貸而使自住房淪為法拍屋，不得不選擇租房生活。2) 隨后的幾年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段，政府監(jiān)管?chē)?yán)格、貸款門(mén)檻上升，既有家庭還未走出危機(jī)陰影，新家庭一來(lái)對(duì)購(gòu)房心生畏懼、二來(lái)荷包羞澀，于是選擇租房觀望。2016年第二季度，全美房屋所有率降至50年來(lái)新低－62.9%。

購(gòu)房者數(shù)量悄然回升

2017年，全美購(gòu)房人數(shù)在13年后首次回升，并于年底達(dá)到64.2%。由于千禧一代(1980-1998年出生，其中最年長(zhǎng)的為38歲)已成為主流客群，全美新增購(gòu)房者達(dá)150萬(wàn)。相比之下，去年租房人數(shù)下滑7.6萬(wàn)，連續(xù)兩季度縮水。

全美房屋所有者比例(1995-2017)

雖然房屋所有者的比例上漲，但其數(shù)值仍低于全國(guó)長(zhǎng)期平均值－65%。由于房?jī)r(jià)漲幅高于工資及通脹增幅，預(yù)計(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)處于恢復(fù)期。2017年，“全國(guó)獨(dú)立屋價(jià)格指數(shù)(National Home Price Index)”上升6.2%，約為通脹增速的3倍。

全國(guó)獨(dú)立屋價(jià)格指數(shù)(2000-2017)

未來(lái)，較低的庫(kù)存水平和新建速度將繼續(xù)迫使房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)上周公布的數(shù)據(jù)，截止至去年12月，全美房屋庫(kù)存已連續(xù)下降第31個(gè)月，跌幅在去年年底達(dá)到11.4%，僅148萬(wàn)房屋可售。自2010年起至今，獨(dú)立屋的建造速度放緩至年竣工房源632,000，不僅比2001-2006 經(jīng)濟(jì)向好時(shí)期少了150萬(wàn)，還低于金融危機(jī)時(shí)期6.6萬(wàn)。

此外，雖然近期的稅改和今年計(jì)劃中的3次利率上調(diào)會(huì)使購(gòu)房需求有所下降，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，正是由于該動(dòng)作刺激了美國(guó)經(jīng)濟(jì)、限制了部分購(gòu)房者入場(chǎng)，才緩和房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲速度。同時(shí)，增加的居民可支配收入將使那些渴望買(mǎi)房的租客們有望提前攢得首付，保證了房市和經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。