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在美國買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。但美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會。金融危機(jī)后，外國人想通過貸款在美國購房的難度增大。有很多朋友關(guān)注在美國買房首付及貸款的相關(guān)事項，今天本姑娘就自己的親身買房經(jīng)歷，為大家支招美國購房攻略。

在美國，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價之內(nèi)。每年政府按市場行情來估價，然后根據(jù)估價繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價總值的1%-6%不等。美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會。

其實(shí)美國買房更多是依賴于第三方——經(jīng)紀(jì)人，還有各種“檢查”。圍繞這兩點(diǎn)，總共有12個步驟，基本上就包括了所有買房的主要方面

1、雇傭房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Find a Real Estate Agent

美國法律規(guī)定買方經(jīng)紀(jì)人一定要代表買方的最大利益。經(jīng)紀(jì)人都有經(jīng)過嚴(yán)格的考試, 獲得本州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照才可以從事房地產(chǎn)買賣。每一個經(jīng)濟(jì)都必須加入各州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司, 遵守行業(yè)法規(guī)。在經(jīng)紀(jì)人代表你看房之前，一般要簽一個買方的代理協(xié)議。買方不用付任何傭金，按美國慣例由賣方負(fù)責(zé)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金。

2、經(jīng)紀(jì)人介紹, 選房, 看房 Showing the Property

經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)你的購房要求幫你選擇合適的房源，陪同你看房直到你滿意為止。

3、簽訂買房合約書，商定價格 Making Offer

選定目標(biāo)后，買方經(jīng)紀(jì)將對該房產(chǎn)做綜合評判和市場分析，給出具有實(shí)際參考價值的估價，請您決定針對賣方價格做出的對自己最有利的買價和條款。買價和所有條款組成的文件即購屋的意向合約。經(jīng)濟(jì)人幫助與賣方協(xié)商價格，填寫購屋的意向合約書，為買方爭取最好價格。賣方收到買家的出價, 意向合約和資金證明後可能還價Counter Offer，買方經(jīng)紀(jì)人將以客戶利益最大化為原則，代表您與對方進(jìn)行反復(fù)談判，直到取得滿意結(jié)果。

4、定金存入第三方公證托管公司，進(jìn)入過戶交易 Open Escrow

美國的房屋買賣要通過第三方公證托管公司Escrow Company完成，以保證買賣雙方的利益。意向合約經(jīng)談判後的修訂變成正式購屋合約，與您的定金（慣例約為房價的3%）一起進(jìn)入公證過戶公司，定金會放在專門的信托帳戶保管，由過戶公司主持進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，稅務(wù)支付，交易法規(guī)的執(zhí)行，文件簽署,資金交割等。

5、房屋檢查 Home Inspection

由買方雇請獨(dú)立的有執(zhí)照的房屋檢查公司，對所買房屋的地基，結(jié)構(gòu)，屋頂，設(shè)施和水電氣等進(jìn)行全面的檢查，出具房屋檢查報告，任何發(fā)現(xiàn)的問題都可以與賣家協(xié)商，以保障買家的利益。根據(jù)具體情況，賣家可以選擇全部維修，部分維修或者貼補(bǔ)全部或部分維修費(fèi)用；賣家也有權(quán)在達(dá)成交易合約時以不做任何維修為條件。買家也有權(quán)因發(fā)現(xiàn)不可接受或不可能修好的嚴(yán)重狀況而取消交易。

6、貸款和估價 Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進(jìn)入過戶交易算起，至少需要30-45天。貸款銀行要由認(rèn)證的第三方評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行價格評估。評估報告由第三方評估機(jī)構(gòu)提供。如果評估價格比成交價格低，可以和賣方協(xié)商價格。而一次性現(xiàn)金買斷只要資金已在美國，通常20天以內(nèi)，最快可一個星期完成所有手續(xù)。

7、審閱房屋報告 Review Seller's disclosure

美國加州房地產(chǎn)法很保護(hù)買方利益，賣方需要提供很多關(guān)於房子的報告。例如：前期屋主 ( 產(chǎn)權(quán) ) 報告，白蟻報告，地區(qū)自然災(zāi)害報告，含鉛涂料報告，周圍污染物報告，賣主所知道的房屋任何問題的報告，等等（這個報告要求賣方要如實(shí)填寫，如有不實(shí)，交易後買方很有可能勝訴要求賠償）。如有問題要求賣方修理。這些報告的費(fèi)用一般由賣方提供。

8、取消意外限制條款 Contingency Removal

為保護(hù)買家權(quán)益，我們在請你出價時，會建議您在合同里選擇三個意外限制條款，A.在房屋檢查有嚴(yán)重問題，B.貸款得不到批準(zhǔn)，C.估價報告遠(yuǎn)低於買價的這三個非本人主觀意愿的情況之下，可以中止交易，全額拿回訂金。（現(xiàn)金買家不適用貸款限制條款）一般在簽約後17天之內(nèi)，這三個問題不復(fù)存在，買家就需要簽署取消意外限制條款。取消意外限制後交易才能得以保障。

9、白蟻檢查 Termite Report

加州房屋以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，房屋交易前法律要求必須做白蟻檢查。慣例做法是賣主在交易的最後步驟之前請白蟻檢查公司出具報告，如需殺除白蟻，將根據(jù)買賣合約簽訂條款來執(zhí)行。

10、做簽字前房屋的最后的檢查 Final Inspection

由經(jīng)紀(jì)陪同對房屋內(nèi)外作最後檢查，確認(rèn)維修項目和白蟻項目如約完成。

11、購買有關(guān)保險 Home insurance

主要是火險和責(zé)任險。50萬的房子在每年$350美金左右。

12、如有貸款,簽署貸款文件，付齊房款 Close Escrow

交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您正式成為新的主人。大約一周后，你將收到產(chǎn)權(quán)證及所有權(quán)保險單。