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隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和高凈值人士的迅速增長，中國人在美房地產(chǎn)投資已不是一件新鮮事，美國東海岸的紐約更是憑借全球頂尖的國際影響力與穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境，成為全球房產(chǎn)投資熱門地區(qū)。

美國Real Capital Analytics數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，中國投資者已在紐約曼哈頓房地產(chǎn)上瘋狂消費38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時，紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，促使曼哈頓核心地產(chǎn)類投資移民項目大熱。

紐約房產(chǎn)市場正在成為高凈值群體心中的“全球資產(chǎn)保險箱”。那么，紐約房地產(chǎn)投資市場的現(xiàn)狀如何?哪類房產(chǎn)投資更高受益和高保障?中國人紐約房產(chǎn)投資的需求上又發(fā)生了哪些改變呢?

冰火兩重天：寫字樓房產(chǎn)投資VS住宅類房產(chǎn)投資

中國高凈值人士對美國房地產(chǎn)投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產(chǎn)投資。據(jù)全美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計，在截至2015年3月的一年時間里， 中國買家在美國房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。

紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%;2015年第一季度平均房價同步上漲2.6%;在今年上市的6000個單元中，已經(jīng)有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產(chǎn)因性價比高，基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，四年間共進行的12602單位房產(chǎn)交易中，90%是住宅類房產(chǎn)。

與紐約住宅類房產(chǎn)市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學的調(diào)查結(jié)果，香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓在扣除了租金減免因素后的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報率，相比于項目的融資成本，這種回報率可能會使項目產(chǎn)生虧損。

除了收益率低，紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓也面臨著出租率過低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開業(yè)的世貿(mào)中心一號樓為例，在開業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率，世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺，但與曼哈頓其他高端寫字樓50美元/平方英尺的價格相比，仍不具備競爭優(yōu)勢。到2015年4月，世貿(mào)中心出租率為58%，在一年間僅增長3%。而根據(jù)報道，時代華納和紐約梅隴銀行正因為更低廉的租金而搬去了附近的世界金融中心大廈;萬通控股旗下的紐約“中國中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號樓的承租面積，由此前的19.081萬平方英尺縮減至3.5萬平方英尺，縮減幅度達80%。

有房產(chǎn)分析認為，紐約的寫字樓市場不如住宅市場那樣火爆的原因在于，寫字樓主要是靠出租收入支撐，因此一旦出租率不高，會導致寫字樓回報率受影響。而由于越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個穩(wěn)定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。

紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，曼哈頓核心地產(chǎn)類EB-5投資大熱

據(jù)悉，目前紐約的房價已經(jīng)超過了2007年的10%—20%，達到歷史最高點。而作為紐約的中心，曼哈頓的房價更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房價上漲40%，達170萬美元，創(chuàng)下曼哈頓房市26年新高紀錄;2014年房地產(chǎn)成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。而有業(yè)內(nèi)人士預測，從2015年—2016年，曼哈頓的房價還會有5%--10%的漲幅。

曼哈頓的高端房產(chǎn)不僅吸引著全世界的買家，也催生了越來越多EB-5投資人對曼哈頓頓豪宅類EB-5項目投資前景的高度關(guān)注。