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與所有國家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，但美國實(shí)行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度。

　　在美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；三是向?qū)�業(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

　　美國房產(chǎn)

　　(一)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約

　　產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個方面的內(nèi)容向受讓方作出保證：

　　轉(zhuǎn)讓人對擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)；

　　轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；

　　如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失；

　　除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)。

　　一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。

　　第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。

　　一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽(yù)良好實(shí)力雄厚的大公司的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。

　　(二)由律師提供法律意見

　　產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前，這是美國最常用的辦法，特別是在美國東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機(jī)構(gòu)的委托，到登記機(jī)關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實(shí)或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場性，提供法律意見，并對產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補(bǔ)救辦法。

　　(三)房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度

　　上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟(jì)原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的(或已知的)文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷(如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機(jī)關(guān)的書記筆誤)等，律師有時(shí)是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。

　　因此，通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度。目前產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度已成為美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中最基本的保障制度，也是保險(xiǎn)行業(yè)普遍的險(xiǎn)種之一。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度是為彌補(bǔ)契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個方面的保障：

　　1、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司對委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；

　　2、它有足夠的賠償基金；

　　3、受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細(xì)查閱登記機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細(xì)研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補(bǔ)救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，目前美國投資者和貸款機(jī)構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種分為兩種：一是買方保險(xiǎn)，二是貸款方保險(xiǎn)。買方保險(xiǎn)保障新業(yè)主的利益，保險(xiǎn)期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險(xiǎn)保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險(xiǎn)期限至貸款本息全部償還為止。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)用一般包括兩項(xiàng)：一是保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會按房地產(chǎn)價(jià)值或抵押貸款額結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險(xiǎn)費(fèi)有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)不超過房地產(chǎn)價(jià)值的1%，超過10萬的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)約為房地產(chǎn)價(jià)值的0.6%~0.9%，房地產(chǎn)價(jià)值越高，保險(xiǎn)費(fèi)比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用一般根據(jù)工作量計(jì)費(fèi)，對新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費(fèi)微不足道，但對產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜，歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，費(fèi)用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用一般都是一次過支付。

　　(四)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險(xiǎn)行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為除受保險(xiǎn)行業(yè)法律的約束外，同時(shí)有專門的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般是美國保險(xiǎn)協(xié)會的會員，同時(shí)有自己專門的行業(yè)協(xié)會。美國土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(American Land Title Association)是美國產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)的全國性行業(yè)組織。

　　隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機(jī)關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗(yàn)多么豐富，錯誤總是難免的，風(fēng)險(xiǎn)總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司利用收取的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。

　　(五)房地產(chǎn)登記

　　房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實(shí)行契約登記的制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。

　　美國房地產(chǎn)登記實(shí)行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時(shí)交納登記費(fèi)。一般情況下，登記費(fèi)是按登記的文件頁數(shù)收費(fèi)的，如紐約州，登記費(fèi)以17美元為基本費(fèi)，每增加一頁紙?jiān)黾?美元，但每項(xiàng)登記收費(fèi)最低不少于27美元。

　　房地產(chǎn)登記一般由買方(或貸款方)的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司或交割處理托理機(jī)構(gòu)代理。

　　(六)產(chǎn)權(quán)交割

　　房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價(jià)值量大，買賣房屋是美國人經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易要通過一個正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方將購房價(jià)款付給轉(zhuǎn)讓方。

　　在交割開始之前，有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過代理律師做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。交割前要準(zhǔn)備好的事項(xiàng)和文件包括：買方和賣方的結(jié)算陳述報(bào)告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)文件、業(yè)主人身保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費(fèi)用等。

　　房地產(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法，有的地區(qū)買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等全部要到場，有的只要求買方到場。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種：

　　在紐約等美國東部地區(qū)，房地產(chǎn)交割的做法是，有關(guān)各方當(dāng)事人在交割日聚集在商定的交割地點(diǎn)(交割地點(diǎn)可以是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司辦公室，買賣某方的代理律師辦公室等)，雙方交換資料，代理律師進(jìn)行最后的審查，然后雙方在各種文件上簽字，簽訂契約，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，買方付清款項(xiàng)(或首期款)和各種費(fèi)用，或完成抵押貸款程序。然后，買方的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將有關(guān)文件送登記機(jī)關(guān)登記。

　　在美國西部地區(qū)，如加利福尼亞州等，美國房產(chǎn)交割要通過一個作為買賣第三方的托管機(jī)構(gòu)(escrow)，由這個托管機(jī)構(gòu)保證房地產(chǎn)買賣的公正、安全、中立。托管機(jī)構(gòu)可以是代理律師行、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、信托公司或?qū)�業(yè)托管公司。在交割開始時(shí)，按照預(yù)先擬定的交割指引，以托管機(jī)構(gòu)為中人，賣方將有關(guān)房地產(chǎn)的文件、契約交給托管人，買方將購房款項(xiàng)也交給托管人，托管機(jī)構(gòu)審查核實(shí)文件資料和款項(xiàng)后，雙方簽訂文件和契約，然后托管機(jī)構(gòu)將文件交給買方并送登記機(jī)關(guān)登記，將款項(xiàng)按交割結(jié)算表付給有關(guān)各方，完成交割。

　　如果買房按揭來源于有聯(lián)邦背景的機(jī)構(gòu)，那么房地產(chǎn)交割程序要嚴(yán)格按美國聯(lián)邦“房地產(chǎn)交割程序法”(Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA)規(guī)定的程序進(jìn)行，要填寫美國聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部制定的“規(guī)范化交割結(jié)算表HUD 1”。

　　總之，美國房產(chǎn)交割是房地產(chǎn)交易的最后一道和最重要的一道程序，也是買賣雙方反悔或彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)隱患的最后機(jī)會。因此，買賣雙方都非常慎重，代理的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般會在即將交割前再做一次產(chǎn)權(quán)搜索，確保萬無一失。