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房價(jià)受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房價(jià)的因素。根據(jù)各種影響房價(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。下面一起來看下2015年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢情況分析。

　　房價(jià)時(shí)刻牽動(dòng)著老百姓的心，一起一落和普通人的生活密切關(guān)聯(lián)。自今年“3·30”房產(chǎn)新政策實(shí)施以來，房價(jià)分化現(xiàn)象加劇：一線城市房價(jià)上漲明顯，三四線城市房價(jià)仍持續(xù)下降勢頭。對(duì)此，大部分專家認(rèn)為，在政策的刺激下，整體上來看，房地產(chǎn)市場進(jìn)入回暖通道，走勢平穩(wěn)。但需警惕地區(qū)分化太劇烈。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格中，一線城市房價(jià)上漲明顯，三四線城市價(jià)格仍在下降。新華視點(diǎn)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“3·30”新政策實(shí)施將近3個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。這對(duì)房地產(chǎn)市場來說意味著什么？

　　深圳上海月漲百萬 三四線城市繼續(xù)下跌

　　在“3·30”新政快滿3個(gè)月之際，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更突出的分化特點(diǎn)，一線城市市場升溫，深圳等地局部房價(jià)大漲，一些地方土地市場地王再現(xiàn)，明顯上漲的房價(jià)甚至帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場價(jià)格上揚(yáng)，但三四線城市行情冷清。

　　近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，同比下跌。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說，5月份房價(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房價(jià)環(huán)比普漲，二線城市房價(jià)整體穩(wěn)定，大部分三線城市房價(jià)仍然在下降，城市間分化加劇。

　　深圳樓市自“3·30”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情。“3·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房價(jià)格漲幅已經(jīng)超過50%。5月25日，深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售，頂層備案單價(jià)為37萬元／平方米，刷新了深圳樓市的最高單價(jià)紀(jì)錄。最新房地產(chǎn)市場分析信息請(qǐng)查閱宇博智業(yè)市場研究中心撰寫的《2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

　　正打算購置首套房的劉正告訴記者，今年3月27日，他與深圳龍華新區(qū)星河盛世的一名業(yè)主簽訂購房合約，并繳納了10萬元定金，“3·30”新政策后，業(yè)主稱有購房者加價(jià)50萬元買房，退回了他的訂金。“4月中旬再問中介，同等面積、相同戶型的房子已經(jīng)由3月底的400萬元漲至500萬元。”劉正說。

　　上海市房價(jià)也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2015年5月上海市商品住宅成交均價(jià)超3.1萬元／平方米，為近5年來房價(jià)新高。個(gè)別二手房房源一個(gè)多月就能漲100萬元。如，上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤130平方米的3房，4月底5月初的成交價(jià)格還在780萬元左右，到了5月中旬成交價(jià)已經(jīng)漲到850萬元，而近期成交一套同樣戶型的房源，價(jià)格已經(jīng)升到880萬元。

　　北京量價(jià)同時(shí)走高。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，北京市5月二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到了16627套，是最近26個(gè)月來的第二高點(diǎn)。

　　局部地區(qū)房價(jià)緣何瘋漲？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)市場的變化，是多重因素疊加形成，而一線城市房價(jià)整體明顯上漲，并且推動(dòng)5月全國房價(jià)環(huán)比增長，主要有三大因素。

　　一是中央和地方多重利好政策的出臺(tái)。3月30日新政策實(shí)施后，二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至兩成，普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。5月10日和6月27日，央行接連宣布降息。此次降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率和5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率均連創(chuàng)自 2000年以來新低。

　　二是資本巨頭進(jìn)入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)土地市場火爆。易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，近期土地市場中，金融資本的身影頻現(xiàn)。中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司與保利、綠城等多家房地產(chǎn)公司合作，拿下多塊土地。中國民生投資股份有限公司投資45億元入股陽光城集團(tuán)股份有限公司。6月上海四幅地塊連拍，招商平安聯(lián)合體以30.1億元高價(jià)拿下了寶山大場鎮(zhèn)地塊。

　　三是市場機(jī)制回調(diào)。而深圳等個(gè)別城市或區(qū)域房價(jià)的“跳漲”，則是因?yàn)橐恍┨厥庖蛩厮�致。首先是自身供求關(guān)系緊張。深圳家家順集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钗恼f，深圳是以外來移民為主體的城市，目前1100多萬常住人口中，絕大部分常住人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而深圳新增土地供應(yīng)量少、供給量遠(yuǎn)跟不上市場需求。其次是一些“坊間傳言”的推波助瀾。第三是投資客推手隱現(xiàn)。楊文說，“3·30”新政策出臺(tái)后，首付比例下調(diào)，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。“一些沒有購買資格的外地投資客，他們通過自己在深圳的親戚、朋友等購買，雙方事先把合同簽好就行了。還有通過‘假離婚’、以公司名義購房等規(guī)避限購政策的。”

　　多重政策刺激后未來房價(jià)是否會(huì)大漲？

　　在中央和地方多重利好政策刺激下，未來房地產(chǎn)市場形勢如何？大部分接受采訪的專家認(rèn)為，全國市場分化明顯，三四線城市很可能會(huì)長期低迷，一線城市趨勢向好明顯。整體上來看，房地產(chǎn)市場進(jìn)入回暖通道，走勢平穩(wěn)。但需警惕分化太劇烈。

　　房地產(chǎn)市場研究人員認(rèn)為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定了房價(jià)率先止跌回升已是預(yù)料之中，大部分二三線城市由于庫存高和城市吸引力不足的原因，房價(jià)止跌尚需一段時(shí)日，但房價(jià)降幅收窄說明了二三線城市交易也開始逐漸步入回暖的通道。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳志等認(rèn)為房價(jià)很難出現(xiàn)大漲的情況。他說，以北京市為例，近期北京房價(jià)上漲明顯跟貨幣投放量增大和中央利好政策有關(guān)系。“整體來看，北京市場應(yīng)該會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。成交量應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)，但也應(yīng)該關(guān)注價(jià)格上漲的傾向。”

　　一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)發(fā)生改變，未來將呈現(xiàn)新的態(tài)勢。房地產(chǎn)研究院報(bào)告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場已告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有房企都賺錢的時(shí)代已一去不返。未來十年左右，中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大的發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞，尤其是區(qū)域市場分化將顯性化。

　　從目前來看，各地先后出臺(tái)了地方關(guān)于樓市的利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化，一些房企重返一線市場的跡象明顯，需警惕因分化太劇烈而增加三四線樓市崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，政府除了堅(jiān)持市場化方向調(diào)控，還需從房地產(chǎn)稅等方面改善供需關(guān)系。同時(shí)需強(qiáng)化權(quán)威信息發(fā)布，防止片面信息裹挾恐慌性購房需求。