2017年，房地產(chǎn)大亨特朗普上任美國總統(tǒng)，大部分業(yè)內(nèi)人士對本年度美國房地產(chǎn)的發(fā)展前景普遍看好。因此，越來越多的朋友想要在美國買房子。在去美國買房子之前，提前做一些“功課”尤為必要，小編為大家準(zhǔn)備了三個(gè)必備的“法律錦囊”。
到美國購房前需要關(guān)注的事項(xiàng)諸多，法律問題是其中至關(guān)重要的一項(xiàng)。具體來看，第一，大家應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所要購買不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)范圍。在確認(rèn)財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，如果你要購買的是商場，那么財(cái)產(chǎn)范圍不限于相關(guān)土地和地上建筑，建筑內(nèi)的設(shè)備設(shè)施、營業(yè)執(zhí)照、客戶名單等商業(yè)秘密、測繪圖紙以及其他大量的無形資產(chǎn)也包括在內(nèi)。
第二，大家應(yīng)對所要購買不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作一定的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，檢查其產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵。這一調(diào)查可以委托產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司，通過當(dāng)?shù)卣畟浒傅姆康禺a(chǎn)公開信息，對該房產(chǎn)的歷次產(chǎn)權(quán)變更記錄、抵押權(quán)、地役權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)瑕疵，是否附有相關(guān)債務(wù)、欠稅等作出詳盡的調(diào)查報(bào)告。另外，購買一份不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)保險(xiǎn)也尤為重要，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵，可以向保險(xiǎn)公司主張理賠。
第三，大家應(yīng)聘請專業(yè)人員對不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作全面檢查，比如房內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)、管道、供冷供熱供氣供水供熱、是否存在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等（例如石棉、白蟻）。
在今天的介紹中，小編給各位朋友提供了三個(gè)美國買房子的實(shí)用“法律錦囊”，分別是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)范圍、做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查以及物業(yè)檢查。希望你們看了這些介紹之后，能夠在美國買房子前有所準(zhǔn)備，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
推薦專題:美國買房如何合法合理避稅？
美國買房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，如果是投資，還要繳納出租的個(gè)人所得稅。2年內(nèi)賣掉要繳納房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業(yè)地產(chǎn)，需要繳納的個(gè)人所得稅更多，因?yàn)樽饨鸶摺?/span>
美國規(guī)定在一定范圍內(nèi)是可以合法合理避稅的，一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會(huì)計(jì)師，這樣的會(huì)計(jì)師都是很牛的。因?yàn)槊恳粋�(gè)會(huì)計(jì)師需要管理很多房主的房子的避稅，所以每套房子額費(fèi)用并不高，每年200~1000美元之間。那種超大型的沃爾瑪例外。那麼怎樣合法合理避稅呢？又怎樣利用美國稅法第1031條款？
初級避稅
初級避稅就是我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我，怎樣合理避稅？因?yàn)橥顿Y美國房產(chǎn)，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業(yè)會(huì)計(jì)師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個(gè)要看每個(gè)會(huì)計(jì)師的本事。一般稍微大一點(diǎn)的美國房產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)師都是很牛的。因?yàn)榭蛻敉顿Y，集中起來都非常大，不牛的早滾蛋了。通過我們的研究，得出：對於以個(gè)人名字買投資房產(chǎn)的，可以通過如下方法抵稅：
1. 房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)
2. 房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)
3. 房子的維修費(fèi)
4. 房東到美國來往的機(jī)票，餐旅費(fèi)
5. 房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)
7. 尋找租客的廣告費(fèi)
8. 自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)
中級避稅
對於用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級避稅法則的同時(shí)，還有如下更優(yōu)惠法則：
1. 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費(fèi)用
2. 美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）
3. 為美國員工發(fā)獎(jiǎng)金，禮品，也可以抵稅
4. 以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。
5. 您所有招待客戶，請客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服的購買費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營費(fèi)用。
6. 您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅
7. 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。
8. 您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時(shí)通過當(dāng)?shù)貙I(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用，請務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報(bào)稅憑據(jù)。美國是個(gè)講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。
高級避稅
這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個(gè)是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級，中級避稅法則同時(shí)有效：
為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡單的具體案例及數(shù)字來分析其中的精髓，同時(shí)為了讓解釋明了，我省略您買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實(shí)際收入會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於我的舉例數(shù)字。
舉例：您今天用100萬現(xiàn)金購買一個(gè)美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報(bào)率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。這時(shí)候您有2個(gè)選擇：
A. 您就這麼一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年後將地產(chǎn)原價(jià)賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。
B.您可以用這100萬的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個(gè)3.85萬您可以抵稅，同時(shí)75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個(gè)房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以後每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以後的每年凈收入將大於2萬。你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個(gè)100萬的商業(yè)店鋪。按照8%回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
同樣是100萬現(xiàn)金，通過此法您可以買4套100萬，總共價(jià)值400萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。雖然每次您都是用100萬現(xiàn)金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬美元。4棟 投資25萬* 4 年租金8萬*4 本息6萬*4 年凈收入是2萬*4=8萬同樣是年純回報(bào)8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬， 這可是不小的一筆數(shù)字啊。
更可怕的是，20年後，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報(bào)！這20年，您的純回報(bào)將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金您要知道，房產(chǎn)價(jià)值20年可是會(huì)增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時(shí)，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以後每年都會(huì)越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於方法A中的回報(bào)。即使咱們?yōu)榱俗層?jì)算簡單明了，不去計(jì)較房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報(bào)在20年里是方式A回報(bào)的8.6倍！
終極避稅
美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢？現(xiàn)在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的：1031交易法則。
大家都知道房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價(jià)。打個(gè)比方，您通過100萬買了個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)價(jià)為200萬，您賣出後收益100萬，這個(gè)時(shí)候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！對於這100萬的收益，首先需要交30%的財(cái)產(chǎn)增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最後年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。如果您不懂避稅，這錢可是硬當(dāng)當(dāng)?shù)慕怀鋈サ摹５侨绻檬褂?031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！
所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅發(fā)。只要您投資等於或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣那個(gè)例子，在賣房後得到200萬後，在6個(gè)月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等於或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！一年，您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不要叫1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。
美國玩轉(zhuǎn)避稅法則暫時(shí)告一段落。避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什麼現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。
避稅必須要有法律依據(jù)，票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的NNN租約，也要租客提供維修等票據(jù)。避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國如果造假，處罰很嚴(yán)重。
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