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1. 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)?

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種介于多單元住宅 (Multi-family) 與酒店之間的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。在過去的五年中，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展迅猛，在資本不斷涌入的同時，其資產(chǎn)回報率(Cap Rate)屢創(chuàng)歷史新低。養(yǎng)老，這個曾經(jīng)的“小眾”地產(chǎn)市場，正隨著美國人口老齡化的加劇而吸引著越來越多的機構投資者、房地產(chǎn)基金公司以及私募股權投資者。

2. 市場需求

養(yǎng)老地產(chǎn)需求的攀升主要源于美國第二次世界大戰(zhàn)后的“嬰兒潮(Baby Boomer)”。在1946至1964年中，美國共有7590萬名嬰兒出生。在2011-2029年間，這些人會相繼滿65歲，并占美國總?cè)丝诘?0%之多。預計在2025年，65歲以上人口將達到8800 萬，幾乎是當前人數(shù)的兩倍。而在2056年時，這一族群將超過18歲以下群體。

除了人口老齡化，美國人口的平均壽命也在逐年上升。1972年時，65歲以上人口的平均預期壽命為15.2年，而這一數(shù)字在2015年時攀升至20.4歲。據(jù)統(tǒng)計，25%的65歲以上人口壽命將達到90歲，10% 的壽命將超過95歲。在為來的幾十年中，美國的老年人口對專業(yè)護工的需求將會逐年增加。雖然美國所有州都面臨老齡化危機，但California, Florida 和New York三個州的問題將最為集中 。

3. 市場供給

當前市場上共有22,100個專業(yè)型養(yǎng)老社區(qū)，共計285萬個單元/床位。根據(jù)Senior Housing & Care 的統(tǒng)計，2015年養(yǎng)老社區(qū)的總交易額達$3926億($392.6 billion)。雖然去年第二季度該類型地產(chǎn)的新建速度已創(chuàng)歷史新高，但老年人口的增長仍快于當前市場供應(見下圖)。

2016年，養(yǎng)老地產(chǎn)庫存的總體增長為1.8%，低于其30年3.9%的年增長率(見下圖)。

4. 入住率

1）下圖為2011-2016年穩(wěn)定的養(yǎng)老社區(qū)(營業(yè)24個月以上) 的入住率情況。

2）養(yǎng)老地產(chǎn)vs其它商業(yè)地產(chǎn)入住率對比

養(yǎng)老地產(chǎn)的總體入住率一直以來都相當穩(wěn)定，即便在2008年經(jīng)濟危機時，其數(shù)值都維持在90%左右。 

5. 四大類型

養(yǎng)老地產(chǎn)類型主要根據(jù)住戶的身體狀況和所需醫(yī)療服務的級別來劃分。

1）老年公寓 (Senior Apartment)

傳統(tǒng)意義上的老年公寓一般針對低收入或有經(jīng)濟適用房需求的個人，但新興的老年公寓更著眼于那些個人出資、不需要捆綁服務(例如: 飲食，打掃) 、年齡較低、身體也比較健康的老人。這樣的公寓雖然提供很多公共設施，但其服務程度卻不會像“自主生活型”那樣高。

2）自主生活型 (Independent Living)

在所有類型的養(yǎng)老地產(chǎn)中，“自主生活型”的發(fā)展最佳，平均入住率在2015年第四季度達到91.5%。如今，“自主生活型”已經(jīng)取代“看輔助護型”成為抗經(jīng)濟危機最強的地產(chǎn)，吸引著大量開發(fā)資本。2016年第四季度，約7,600個單元投入建造，數(shù)量達到了09年后的最高水平。

為了吸引更多“嬰兒潮”時期出生的老人，許多“自主生活型”養(yǎng)老社區(qū)的設計更加現(xiàn)代，在擴大室內(nèi)面積的同時配以高級裝潢(如大理石臺面、高檔家用電器、實木地板等)。除此以外，很多養(yǎng)老社區(qū)還建在了市中心重新開發(fā)的地塊，便捷的地理位置使老人可以步行到達附近的餐廳、商店和文化景點。

3）輔助看護型 (Assisted Living)

經(jīng)營此類地產(chǎn)需要相關醫(yī)療牌照。由于住戶不能完全獨立生活，需要不同程度的個人服務及醫(yī)療幫助，失憶老人看護(Memory Care) 就常被歸于此類。2015年第四季度，共有30,000間看護型單元投入建設，占已有庫存的8.3%。由于看護型地產(chǎn)的抗經(jīng)濟衰退的能力強、項目規(guī)模小、開發(fā)成本低，因此吸引了大量投資者。

4）醫(yī)療康復型 (Nursing)

此類養(yǎng)老地產(chǎn)包括由公費醫(yī)保支付的長期看護(Long-term care)和由公費醫(yī)保、保險公司或個人支付的短期復原看護(Short-term habitation care)。雖然康復型社區(qū)的市場份額很大，但其新建速度緩慢，許多新開發(fā)項目僅為替代淘汰的老舊設施。另外，下降的入住率無疑也影響了開發(fā)商對這一類地產(chǎn)的興趣。

6. 交易量及趨勢

從下圖中我們可以看到，美國公開的養(yǎng)老地產(chǎn)的年交易量在08年金融危機之后持續(xù)快速增長，并在2014年達到$256億 ($25.6billion)。

7. 租金

養(yǎng)老地產(chǎn)在2016年的總體租金增長為2.25%-3%。在過去的兩年內(nèi)，其租金增長一直高于通貨膨脹，其中“自主生活型“養(yǎng)老的租金增長更是達到了金融危機后的最高水平。

8. Cap Rate

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)在2016年上半年的Cap Rate 較去年同期變化不大，但其回報持續(xù)高于其它商業(yè)地類型。由于當前投資者傾向保守型投資，核心地區(qū)的A級地產(chǎn)的售價仍具競爭性，而B級和C級地產(chǎn)市場則趨于平緩。

9. 養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)缺點

1）優(yōu)勢

＊  需求強勁：基于美國復蘇的經(jīng)濟、工作機會的逐年增長、穩(wěn)定的消費者信心指數(shù)、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場、及以每年50萬增長的老年人口，養(yǎng)老地產(chǎn)將會成為美國未來10年人們最關注的投資話題。

＊  回報率高：在過去的7年內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)在總回報(Total Return)，增值回報 (Appreciation Return)，以及收入回報(Income Return) 三方面均超過全美樓市指數(shù)(NPI) 及多單元住宅。 

＊  現(xiàn)金流穩(wěn)定，抗經(jīng)濟衰退的能力強：即便是在2008金融危機時期，養(yǎng)老地產(chǎn)的租金及入住率都比其地產(chǎn)類型穩(wěn)定。

2）注意事項

＊  投資金額高：由于現(xiàn)代養(yǎng)老地產(chǎn)的公共設施和服務要求的提升，其造價成本往往較高，因此售價一般在$1000萬以上，常常使得預算較低的投資者望塵莫及。

＊  需要雇傭?qū)�業(yè)團隊管理：基于該類地產(chǎn)的特殊性，很多養(yǎng)老地產(chǎn)需要有相關經(jīng)驗的管理者和專業(yè)護理人員參與，對于在美國沒有投資團隊支持的投資者來說無疑是一個挑戰(zhàn)。 除此之外，人員成本的提高也成為投資者需要考慮的問題。

＊ 入住率略低于普通公寓：不得不承認，養(yǎng)老地產(chǎn)的總體需求要低于普通公寓。2016年全美出租公寓的占有率為95.3%左右，高于養(yǎng)老地產(chǎn)約4%。

總結(jié)

養(yǎng)老地產(chǎn)，這個過去從未走近過主流市場的投資類型近些年來吸引著無數(shù)中外投資者的關注。作為一種適合長期持有、抗經(jīng)濟衰退能力最強的資產(chǎn)配置，養(yǎng)老地產(chǎn)的整體規(guī)模和服務品質(zhì)正在進行著質(zhì)的改變。如果您也看到了養(yǎng)老業(yè)蘊藏的巨大潛力，如果您也在專業(yè)投資團隊的幫助下馳騁美國商業(yè)地產(chǎn)，那就趕快聯(lián)系我們吧！