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資產(chǎn)回報率(Cap Rate) 是在評估商業(yè)地產(chǎn)項目時最常用的數(shù)據(jù)。然而，很多國內(nèi)投資者常常把它與投資回報率(ROI) 混淆在一起。究竟這兩者的區(qū)別是什么？什么才是資產(chǎn)回報率？如何應(yīng)用它？怎樣的回報率數(shù)值才值得投資呢？今天我們就為您一一答疑解惑。

1. ROI 和Cap Rate 區(qū)別

投資回報率(ROI)

一般指在n年后出售地產(chǎn)時，投資者計算的投資回報率。ROI 的數(shù)值一般高于Cap Rate。

資產(chǎn)回報率 (Cap Rate)

它是地產(chǎn)的年運營收入和當(dāng)前地產(chǎn)價值(一般為售價)的比值。與ROI 不同，Cap Rate 反映了無借債情況下地產(chǎn)的收益，是打算長期經(jīng)營地產(chǎn)的投資者需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。由于“年收入”為該公式的一個重要變量，所以Cap Rate的數(shù)值一般基于對未來收益的預(yù)測。

例如: 某標(biāo)價為 $17,000,000 的地產(chǎn)在2017年的凈年收益預(yù)計為$1,000,000, 那么它的Cap Rate為5.8%。

2. Cap Rate 與項目風(fēng)險

Cap Rate與投資風(fēng)險之間的關(guān)系非常緊密。從以下公式我們可以看到，Cap Rate 的數(shù)值由兩個部分決定 (1) 美國國債利率和(2)賣家根據(jù)當(dāng)前環(huán)境設(shè)定的投資風(fēng)險值。由于國債利率在10年中恒定，因此Cap Rate 和投資風(fēng)險成正向關(guān)系。Cap Rate 越高，風(fēng)險越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國債利率) + Risk Premium (投資風(fēng)險)

選擇哪種項目完全取決于您的投資目的和可承受風(fēng)險的能力。如過您希望通過海外置業(yè)來傳承家族資產(chǎn)，那么可以考慮Cap Rate 較低，區(qū)域大環(huán)境穩(wěn)定的項目；如果您的預(yù)算并不十分充裕，可以考慮Cap Rate 較高、買入價較低、需承擔(dān)一定風(fēng)險、但升值潛力大的項目。

3. Cap Rate 受哪些因素影響

1) 地理位置

地點之所以對項目有著舉足輕重的意義就在于需求決定地產(chǎn)的價值，而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。地理位置既可以指地產(chǎn)所在的大都會區(qū)(如: 大西雅圖)，又可以指具體的地區(qū)(如大西雅圖的貝爾維尤市)。

美國共擁有381個人口密度高的大都會區(qū)。其中，每個市場需要關(guān)注的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有：

• 支柱產(chǎn)業(yè)和公司
• 就業(yè)率
• 中位家庭收入
• 教育程度

以下是2015年A級辦公樓在美國投資熱點城市 CBD區(qū)域 Cap Rate 的對比:

對于同一個大都會區(qū)，臨近CBD 的地產(chǎn)售價較高，Cap Rate 也就相應(yīng)較低。投資者愿意花大價錢購買中心商業(yè)區(qū)地產(chǎn)是因為它的大環(huán)境較之其它地區(qū)穩(wěn)定。這個現(xiàn)象能夠很好解釋房地產(chǎn)市場中 “稀有資產(chǎn)的固有價值”這個核心觀點，CBD區(qū)域的土地有限，其交通便利和商業(yè)集中的優(yōu)勢使其自然成為兵家必爭之地。

2) 地產(chǎn)類型

同一市場中，不同地產(chǎn)類型的Cap Rate 也不盡相同。以下是 2015年A級地產(chǎn)在西雅圖的平均Cap Rate。

在同一個市場環(huán)境下，多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇，其Cap Rate 也比其他類型地產(chǎn)要低，主要原因有兩個：

• 即便在經(jīng)濟(jì)不好的大環(huán)境下，住房都是人們的剛性需求。相比之下，餐廳或時尚小店這樣的零售商鋪，在經(jīng)濟(jì)繁榮的時候都可能出現(xiàn)經(jīng)營問題，更不要說是萎靡的時期了 。
• 出租公寓的收入來自于幾十或上百個住戶。由于每一戶所占大樓總收入的比重很小，出現(xiàn)幾戶未能出租或是租客沒有按時交租的情況并不會對整個地產(chǎn)的現(xiàn)金流造成危機。然而，對于只有一個大租戶的辦公樓地產(chǎn)，在找到新租客前租戶搬走或倒閉將會對投資者產(chǎn)生巨大影響。

3) 利率

國債利率的調(diào)整會影響Cap Rate的數(shù)值。也就是說，即使地產(chǎn)自身的風(fēng)險沒有改變，該項目的Cap Rate 也會因利率的改變而浮動0.5%-1.0%。雖然浮動比例看似不大，卻能對地產(chǎn)總值造成很大影響，同時也可能造成市場總交易量的改變。

4. 如何運用Cap Rate 挑選項目

對于能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的地產(chǎn)項目來說，Cap Rate 可以幫您：

• 了解項目風(fēng)險: 投資者可以對比Cap Rate 數(shù)值來衡量項目間風(fēng)險。同一地點、同類型的兩個相似的地產(chǎn)，Cap Rate 為5% 的風(fēng)險要遠(yuǎn)小于另一個10% 的項目。
• 預(yù)測地產(chǎn)價值走勢: 通過觀察某一地區(qū)Cap Rate 的數(shù)值在過去幾年的變化，可以預(yù)測該市場走勢。例如：西雅圖過去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之間浮動，并在15年第三季度達(dá)到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趨勢，預(yù)示該區(qū)域地產(chǎn)價值普遍增高，且房市場持續(xù)強勁。

總結(jié)

作為商業(yè)地產(chǎn)投資中極為重要的數(shù)據(jù)，Cap Rate的數(shù)值取決于許多因素。聰明的投資者需要在明確投資目的、額度和可承擔(dān)風(fēng)險大小后，在專業(yè)投資顧問團(tuán)隊的幫助下挑選城市和項目，而不是在初期盲目鎖定Cap Rate 數(shù)值。如果您也想看到了美國商業(yè)地產(chǎn)蘊藏的巨大潛力，如果您也希望自己的投資腳步走的更佳穩(wěn)健，那就趕緊聯(lián)系我們吧！