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        出國的華人都想在美國買房吧！今天就給大家介紹一下美國的房產(chǎn)地段吧！在美國買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。但美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。金融危機(jī)后，外國人想通過貸款在美國購房的難度增大。有很多朋友關(guān)注在美國買房首付及貸款的相關(guān)事項(xiàng)，今天就為大家一一解釋。

　　在美國，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價(jià)之內(nèi)。在美國買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。每年政府按市場(chǎng)行情來估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%~6%不等。美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。金融危機(jī)后，外國人想通過貸款在美國購房的難度增大。具體來講，攻略包括以下幾個(gè)過程：

　　地段、地段、還是地段！

　　繁華都市比偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)貴上一兩倍很普通，就是同一個(gè)大都會(huì)地區(qū)不同地段也可能一個(gè)天上，一個(gè)地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在向購房客戶推介產(chǎn)品時(shí)，常常把一句口號(hào)掛在嘴邊：Location, Location, Location! 地段，地段，還是地段！ “離城20分鐘車程！” “地鐵站僅隔三個(gè)街區(qū)！” “購物中心開車5分鐘！”“學(xué)區(qū)本地排名第一！”等都是常見廣告用語。

　　前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴�，親友告訴我距離伯克萊不遠(yuǎn)的一個(gè)城鎮(zhèn)叫核桃河，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通方便，獨(dú)棟房?jī)r(jià)比市區(qū)動(dòng)輒百萬以上便宜一半左右。在網(wǎng)上一搜，跳出來的圖片和價(jià)格令人興奮不已，三臥兩衛(wèi)雙車庫10年新獨(dú)棟房?jī)r(jià)僅20萬美元左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來，就在我們尋思哪一棟更加適合的時(shí)候，一行小字落入眼簾： McDonough, GA，這是亞特蘭大東南的一個(gè)小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論！

　　當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個(gè)信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù)，他/她還會(huì)提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩。

　　交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款

　　前幾年房市牛的時(shí)候，貸款機(jī)構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶。現(xiàn)在則不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī)。一棟30萬美元的房子，意味著成交的時(shí)候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀。

　　接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動(dòng)利率兩種。浮動(dòng)利率通常是在起始的三年或更長(zhǎng)期限內(nèi)給你一個(gè)較低的利率，過了這個(gè)期限之后每年根據(jù)某個(gè)金融指數(shù)的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了便宜之后吃大虧的心理準(zhǔn)備。

　　固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長(zhǎng)或較短的。以美國人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機(jī)構(gòu)有所不同，折合年利率之后，還以剛才30萬的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間。

　　貸款公司還會(huì)給你一些選項(xiàng)，最主要的是所謂點(diǎn)數(shù)，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個(gè)點(diǎn)數(shù)，你的利率會(huì)降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節(jié)省6480美元。

　　過戶的時(shí)候要支付貸款手續(xù)費(fèi)，24萬美元的貸款手續(xù)費(fèi)在1000到2000美元之間。過戶費(fèi)還包括由貸款機(jī)構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅，這個(gè)稅多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的費(fèi)用包括估價(jià)費(fèi)、勘查費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險(xiǎn)費(fèi)等。通常30萬美元的新房過戶時(shí)各種雜費(fèi)在5千到1萬美元之間。至于經(jīng)紀(jì)人的收益，則是從賣方那里拿的。按照美國的通例，賣方要從房?jī)r(jià)中拿出6%，平分給賣方和買方的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人在不景氣的時(shí)候，或者競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，有時(shí)也會(huì)降低抽頭的份額。

　　如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請(qǐng)專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu)、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通�？梢詮馁u主那里獲得降低房?jī)r(jià)的好處。
 

，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個(gè)稅是縣級(jí)政府最主要的財(cái)政收入，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè)、管理和教職員工的工資，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育懲其他公共休閑場(chǎng)所，修建維護(hù)地方管理的道路、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局、消防隊(duì)、急救站等公共安全項(xiàng)目和政府日常行政開支。

　　該項(xiàng)稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設(shè)施完善先進(jìn)的地方，自然稅率就會(huì)高些，反之就較低，而且和政府效率的高低有很大關(guān)系。有的地方，例如紐約州的部分縣份，把房地產(chǎn)稅分成兩部分，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半，其它合起來是另一半。如果戶主年齡達(dá)到65歲左右，認(rèn)為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價(jià)值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。

　　再回到貸款問題。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)把上面那些費(fèi)用當(dāng)中常年要付的全部加起來，大頭包括月供、保險(xiǎn)、管理和房地產(chǎn)說等，這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬美元的房產(chǎn)為例，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費(fèi)等350美元，每個(gè)月和房子有關(guān)的費(fèi)用為2000美元。也就是說，你的可支配月收入要達(dá)到6666美元，相當(dāng)于稅前年薪9萬到10萬美元以上，貸款公司才會(huì)考慮給你貸款。

　　這里我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，長(zhǎng)年沒有賴賬紀(jì)錄，也沒有吃過官司，開車從不違規(guī)，連一個(gè)停車罰單都沒有或立即付清，評(píng)分達(dá)到740分以上，不少貸款公司會(huì)降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費(fèi)。反之各項(xiàng)費(fèi)用都會(huì)上漲，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費(fèi)、信用卡老是過期不付等，評(píng)分在600分以下，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，基本上沒有人敢給你貸款。

　　由此可以看出在美國誠信是一種深入生活各處的評(píng)價(jià)體系。這也是與中國最大的不同之處。所以，從平時(shí)就注重個(gè)人誠信的積累，買房時(shí)“誠信為本”能幫你省大錢。

 2013年1月12日，新加坡政府出臺(tái)新一輪的房產(chǎn)降溫措施，這也是新加坡政府自2009年以來出臺(tái)的第七輪房地產(chǎn)調(diào)控措施。

　　新政內(nèi)容如下：

　　所有住宅

　　額外買方印花稅(Additional Buyer's Stamp Duty)全面增加5%到7%

　　首次購屋永久居民和購買第二個(gè)住宅的公民也得支付買方印花稅

　　已有一份未付清房貸者及非個(gè)人購買者的房屋貸款與價(jià)值比率(Loan-To-Value)下調(diào)

　　非首次申請(qǐng)房貸者最低首期付款現(xiàn)金從10%調(diào)高至25%

　　政府組屋

　　向金融機(jī)構(gòu)借貸者：最高貸款與收入比率為30%

　　向建屋局借貸者：最高貸款與收入比率從40%降到35%

　　永久居民不能再出租整間組屋

　　永久居民購買私宅后六個(gè)月內(nèi)須出售組屋

　　執(zhí)行共管公寓

　　新單位總分層面積限制在160平方米

　　新建雙鑰匙單位只限多代同堂家庭購買

　　工業(yè)廠房

　　若在三年內(nèi)轉(zhuǎn)售，賣方得支付5%到15%印花稅

　　關(guān)于新政內(nèi)容的一些注解：

　　政府組屋：又稱為HDB，由新加坡建屋局開發(fā)建設(shè)，占新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的80%，屬于政府福利房。分布在新加坡全島各地，周邊配套設(shè)施如學(xué)校、交通、商場(chǎng)、診所等非常齊全。新加坡公民可以購買新房和二手房，單身新加坡購物者年齡限制至少35歲，可買的房屋大小有限制，只可以個(gè)人居住不可出租。新加坡永久居民可以購買二手房但不能購買新房。轉(zhuǎn)售與出租政府組屋都必須滿足最低居住期限(Minimum Occupation Period)的要求。外籍人士不可以購買政府組屋。

　　執(zhí)行共管公寓：家庭成員為新加坡人或新加坡永久居民，全家平均月收入不超過新幣$12,000。購買執(zhí)行公管公寓五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售或出租。

　　私人房地產(chǎn)：政府開放地皮公開競(jìng)標(biāo)，由私人房地產(chǎn)開發(fā)商建造。任何人士都可以購買，不限國籍，購買數(shù)量也沒有任何限制。在轉(zhuǎn)售與出租上也沒有任何限制。

去年11月獲批建設(shè)的新住宅數(shù)量稍有上漲，而較低的房貸利率和增長(zhǎng)的人口意味著今年的數(shù)據(jù)將得到進(jìn)一步的改善，整體形勢(shì)呈緩慢復(fù)蘇。

　　澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年11月獲批建筑數(shù)量增長(zhǎng)了2.9%，比2011年同期多了13.2%。增多的獲批建筑數(shù)量均來自多單元板塊。該板塊獲批建筑數(shù)量在當(dāng)月上漲了10%，全年增幅為36%。

　　在澳儲(chǔ)行積極刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)的情況下，這項(xiàng)最新數(shù)據(jù)是利好消息。澳洲每年的住宅建設(shè)及翻新工程價(jià)值約為680億澳元，差不多少年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量的5%。不過這個(gè)數(shù)額每年的波動(dòng)很大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成的影響也很深。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況看起來很健康。在去年利率被數(shù)次下調(diào)之后，房貸利率目前遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期以來的平均水平。再加上房?jī)r(jià)穩(wěn)定而收入水平又有所提升，使得更多人買得起房產(chǎn)。

　　近3年來，澳洲人口的增速最快，因?yàn)檫@里吸引了許多有技術(shù)的移民。最新數(shù)據(jù)顯示，澳洲人口在2010年6月至2011年6月期間增長(zhǎng)了1.6%。

　　純海外移民增加了208,300人，年度增幅為22%，其中大部分人都想找個(gè)房子。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)本周報(bào)道稱，新住宅銷售額在11月上漲了4.7%，連續(xù)兩個(gè)月有所增長(zhǎng)。

　　2013年澳洲幾大首府郊區(qū)房?jī)r(jià)增幅將達(dá)7%

　　澳洲東部時(shí)間1月10日 澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2012年的低谷后有望重新復(fù)蘇，2013年澳洲幾大首府的郊區(qū)房?jī)r(jià)增幅甚至將高達(dá)5.5%~7%。

　　央行或?qū)⒃?013年再次下調(diào)利率，這一舉動(dòng)將推動(dòng)房產(chǎn)銷售及房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)新建住宅類房產(chǎn)的短缺及澳洲人口的不斷激增也將促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　雖然美國的財(cái)政懸崖對(duì)澳洲經(jīng)濟(jì)帶來的不利的影響，但澳洲經(jīng)濟(jì)已然度過了“不安”期。2013年影響澳洲的將是中國，中國的發(fā)展將牽動(dòng)澳洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。失業(yè)率升高及采礦業(yè)發(fā)展放緩是澳洲目前亟待解決的兩大問題。

　　問題依然嚴(yán)峻，但希望還在。澳洲現(xiàn)在有幾大首府郊區(qū)正硝煙四起，這些地區(qū)的首置業(yè)者和投資商都在競(jìng)相搶購“潛力”房，這些郊區(qū)包括悉尼的St Marys、阿德萊德的Semaphore、北墨爾本、墨爾本的Ascot Vale、 Brunswick和Footscray以及泊斯的Embleton和Ashfield。這些郊區(qū)的房?jī)r(jià)將因此節(jié)節(jié)攀升。

　　今年年初投資商下手的速度相對(duì)此時(shí)的股票市場(chǎng)而言似乎慢了一些，今年投資商瞄準(zhǔn)的地產(chǎn)價(jià)位集中在45~70萬澳元之間。

　　2013年首置業(yè)者和投資商將處在不斷競(jìng)爭(zhēng)中，同時(shí)高端房產(chǎn)追求者以及小型房產(chǎn)追求者的新年新動(dòng)向也將拉動(dòng)房產(chǎn)銷售及房?jī)r(jià)不斷上漲。

　　2013年澳洲東部的首府城市以及泊斯和達(dá)爾文的公寓、單元房以及聯(lián)排別墅的房?jī)r(jià)將依然見漲，這些地區(qū)的此類房產(chǎn)都擁有完善的生活設(shè)施，而這也是人們趨之若鶩的最大原因。

　　2012年澳洲的房租收益表現(xiàn)平平，今年或?qū)⒁姖q有望。去年悉尼公寓類房產(chǎn)的平均房租收益率雖然不到5%，但它的租房空置率很低，這意味著今年或?qū)⒂兴�上漲。泊斯、達(dá)爾文和布里斯本和悉尼的情況相似，它們的平均收益率分別為5%、6.2%和5.5%。

　　內(nèi)陸的Bathurst、Orange和Wagga三個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)投資商將擁有6%~8%的房租收益率。

        希望今天給大家介紹的這些內(nèi)容對(duì)大家在美國買房有所幫助。