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1.         商業(yè)地產(chǎn)能貸款嗎？

事實上，和住宅地產(chǎn)一樣，商業(yè)地產(chǎn)也可以貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)的種類有很多，并不是每種項目都可以輕松拿到貸款。

在美國， 比較容易拿到貸款的項目有：

1)         房東免責(zé)地產(chǎn)

這是美國最常見，也是交易最頻繁的商業(yè)地產(chǎn)項目。由于交易量大，銀行對于此種地產(chǎn)的貸款流程非常熟悉。并且，由于它的估值過程簡單，銀行職員就可以完成。

在進行貸款審批時，銀行主要關(guān)注以下幾點：

·             地理位置：一個在洛杉磯橙縣的麥當(dāng)勞肯定會比一個在洛杉磯格蘭岱爾的麥當(dāng)勞更容易得到貸款。

·             租戶：假設(shè)兩個地產(chǎn)都在洛杉磯橙縣，一個是星巴克，另一個是某某咖啡廳，那么星巴克會更容易拿到貸款。

·             剩余租約時間：假設(shè)兩個星巴克都在橙縣，一個有全新的10年租約，另一個只有3年租約，那么10年租約的星巴克更容易獲得貸款。

·             租金收入： 租金最好是還貸金額的1.2倍左右。

2)         出租公寓

出租公寓在美國的交易量也非常大，尤其受到大型機構(gòu)的青睞。近些年來，公寓市場一直勢頭強勁，特別是在租金快速上漲的大城市。
 

一般來講，銀行在給出租公寓貸款時會關(guān)注以下幾點：

·             地理位置：銀行傾向貸款給人口集中地段的公寓，一英里內(nèi)人口越密集越好。如果密度高則說明這個地區(qū)就業(yè)形勢好或生活設(shè)施完善，對吸引新租客和房產(chǎn)保值都很有利

·             出租率：出租率一般不會構(gòu)成問題。在美國強有力的經(jīng)濟和良好的就業(yè)環(huán)境下，出租市場供小于求，尤其是市中心地段，公寓出租率能達(dá)到95%以上。

·             租金收入：跟房東免責(zé)地產(chǎn)一樣，租金最好是每月還款額的1.2倍左右。

3)         小型商業(yè)中心

很多時候，小型商業(yè)中心相當(dāng)于把好幾個房東免責(zé)地產(chǎn)拼在一起，同一個中心里的租戶都可以是房東免責(zé)租約。

這種地產(chǎn)申請貸款時，銀行一般關(guān)注以下幾點：

·             地理位置：無論什么項目，只要地理位置好， 貸款申請就已經(jīng)成功一半。

·             出租率：小型商業(yè)中心一般會有多個租戶，所以100%出租的情況并不常見。然而，如果閑置空間太多，銀行會覺得客流量不足，沒有足夠租金來償還貸款。

·             租約時間：如果銀行發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心內(nèi)超過40%的租戶的租約都在同一年結(jié)束，那么銀行一般不愿放貸。如果這時房東可以讓租戶提前續(xù)約，貸款情況也許會有所不同 。

·             租金收入：大多數(shù)銀行對租金的要求相似，最好是每月貸款的1.2倍左右。

最難拿到貸款的商業(yè)地產(chǎn)：

1)         土地

土地是商業(yè)地產(chǎn)中最難拿到貸款的類型。無論這塊土地位于何處 － 洛杉磯市中心也好，西雅圖市中心也好，銀行一般不愿放貸，這也就是為什么現(xiàn)在大部分開發(fā)商用現(xiàn)金買地。 當(dāng)然，我們并不排除有小型貸款機構(gòu)愿意以高息貸款給投資者。

事實上，銀行不愿為土地開發(fā)貸款的原因可總結(jié)為以下幾點：

·             不確定性極大： 美國的開發(fā)流程非常嚴(yán)格，而且每一步都可能發(fā)現(xiàn)意想不到的狀況（例如暗流，濕地，土地深度污染等等)。這些問題會對開發(fā)進程造成很大影響，甚至嚴(yán)重到終止土地開發(fā)。

·             周期太長：從買地到開工一般需要一年時間。如果在此期間遇到問題，時間會延長至兩年或更久。

·             缺乏現(xiàn)金流：由于開發(fā)用地上一般不會有租客，因此缺乏現(xiàn)金流。在這種情況下，銀行無法判斷開發(fā)商的還貸能力 。

2)         農(nóng)場

由于美國政府不鼓勵農(nóng)地買賣，希望農(nóng)場主專心種田、保障糧食產(chǎn)量，因此農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的年成交量相當(dāng)少。同時，政府對于農(nóng)業(yè)用地的買賣還有嚴(yán)格限制。大多數(shù)情況下買家只能繼續(xù)種地，不能進行再開發(fā)。

對于銀行來講，不愿下發(fā)貸款的原因可以總結(jié)為以下幾點：

·             限制太嚴(yán)格：由于政府的嚴(yán)格管制，大部分農(nóng)地不能再開發(fā)，因此很難產(chǎn)生新價值。

·             流程生疏：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)交易量小， 很多銀行從未做過此種項目，因此不愿意考慮貸款。

·             高風(fēng)險：農(nóng)田和商業(yè)地產(chǎn)有所不同。由于一般美國的農(nóng)田是持有者自耕、沒有租戶，銀行無法判斷新持有者是否可以保持原有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。而且由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)量非常依賴氣候，如果遭遇干旱，產(chǎn)量會銳減。

3)         小型酒店和汽車旅館

酒店整個行業(yè)的風(fēng)險都較大，只要經(jīng)濟稍有波動就會受到?jīng)_擊，因此一直不是銀行的寵兒。著名酒店品牌（如萬豪, 希爾頓）的抗沖擊能力一般較高，而其它不太出名或私人的酒店品牌就沒那么幸運了。當(dāng)然 “高風(fēng)險，高回報” 也使得酒店項目的回報率很少低于8.5%。

銀行不愿放貸的原因有如下幾點：

·             風(fēng)險高：酒店行業(yè)對經(jīng)濟走勢特別敏感。只要經(jīng)濟稍有波動，入住率馬上下滑，收入也會跟著減少。

·             估值困難：酒店生意跟當(dāng)?shù)厝丝�、就業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施并無直接關(guān)系。 一個州際高速旁的汽車旅館完全可以依靠高速上的旅客做生意，只要高速上車流量足夠大，旅館就可以生存。

·             運營成本高：在美國，酒店需要持有者自行經(jīng)營。 如果沒有經(jīng)驗，可以聘請專業(yè)公司管理。由于酒店的地稅、電費、水費、人工等費用都需要持有者承擔(dān)，所以如果經(jīng)濟狀況不好，貸款人會面臨很大壓力。

2.         貸款基本知識

1)         首付

無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都不可能獲得銀行100% 的貸款。因此，在考慮投資房地產(chǎn)時，買家需要慎重考慮貸款的首付比例。在美國，商業(yè)地產(chǎn)的首付比例一般為50%。貸款機構(gòu)會根據(jù)項目的不同，調(diào)整首付比例 。例如，前段時間我們的一位客戶看中了洛杉磯安大略市的一家全美銀行(U.S. Bank)�？紤]到這家銀行在當(dāng)?shù)匾延?0年營業(yè)史，經(jīng)營穩(wěn)定，且剛剛簽下一個總公司擔(dān)保的15年房東免責(zé)租約，貸款機構(gòu)將首付比例下調(diào)至了40％。

當(dāng)然，并不是只有穩(wěn)定的地產(chǎn)才能獲得貸款，銀行也會放貸給存在一定風(fēng)險的投資項目。例如，最近一位客戶看上了密西根州的一處商業(yè)地產(chǎn)。其租戶Jimmy Johns是美國一個小有名氣的三明治連鎖店。雖然租戶有10年房東免責(zé)租約，但是由于周邊人口稀疏、租金過高、且加盟商擔(dān)保，使得該地產(chǎn)具有一定的還貸風(fēng)險。即便如此，銀行還是給予了60%首付的貸款。

2)         分期付款年限 & 貸款期限

目前，大多數(shù)銀行將商業(yè)地產(chǎn)的分期付款 (Amortization)年限定為25年。如果地產(chǎn)和貸款人的風(fēng)險系數(shù)均較低， 銀行也許會將時間放寬至30年。 不同于付款年限，各個銀行對于貸款期限 (Loan Term) 的要求有所不同。最短銀行可將貸款期限定為3年，最長的能達(dá)到10年。一般來說，貸款期限與地產(chǎn)及投資人本身并無太大關(guān)聯(lián)，由銀行自行決定。

為了更好讓大家理解“分期付款年限”和“貸款期限”這兩個概念，我們來舉個例子：

如果張先生以4%的利息向銀行貸款 $100萬, 分期付款年限為25年，貸款年限為5年 (銀行每5年重新審核一次)。那么他在5年內(nèi)，每月需要償還 $5278。在第五年時，張先生還有 $871,046 沒有還清。此時，他只有兩個選擇，1) 一次性把剩余貸款還清；2) Refinance (再貸款)。再貸款時，銀行會根據(jù)張先生當(dāng)時的經(jīng)濟狀況和地產(chǎn)自身的現(xiàn)金流來重新計算貸款利率。等到下一個5年，以上過程又會重復(fù)一遍，直到張先生還清貸款為止。

3)         利息

利息也是客戶在貸款時需要考慮的環(huán)節(jié)。過高的利息會嚴(yán)重影響地產(chǎn)的回報率。也許您會好奇美國的銀行是如何計算商業(yè)貸款利息？其實方法很簡單。對金融有所了解的客戶應(yīng)該熟悉一個叫做LIBOR (倫敦銀行同業(yè)拆放利率) 的指標(biāo)，專門用來顯示中央銀行和各個銀行間的貸款利率。目前,  LIBOR的30年貸款利率為3.13%。由于銀行會在LIBOR 貸款利率上增加1%－2％，所以最終利率一般會在4.13%－5.13% 之間。

3.         貸款機構(gòu)比較

由于美國大多數(shù)銀行不貸款給商業(yè)地產(chǎn)項目，所以大部分投資者會轉(zhuǎn)而聯(lián)系貸款中介，通過他們找到最合適的貸款機會。我們拿以下兩個貸款機構(gòu)做個對比：

1)         中國工商銀行 (北美分部)

工商銀行在剛進入美國的時候主營住宅貸款業(yè)務(wù)，但近些年來也開始涉足商業(yè)貸款。目前，工行的主要貸款項目為房東免責(zé)地產(chǎn)，同時也做酒店、辦公樓、公寓大廈和購物中心。

一般工行對于貸款的要求如下:

·             地產(chǎn)的償債備付率不低于1.3。

償債備付率＝地產(chǎn)每年所獲得的凈收入(NOI) / 每年需要償還的債務(wù)。如果一個地產(chǎn)的凈年收入是$100,000， 還債數(shù)額是$70,000，那么這個地產(chǎn)的償債備付率就是$100,000/$70,000 = 1.42

·             期限分別是3年定息和5年定息。定息的意思是，在3 – 5年內(nèi)，貸款人的利率不會改變，分期償還的時間為25年。

·             工行的貸款利率不固定，在當(dāng)天的LIBOR利率為基礎(chǔ)上加1.5%－2%。假如現(xiàn)在30年貸款的LIBOR利率為3.05%，在加上1.5%－2.0% 之后，投資者的貸款利率就是4.55%－5.0%。

·             工行對于公寓樓的貸款要求比較特殊。如果少于15個單位，一般只能貸到50%， 15個單位以上，可以貸到70%。

·             對于辦公樓和工業(yè)地產(chǎn)的貸款最多到65%。

·             工行希望地產(chǎn)的租戶擁有超長租約，20年最為理想。

·             如果是新租戶，工行會要求投資者和租戶提供更多資料。

·             一般工行的最高商業(yè)貸款額為3400萬美元(也有可能貸到更多), 手續(xù)費為總金額的0.5% 。

·             工行承認(rèn)中國境內(nèi)開據(jù)的收入證明 (Proof of Income )以及資金證明 (Proof of Fund)

2)         LENDBASE

LENDBASE是全美知名貸款機構(gòu)，每年商業(yè)貸款金額超過30億美元，在美國擁有廣泛的銀行網(wǎng)絡(luò)，可以迅速幫助客戶找到貸款。LENDBASE對于商業(yè)地產(chǎn)的要求主要有以下幾點:

·             償債備付率不低于1.2

·             貸款期限一般為5-10年，分期付款時間為20－30年，貸款利率一般在4.25%－5.5%。

·             LENDBASE對于所有商業(yè)地產(chǎn)均無特殊要求，主要關(guān)注項目本身的地理位置、租戶、和現(xiàn)金流。一般情況下，LENDBASE能貸到 50%，少數(shù)項目可到60%。

·             LENDBASE對租戶剩余時間的要求比較寬松。他們的理想租約時間是10年，但一般只要剩余的租約時間在5年以上，都會被考慮。

·             貸款數(shù)額最高可到6500萬美元。手續(xù)費在1%左右。

·             LENDBASE一般不認(rèn)可中國境內(nèi)開據(jù)的收入證明 (Proof of Income)�？蛻糇詈迷诿绹鴵碛匈Y產(chǎn)且有報稅記錄。