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中國(guó)大陸的住房改革一推行，使得吃慣皇糧的許多城里人開(kāi)始掏錢(qián)買(mǎi)房子。在大洋彼岸，美利堅(jiān)的城里人從來(lái)就象中國(guó)農(nóng)民一樣，是自己掏錢(qián)買(mǎi)房子，修房子。剛來(lái)美國(guó)讀書(shū)時(shí)，我這個(gè)靠校方資助的窮學(xué)生只能租房過(guò)日子，每月交完房租后，那可憐的千把美元就三停去了一停，剩下的錢(qián)維持一家三口吃穿，養(yǎng)個(gè)破車，雖不是一貧如洗，也是有點(diǎn)窮則思變。那時(shí)候誰(shuí)要叫我參加農(nóng)會(huì)赤衛(wèi)隊(duì)，減租減息，分房分地，我這個(gè)窮光蛋定是一馬當(dāng)先：把他個(gè)白人財(cái)東斗死，財(cái)產(chǎn)狀往俺華裔貧下中農(nóng)懷里一揣，省下的租金可以吃喝 玩樂(lè)多少次？可惜這美帝國(guó)主義是“長(zhǎng)夜難明赤縣天”。 畢業(yè)后找到工作，買(mǎi)房子便是拖家?guī)Э诘漠?dāng)務(wù)之急。在這個(gè)地廣人稀的富有國(guó)家，擁有一棟花園洋樓，是大多數(shù)家庭有份穩(wěn)定工作就可以兌現(xiàn)的夢(mèng)想。我有個(gè)老同學(xué)在法國(guó)工作，他的年薪上了十萬(wàn)美金，太太在法航工作，他說(shuō)他也只買(mǎi)得起公寓房，西歐是地少人多，居日本更是大不易，美國(guó)人是得天獨(dú)厚。 買(mǎi)房子也是為了住著舒服，當(dāng)年奔共產(chǎn)主義不就是圖個(gè)“樓上樓下，電燈電話”嗎？當(dāng)然，若是僅為舒服，租一棟小樓花的錢(qián)不會(huì)多于買(mǎi)房的每月房款加苛捐雜稅，買(mǎi)房還有一大堆經(jīng)濟(jì)好處啦。 首先，按美國(guó)的現(xiàn)行稅制，你為買(mǎi)房貸款所付的利息可以免稅。美國(guó)實(shí)行累進(jìn)稅制，對(duì)于一個(gè)年收入高，還自覺(jué)計(jì)劃生育的家庭來(lái)講，省下的是百分之二十幾或更高稅率的打稅額。 所以，為了增大免稅額，專家總是建議，要盡你的貸款額度去買(mǎi)好房子。貸款額度一般可以達(dá)到家庭年稅前收入的三倍多。不過(guò)，貸款要到頭了也緊張，你還得花錢(qián)布置房間呢。我在加州圣地亞哥市知道一位老兄，拼全力貸款和付頭款，買(mǎi)下一棟華屋，彈盡糧絕。有一段時(shí)間窗戶都只好用“人民日?qǐng)?bào)”海外版糊住，讓不識(shí)中文的鄰居們奇怪了好久，硬是看不懂這新款窗紙的韻味。 買(mǎi)房的另一個(gè)好處是房屋增值。物價(jià)的上漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，此外，經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)也會(huì)拉起房?jī)r(jià)。一個(gè)地區(qū)什么都可以引進(jìn)，人才呀，資金呀，就是地不能引進(jìn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)，就業(yè)人口和工資也增漲快，房?jī)r(jià)也升得快，象加州硅谷，西雅圖的房?jī)r(jià)，最近年增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十以上，相當(dāng)于證卷投資的長(zhǎng)期收益。 假設(shè)你的房子年平均增值百分之五，你貸款的利率就由百分之七變?yōu)榘俜种�二，低于你在銀行的長(zhǎng)期存款利率，這時(shí)，你就在用群眾的錢(qián)謀一己私利了。減稅加增值，多進(jìn)少出，肥了房東，瘦了佃戶。有一個(gè)惜財(cái)?shù)泥徣苏f(shuō)買(mǎi)房還有一個(gè)好處，自己的房子，想在墻上釘幾顆釘子就釘幾顆。真的嗎？十指連心啦，兄 弟，那鐵榔頭敲碎的也許不僅僅是墻壁，還有你那顆愛(ài)財(cái)之心。 說(shuō)了一大堆買(mǎi)房的好處，我應(yīng)該是積極份子咯？不是啦，我工作幾年了，樂(lè)于寄人籬下，無(wú)心自立門(mén)戶。有一句話我還沒(méi)講出來(lái)，買(mǎi)房子有一個(gè)最大的壞處，就是你被拴住了，換個(gè)地方住就不容易了。一般來(lái)講，買(mǎi)了房子三年內(nèi)賣房，刨除一買(mǎi)一賣的開(kāi)銷，是要賠錢(qián)的。 所以，買(mǎi)房前你得想好，幾年內(nèi)不打算換地方，對(duì)美國(guó)人來(lái)講，最好也不要換老婆老公。我不喜歡受地點(diǎn)束縛，所以無(wú)心買(mǎi)房�？粗�當(dāng)年的戰(zhàn)友們一個(gè)個(gè)買(mǎi)房置業(yè)，蛻化變質(zhì)為房東地主，革命對(duì)象，我也盡力做到保持晚節(jié)，留在無(wú)產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍里。 終于，太太不愿意伴我浪跡江湖，四海為家，動(dòng)員我買(mǎi)房子了。我也心痛每年大把的銀子交給國(guó)稅局，就動(dòng)了買(mǎi)房之心。“政治路線決定之后，干部就是決定的因素。”太太負(fù)責(zé)選房子，我管貸款，辦手續(xù)。 第一件事就是請(qǐng)房產(chǎn)交易代理人，雖然買(mǎi)方不付給代理人回扣，但羊毛出在羊身上，賣方會(huì)在賣價(jià)上找回來(lái)。所以，有些買(mǎi)主愿意直接給賣房人打交道，買(mǎi)賣雙方可以分享本應(yīng)付給中間商的約百分之六的回扣。我是怕麻煩，又是第一次買(mǎi)房，有代理人領(lǐng)著走一次，免得吃暗虧。 首先根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力確定價(jià)位：手頭付頭款的現(xiàn)金量，貸款能力。房產(chǎn)畢竟也算是投資，取決于你對(duì)投資收益的合理期待和承受風(fēng)險(xiǎn)的偏好，你若是看好股市，也愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，你就想在股市上多甩一把，不想在房產(chǎn)上壓錢(qián)太多。所以，買(mǎi)房好壞難斷東主盈實(shí)，租房人也許是肥珠暗藏。 其次，根據(jù)學(xué)區(qū)好壞，安全，風(fēng)景，上邊方便鎖定地段，之后才是選房子。 我住的地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)是買(mǎi)方市場(chǎng)，新房造得太多，買(mǎi)主卻不多，一棟房子上市到賣掉是半年時(shí)間，由著我們慢慢選。太太是是建筑系畢業(yè)的，雖然美國(guó)的房子這么好，她還是挑了半年，看了幾十棟房子，仍沒(méi)有滿意的，當(dāng)初挑丈夫時(shí)好象也沒(méi)有這么費(fèi)勁。 代理人也很有耐心，有一天打電話給太太，說(shuō)又出了一棟房子要賣，太太自己都灰心了，不想看，在我的鼓勵(lì)下，她去了。結(jié)果，一見(jiàn)鐘情。我也去看了，不錯(cuò)，越看越愛(ài)，房間設(shè)計(jì)合理，想要的都有了。 客廳是高頂，房間采光好，門(mén)廳內(nèi)樓梯上去，樓上有一條走廊，一排木橫欄，恰好是我向往的“憑欄處，瀟瀟雨歇”。樓下有個(gè)辦公室，可以叫“聽(tīng)雨軒”，在雨都西雅圖地區(qū)，不聽(tīng)雨不行。 一個(gè)木欄圍起的，藍(lán)球場(chǎng)般大的后花園，經(jīng)過(guò)原東主七，八年的經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)花草茂盛，綠樹(shù)成蔭，我想買(mǎi)七，八年新的老房，圖的就是前人種樹(shù)，后人乘涼。園子里有一個(gè)五臟俱全的兒童園地，女兒喜歡；還有一小塊菜圃，正可供太太廣闊天地，大有作為。 當(dāng)然，廚房是最令太太滿意的，美國(guó)人有句話:"Kitchen is the heart of a house."（廚房是家庭的心臟），夫子們的“君子遠(yuǎn)庖廚”，就成了沒(méi)有心肝之說(shuō)。不包括車庫(kù)，住房面積有兩百多平方米，三口之家是綽綽有余。 房子應(yīng)是全家喜歡的，這一點(diǎn)要民主不要集中，省得今后不高興。下一步就是講價(jià)錢(qián)。我到當(dāng)?shù)卣�府去調(diào)看了在同一地區(qū)，三年內(nèi)與該棟房屋相近的房子的成交價(jià)，以及三年內(nèi)房市的變化，定下了自己愿付的底價(jià)。我喜歡干脆，在底價(jià)上約壓低了一點(diǎn)，還了價(jià)。第二個(gè)講價(jià)回合下來(lái)，我的報(bào)價(jià)就升到自己的底價(jià)；賣方連續(xù)幾次降價(jià)，離我的底價(jià)差別不大，大家都勸我加點(diǎn)錢(qián)成了，連太太都幫賣家說(shuō)話。我不讓步。我的底價(jià)是有依據(jù)的，市場(chǎng)對(duì)我也有利，我對(duì)喜歡的東西不愿殺價(jià)太狠，免得失去機(jī)會(huì)，但也不愿付高價(jià)，經(jīng)濟(jì)學(xué)講，滿意是在一定的愿付價(jià)格上，代價(jià)太高，滿意就變成不滿意了。三天下來(lái)，按我的底價(jià)成交了。我奇怪，有我這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家坐鎮(zhèn)，太太居然會(huì)臨陣投敵。 接下來(lái)是檢查房子，選貸款，辦過(guò)戶手續(xù)。檢查房子很簡(jiǎn)單，花二百來(lái)塊錢(qián)請(qǐng)個(gè)專業(yè)人員，一，二小時(shí)就檢查完了。舊房子多少都會(huì)有些毛病，購(gòu)房合同里要注明一定數(shù)額以下的修理費(fèi)由賣方付，超過(guò)了議定費(fèi)用由買(mǎi)賣雙方協(xié)商，協(xié)商不成合同解約。 找哪家銀行貸款是看誰(shuí)家當(dāng)時(shí)的利率低。貸款前自己要打定主意，要多長(zhǎng)的還款期，利率是固定或是浮動(dòng)？還款期越長(zhǎng)，則固定利率越高，因?yàn)榉刨J方的風(fēng)險(xiǎn)成本越高。如果你缺錢(qián)花，或玩股票的收益率超過(guò)房屋貸款利率，你不妨把房款分三十年慢慢還，把省下的錢(qián)用于吃喝或股票投資。 當(dāng)然，你也可以多付一筆錢(qián)，銀行可以給你降低一點(diǎn)利率，為什么銀行會(huì)這樣慈善呢？因?yàn)槟阋呀?jīng)提前支付了銀行的風(fēng)險(xiǎn)成本了，行話叫"buy points"（買(mǎi)降息點(diǎn)）。這一套有公式換算，你指頭一動(dòng)就盤(pán)算出來(lái)了。很多老美買(mǎi)房時(shí)，要賣方代付“點(diǎn)費(fèi)”，而不是僅在殺房?jī)r(jià)上做文章。這樣做的好處是，用少付利息來(lái)降低每月房款，成交的房?jī)r(jià)又不顯得低，不對(duì)房屋的增值有負(fù)面影響。誰(shuí)要把房子給賣賤了，會(huì)降低周圍的房值，鄰居們也不會(huì)高興。 如果你預(yù)期六，七年內(nèi)會(huì)搬家賣房，不要付點(diǎn)，選一個(gè)六，七年的固定利率，剩下年頭是浮動(dòng)利率，由于你只讓銀行承擔(dān)六，七年的固定利率的風(fēng)險(xiǎn)，銀行會(huì)給你頭六，七年一個(gè)低一點(diǎn)的固定利率。 還是那句老話，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，會(huì)點(diǎn)菜就能吃好又少花錢(qián)。 我選的是三十年還款期，不買(mǎi)點(diǎn)。我想的是現(xiàn)在少付房錢(qián)，趁年輕時(shí)多點(diǎn)錢(qián)吃喝玩樂(lè)。“舊游無(wú)處不勘尋。無(wú)尋處，惟有少年心”，人老了再有錢(qián)也沒(méi)心思玩了。一誤少年千古恨，回頭已過(guò)百年春。 付多少頭款要看你了，頭款可從百分之三到二十，要是低于房?jī)r(jià)的百分之二十，你還得付貸款保險(xiǎn)費(fèi)，所以很多老中愿付百分之二十的頭款。大多數(shù)老美第一次買(mǎi)房時(shí)，頭款低于百分之二十，這個(gè)貪圖享樂(lè)的民族留下了現(xiàn)錢(qián)來(lái)布置房間，而老中們則是吃苦在先，享受在后。 買(mǎi)房子是美國(guó)家庭的一件大事，每月付的房款占了一個(gè)家庭稅后收入的四分之一到三分之一。建筑業(yè)當(dāng)然也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，每季度房屋銷售變化率就是聯(lián)儲(chǔ)會(huì)主席格林斯潘盯住的幾個(gè)重要指標(biāo)之一。 有了房子成了地主，我感到在這個(gè)世界上有了一片屬于自己的天空，身為有產(chǎn)階級(jí)的我，想的就是穩(wěn)定高于一切了。一個(gè)強(qiáng)大的中產(chǎn)階級(jí)是美國(guó)社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的主要因素