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對(duì)于現(xiàn)在的我們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房難，還房貸更難。壓力且是對(duì)年輕人而已比比皆是。不管是用什么形式去購(gòu)置的房貸可能都是還起來(lái)很困難。剛開(kāi)始可能還會(huì)出現(xiàn)還錯(cuò)。那么我們?cè)撊绾伪苊膺@些錯(cuò)誤呢？不管是在國(guó)內(nèi)也好還是國(guó)外也好，該如何去換房貸呢？接下來(lái)我們就教會(huì)你海外還房貸的技巧吧。

投資房貸款：付點(diǎn)數(shù) 降利率

很多人誤以為要有很多資金才能投資，其實(shí)并非如此，尤其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，要善于利用銀行貸款，也就是學(xué)會(huì)借錢(qián)投資，用別人的錢(qián)賺錢(qián)。為此，銀行會(huì)提供貸款用于購(gòu)買(mǎi)投資房。很多華人民眾利用貸款購(gòu)買(mǎi)投資房后，用租金收入支付每月貸款和地稅等開(kāi)支，達(dá)到以房養(yǎng)房的目的。

鑒于自住房的低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。然而，銀行會(huì)依據(jù)一些條件來(lái)判定顧客購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是用于自住還是投資。例如，銀行會(huì)要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房;過(guò)戶以后，60天內(nèi)買(mǎi)房人要入住，且一年住滿180天就算自住房;另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

如果民眾想要以自住房的利息來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。所謂點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的百分比。

舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于40萬(wàn)的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬(wàn)乘2%，也就是8000元。

那么是選擇一次性付清點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率?童先生表示，這要看民眾保持投資房多久。例如一所貸款40萬(wàn)、30年還清的房子，自住房和投資房利率下每個(gè)月相差100元，約7年就把“點(diǎn)數(shù)”8000元賺回;但如果購(gòu)房者打算兩三年就賣(mài)掉房子，那么就沒(méi)必要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)了。

申請(qǐng)投資房貸款限制多 最好曾為房東

當(dāng)我們?cè)谏暾?qǐng)美國(guó)投資房貸款的限制要比自住房多，從貸款比例來(lái)講，投資房貸款最多只能申請(qǐng)到75%，這就是說(shuō)購(gòu)房者要付25%的首付，而自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多。

針對(duì)申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)能力，投資房的要求也會(huì)更高。與自住房首付款可以由父母、朋友贈(zèng)予不同，投資房要查看顧客兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，不允許有任何贈(zèng)予款。

另外，申請(qǐng)投資房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房?jī)H為620。

投資房購(gòu)買(mǎi)者去銀行貸款時(shí)，會(huì)看負(fù)債和收入的比例，不能超過(guò)43%到50%。例如，張女士收入5000，當(dāng)前自住房的貸款地稅等負(fù)債每月2500，負(fù)債和收入比例剛好50%，張女士可以申請(qǐng)到這個(gè)貸款。但如果張女士還有汽車(chē)貸款200元，負(fù)債達(dá)到52%，就不能買(mǎi)這棟投資房。

而對(duì)于投資房的租金是否能算在收入內(nèi)，很多銀行會(huì)要求顧客有兩年的房東經(jīng)歷，否則，銀行就不能用投資房的租金收入去沖掉地稅等開(kāi)支。但有些華人銀行，即使顧客沒(méi)有房東經(jīng)驗(yàn)，也可用租金做負(fù)債對(duì)沖，這樣對(duì)收入的要求就較低了。

關(guān)于在家庭房產(chǎn)最易申請(qǐng)貸款

從投資的角度而言，民眾選擇不同的房屋類(lèi)型,如Co-op、Condo等，對(duì)申請(qǐng)貸款都會(huì)有影響。來(lái)自北美購(gòu)房網(wǎng)顧問(wèn)稱(chēng)，Co-op用于投資而言基本上沒(méi)有貸到款的可能，銀行會(huì)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大;Condo比Co-op好一點(diǎn)，但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款，銀行也是需要經(jīng)過(guò)很多審核的，如果Condo預(yù)售率沒(méi)有達(dá)到 50%，商業(yè)面積超過(guò)大樓面積的20%，其中個(gè)人投資比例過(guò)高，那么銀行也不會(huì)貸款給買(mǎi)家。

1~4個(gè)的家庭，房產(chǎn)是比較容易申請(qǐng)到銀行的貸款的。4個(gè)以上的家庭在紐約就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是5到7年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。

關(guān)于在巧用房屋凈值購(gòu)房

投資房貸款一般有2種形式，一種是用投資房申請(qǐng)貸款，拿投資房利息;另一種是假設(shè)你有自住房，又有房屋凈值，從自住房里拿出房屋凈值購(gòu)買(mǎi)投資房。所謂房屋凈值，是銀行貸款給顧客購(gòu)房的一個(gè)考量標(biāo)準(zhǔn)。

例如，王先生10年前用50萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)。如今增值到100萬(wàn)。銀行用100萬(wàn)乘以75%再扣掉欠銀行的貸款(比如是35萬(wàn))，那剩下的40萬(wàn)就叫做房屋凈值，可以用這部分錢(qián)購(gòu)買(mǎi)投資房。

這種情況下，王先生可以從銀行全現(xiàn)金借出40萬(wàn)買(mǎi)投資房，這樣只需付自住房的利息，成本比較低，而且有現(xiàn)金在手，比貸款搶房速度要快很多。這不失為一種聰明的投資方法。

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