日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

美國房地產(chǎn)市場擁有市場經(jīng)濟所固有的周期性發(fā)展規(guī)律，1923年至今，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了3次顯著的泡沫，特別是最近一次的次貸危機更是引發(fā)了全球危機。究其根源，美國房地產(chǎn)市場的周期性發(fā)展，取決于人口、利率以及信貸、稅收等多重因素的綜合作用。

過去100多年房價呈緩慢微幅上升的趨勢，與宏觀經(jīng)濟密切相關，呈現(xiàn)出顯著的周期性特征。在過去的100多年，美國房地產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢，始終與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)。耶魯大學經(jīng)濟學家羅伯特•希勒編制的Case-Shiller（凱斯-席勒）房價指數(shù)表明，剔除通貨膨脹的影響，自1890年以來，美國的房屋價格大約增長了一半。

美國房地產(chǎn)周期性顯著，受人口、利率等多種因素影響。盡管美國有著非常市場化的土地制度，以及較為完備的保障房制度和不動產(chǎn)稅收制度，但美國的房地產(chǎn)市場并不能擺脫周期的宿命。在房地產(chǎn)市場周期波動的背后，人口、利率以及信貸、稅收等政策起到很重要的作用。

二戰(zhàn)以前，美國房地產(chǎn)行業(yè)的周期為18年。1836-1925年間，美國房地產(chǎn)行業(yè)每隔18年（或接近18年）經(jīng)歷一次危機，土地和房屋建筑的價格的變化趨勢表現(xiàn)最明顯。

二戰(zhàn)爆發(fā)使得房屋需求下降，房地產(chǎn)周期并未如期而至。隨著二戰(zhàn)的爆發(fā)，美國適齡男性人口因服役而推遲婚姻和組建家庭，對住房的要求大幅下降，1943年左右（按18年計算）的房地產(chǎn)危機并未爆發(fā)。由于戰(zhàn)后住房需求增加，美國的土地與房產(chǎn)價格都不斷增長，直至1973年土地和房屋價格達到頂點。

20世紀70年代以后，美國房地產(chǎn)短期波動明顯，振幅較小。20世紀70-80年代，美國房地產(chǎn)行業(yè)先后經(jīng)歷了兩次短周期波動，分別是1973年-1979年和1979年-1989年。

20世紀90年代后，美國房地產(chǎn)市場進入新周期（1989-2007）。進入90年代以后，美國房地產(chǎn)健康發(fā)展，尤其是“9•11”事件和網(wǎng)絡泡沫破滅之后，美聯(lián)儲大幅降息，利率創(chuàng)下四十年來新低。在美聯(lián)儲逐步降低基準利率的寬松貨幣政策作用下，房地產(chǎn)信貸機構不斷放寬住房貸款條件，美國房地產(chǎn)市場飛速膨脹，導致2007年次貸危機爆發(fā)，此次周期歷時18年。