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如果說過去十多年里，西雅圖(房市)貝爾維尤寫字樓市場(chǎng)有一個(gè)“最穩(wěn)定的樣本”，那一定是 Bravern Towers。

這兩棟位于貝爾維尤市中心的地標(biāo)級(jí)辦公雙塔，自 2009 年起被微軟整租，幾乎等同于“類總部辦公資產(chǎn)”。然而，隨著微軟撤出，這座明星項(xiàng)目在短短一年內(nèi)，迅速演變成一筆3.04 億美元抵押貸款瀕臨違約的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

從“滿租核心資產(chǎn)”到特殊資產(chǎn)處置

Bravern Towers 總體量約 75 萬平方英尺。根據(jù) CMBS（商業(yè)抵押貸款支持證券）披露，今年 9 月 5 日，該物業(yè)已被正式轉(zhuǎn)入 特殊服務(wù)機(jī)構(gòu)（Special Servicer） 名下處理。

貸款方在隨后備注中直言：

該項(xiàng)目存在“即將發(fā)生的資金性違約風(fēng)險(xiǎn)”。

而就在 2020 年，Bravern 仍是一筆被市場(chǎng)追捧的核心資產(chǎn)：

• 買方：Invesco

• 聯(lián)合投資方：Australian Retirement Trust（前 QSuper）

• 賣方：Principal Financial Group

• 交易價(jià)格：約 5.85 億美元

• 當(dāng)時(shí)評(píng)估值：6.05 億美元

• 租戶結(jié)構(gòu)：Microsoft 100% 整租

微軟甚至額外投入 1.81 億美元 用于兩棟大樓的定制化裝修。

微軟撤出：貝爾維尤辦公市場(chǎng)的分水嶺

2023 年，微軟宣布不再續(xù)租 Bravern Towers，并將相關(guān)團(tuán)隊(duì)與辦公功能整合回雷德蒙德總部園區(qū)。

這一決定帶來的影響遠(yuǎn)不止一棟樓空置：

• Bravern 雙塔 瞬間變?yōu)?100% 空置

• 微軟在 普吉特灣地區(qū)最大的一筆寫字樓租約正式終結(jié)

• 貝爾維尤寫字樓市場(chǎng)，從“科技整租時(shí)代”進(jìn)入“多租戶消化期”

業(yè)主隨后將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為 多租戶寫字樓模式 推向市場(chǎng)，并動(dòng)用此前貸款中預(yù)留的 3,000 萬美元“微軟退出專項(xiàng)資金”，用于未來租戶裝修補(bǔ)貼與經(jīng)紀(jì)傭金。

但現(xiàn)實(shí)是——
在當(dāng)前辦公市場(chǎng)環(huán)境下，這筆錢很難扭轉(zhuǎn)基本面。

估值腰斬：資本市場(chǎng)的冷靜重估

微軟退出后，Bravern 的估值迅速被市場(chǎng)“重新定價(jià)”。

• 2024 年 8 月，Morningstar 給出的最新估值為：
  👉 2.679 億美元

• 相比 2020 年初 6.05 億美元評(píng)估值
  👉 跌幅超過 55%