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獨(dú)家揭秘: 美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的真相

剛剛過去的 5 月，美國(guó)貸款利率創(chuàng) 7 年來新高，30 年固定利率貸款從一年 前的 3.95% 上漲到 4.66%，同比增長(zhǎng) 17.9%。然而，面對(duì)不斷上行的借貸壓 力，投資者們的熱情卻絲毫未受影響， 不僅房屋貸款總量達(dá) 2014 年之最，全 美房?jī)r(jià)也穩(wěn)步提升 6.5%，許多西海岸 城市甚至出現(xiàn)兩位數(shù)字增長(zhǎng)。

究竟是什么原因使美國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升？ 需求上漲的背后又有何隱情呢？

市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上行合情合理

無論是自住還是投資，最怕遇到房地產(chǎn) 虛假繁榮，市場(chǎng)需求不扎根于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì) 實(shí)體發(fā)展，而是基于虛無縹緲、人云亦 云的投機(jī)期望。要討論這個(gè)問題，我們 不得不回歸事物的本質(zhì)，影響房地產(chǎn)需 求的三大外因 －人口、收入和就業(yè)。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性特點(diǎn)，我們 就以西海岸后起之秀西雅圖(房產(chǎn))(別墅)(投資)為例來說 明。2013 年，西雅圖首次以 2.8% 的 增幅問鼎全美人口增長(zhǎng)最快城市，居 民人數(shù)在一年內(nèi)上漲 1.8 萬，將總?cè)丝?拉升至 65.2 萬。2016 年，西雅圖再 破 70 萬大關(guān)，不僅躋身全美 Top20 大型城市行列，更在人口密度排名中 位列第 10, 居民的增多使當(dāng)?shù)刈》啃?求迅速攀升。由于建筑的滯后性使庫 存無法在短時(shí)間內(nèi)跟進(jìn)，供小于求的 市場(chǎng)現(xiàn)狀使西雅圖的房?jī)r(jià)水漲船高。

除了人口基數(shù)越發(fā)龐大外，西雅圖對(duì)自 身科技城市的定位也十分成功。且不提 亞馬遜、微軟如何將觸角伸入城市的各 個(gè)角落，光是 Facebook、Google 這 些精明的硅谷企業(yè)前來西雅圖落腳就 可以說明這個(gè)城市的巨大潛力。2016 年， 西 雅 圖 都 會(huì) 區(qū) GDP 達(dá) $3304.1 億 (2017 年數(shù)據(jù)尚未公開 )，不僅經(jīng)濟(jì) 體 規(guī) 模 位 列 全 美 大 型 都 會(huì) 區(qū) 第 11， 4.3% 的年增幅更使其躋身發(fā)展速度最 快 Top3。過去五年，西雅圖就業(yè)市場(chǎng) 一直呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，科技人才需求十 分緊俏。根據(jù)華盛頓州就業(yè)保障局的最 新數(shù)據(jù)，今年西雅圖就業(yè)及工資漲幅均 超越全美平均水平，當(dāng)?shù)厥�業(yè)率更是突 破歷史新低 3.1%。

經(jīng)濟(jì)的繁榮使老百姓的錢包變鼓了，可 支配收入的增多推動(dòng)了居民消費(fèi)，使越 來越多的民眾有了購房的能力和需求。 當(dāng)市場(chǎng)供需不平衡遇上土地的稀缺特 性，西雅圖的房?jī)r(jià)想不上漲都難。

需求背后的“隱情”

1)“美國(guó)夢(mèng)” 依舊存在

對(duì)于大多數(shù)美國(guó)人來講，組建家庭并擁 有屬于自己的溫馨港灣是心中不變的 “美國(guó)夢(mèng)”。買房除了能省去搬家的疲憊、 提供安定感、規(guī)避租金上漲壓力，更是 將錢用在“資產(chǎn)增值” 這件具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意 義的事情上，比白白交給房東劃算的多。 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 數(shù) 據(jù) 公 司 ATTOM Data Solutions 的報(bào)告，全美超過一半的 城市，買房比租房便宜。平均一套 3 單元住宅的租金相當(dāng)于租客年收入的 38.8%，如果能將這部分錢作為首付， 既能合理規(guī)劃資產(chǎn)，又能享受抵稅優(yōu) 惠，可謂一舉多得。

2) 千禧一代成購房主力軍

根據(jù) 2016 年美國(guó)人口普查局公布的數(shù) 據(jù)，千禧一代 (1981-1998 年出生，目 前 19-36 歲 ) 約有 7540 萬人，占全美 總?cè)丝诘?24.7%，位居第一。照目前的 增長(zhǎng)速度，該群體將在 2036 年迎來人 口高峰，總數(shù)達(dá) 8110 萬。對(duì)于一些已 2) 千禧一代成購房主力軍 經(jīng)步入而立之年的千禧一代來講，他 們既有安定下來的需求，又有不錯(cuò)的 財(cái)富積累，是房市的中堅(jiān)力量。雖然 學(xué)生貸款壓力仍阻礙著一些人的買房 計(jì)劃，但美國(guó)逐年攀升的就業(yè)增長(zhǎng)與 工資水平將逐步緩解他們的財(cái)務(wù)壓力。

3) 貸款利率上調(diào)刺激購房需求

在當(dāng)前強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)背景之下，美聯(lián)儲(chǔ)為 了讓貨幣政策回歸正�；�、使國(guó)家保持 勻速健康發(fā)展，計(jì)劃在 2020 前提高聯(lián) 邦基金利率 5 次、降低國(guó)債持有量，將 通貨膨脹率維持在 2% 以下 ( 發(fā)達(dá)國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn) )。由于長(zhǎng)期固定貸款利率會(huì)隨著 基金利率的浮動(dòng)而改變，未來 15 年及 30 年固定利率房貸也會(huì)隨之增長(zhǎng)。

在這種清晰的宏觀趨勢(shì)之下，越來越多 的潛在購房者選擇果斷入場(chǎng)，盡早鎖 定 利 率。Arch Capital Group 最 近 發(fā) 布的 “房屋貸款市場(chǎng)回顧” 中提到， 明年購買同一棟地產(chǎn)的月供將提高 10- 15%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Ralph DeFranco 甚 至大膽斷言，未來十年將不會(huì)再出現(xiàn)當(dāng) 前這樣低的利率水平。