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近日，北京、廣州、深圳房貸利率下降引起關(guān)注。報(bào)告中引用了兩個(gè)主要數(shù)據(jù)：一，上海租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)公布，上海的租賃指數(shù)已經(jīng)在連續(xù)第90個(gè)月的反彈中止，從2017年1月份開始下降它繼續(xù)。第二個(gè)數(shù)字是中山（上海）租金指數(shù)，2017年4月為238點(diǎn)，比上個(gè)季度輕微下降了1.09％。這是否意味著2017年3月下旬又一輪密集的房地產(chǎn)市場調(diào)控之后，一線城市的房價(jià)正跟上房地產(chǎn)市場的相對(duì)下滑？

從2017年3月中下旬開始，北京等樓市熱點(diǎn)城市，再次密集出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“限售”、“上調(diào)貸款折扣”等調(diào)控措施，北京等一些城市新房、二手房網(wǎng)簽等數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷，住房銷售價(jià)格漲幅回落。這是租房價(jià)格跟著下跌了嗎？對(duì)此，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，房租受學(xué)生畢業(yè)、開學(xué)等短期因素影響比較明顯。

其他一線城市中，上海房屋租賃指數(shù)辦公室去年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)為1935點(diǎn)，比上月下降4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.23%。市場方面，去年一季度外省市人口初次到上海就業(yè)者減少，新增租賃需求不旺；二室及以上戶型合租業(yè)務(wù)，受到機(jī)構(gòu)及中介的長租公寓競爭影響，部分散戶降租攬客，租金出現(xiàn)3%到5%的下調(diào)；同時(shí)，部分高、中端板塊房源出現(xiàn)二成以上增加。

對(duì)此，上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以往房租持續(xù)上漲的態(tài)勢得到了遏制。“下降態(tài)勢與現(xiàn)在整個(gè)市場的降溫態(tài)勢有關(guān)系�，F(xiàn)在隨著二手房市場交易的降溫，很多房東把房源由過去的出售轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎�。相�?duì)來說，租房獲取房源的渠道也更多。”

對(duì)于2017年一線城市房租漲幅的收窄，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租金進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)微調(diào)的周期。“每年的3月下半月到5月，慣例是一個(gè)淡季，恰好又疊加上了樓市調(diào)控。成交量低迷，租賃市場供應(yīng)就相對(duì)穩(wěn)定。一些房源和區(qū)域的租金出現(xiàn)了微調(diào)，但是調(diào)整幅度不大，因?yàn)橐欢�線城市人口總量還是比較龐大。”

2017年，四大銀行在一二線熱點(diǎn)城市上調(diào)了首套房貸利率以后，短短的幾周時(shí)間里，上調(diào)首套房利率的大潮就蔓延到了全國各地。2017年6月，部分二線熱點(diǎn)城市有的干脆取消首套房房貸折扣，還有的上浮10%。高額還款讓很多購房者望而卻步，越來越多的人加入了等“貸”大軍的行列。

另一方面，2017年6月，包括不少主流媒體在內(nèi)，紛紛援引某金融平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)道稱，“全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來還會(huì)有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。”對(duì)此業(yè)內(nèi)專家指出，房貸依然是目前大部分銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，未來不可能出現(xiàn)大面積停貸的現(xiàn)象。

2017年北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，也有二、三線城市不斷跟進(jìn)。比如，北京在五個(gè)月里，4次提高房貸利率。在上海，也有少量銀行調(diào)高了首套房房貸利率。上海某銀行房貸經(jīng)理周先生當(dāng)時(shí)介紹說，6月5日開始首套房利率上浮10%，估計(jì)以后還會(huì)更嚴(yán)。

有的銀行因?yàn)樽陨眍~度有限，在實(shí)際執(zhí)行中需要議價(jià)，也相當(dāng)于利率有所上升，其中個(gè)別銀行索性放棄了房貸業(yè)務(wù)。此外，廣州自從2017年5月1日起，各家銀行首套房貸利率都已陸續(xù)回歸基準(zhǔn)。2017年，天津、成都、武漢、廈門等熱門城市也相繼收緊首套房房貸利率。

對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)分析，這與2017年銀行信貸總額度和目前資金價(jià)格有關(guān)。“適當(dāng)加大對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一、二線熱點(diǎn)城市居民的杠桿比例�？傮w來看，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量將有所下滑，同時(shí)按揭貸款利率也將觸底回升。”

在這樣的背景下，2017年6月某金融平臺(tái)發(fā)布文章稱“全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來還會(huì)有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。”一時(shí)間各大媒體紛紛轉(zhuǎn)發(fā)。但業(yè)內(nèi)人士經(jīng)過仔細(xì)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這其中的統(tǒng)計(jì)口徑，并不十分嚴(yán)謹(jǐn)。

換句話說，抵押貸款利率隨著特殊政策背景的選擇和銀行資產(chǎn)缺乏的好處而上升，“停止貸款”不能直接相關(guān)。專家指出，抵押貸款仍然是大多數(shù)銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，不可能阻止大量貸款的現(xiàn)象。“銀行不必停止貸款，可以提高利率這一套數(shù)據(jù)誤解市場造成恐慌從銀行的角度來看，貸款的暫停是非常重大決策的轉(zhuǎn)變，最近兩三年，如果最近關(guān)閉，主要銀行抵押貸款占比超過30％。