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今年，為防止抵押貸款過(guò)度增長(zhǎng)，嚴(yán)格限制信貸流向，抵制投機(jī)性購(gòu)房投資，無(wú)論外部環(huán)境如何變化，未來(lái)住房金融的宏觀經(jīng)濟(jì)謹(jǐn)慎性管理將得到加強(qiáng)。實(shí)施這些要求的最快和最有效的策略是直接或間接使用定價(jià)工具提高抵押貸款利率。

“個(gè)人住房貸款利率略有上行，3月份加權(quán)平均利率為4.55%，比上年12月份上升0.03個(gè)百分點(diǎn)。”央行日前發(fā)布的今年《第一季度貨幣執(zhí)行報(bào)告》中透露的這一信息并沒(méi)有引起太多人的注意。從已經(jīng)公布的4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)看，未來(lái)房貸利率仍有上行空間。

5月16日，央行上�？偛堪l(fā)布的報(bào)告顯示，4月份個(gè)人住房貸款增速回落，同比少增92億元。上海今年第一季度個(gè)人住房貸款同比少增241.3億元。上海個(gè)人住房貸款增速回落與全國(guó)形勢(shì)一致。

央行發(fā)布的信息顯示，截至今年3月末，個(gè)人住房貸款有所放緩，比年初增加1.2萬(wàn)億元，占全部貸款的27.7%，較上年四季度下降19.4個(gè)百分點(diǎn)，3月末增速為35.7%，比上年末回落1個(gè)百分點(diǎn)；3月份新增3617億元，同比少增222億元，為近23個(gè)月來(lái)首次。

尤其需要注意的是，4月份個(gè)人住房貸款增速繼續(xù)放緩。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶部門(mén)貸款增加5710億元，其中，短期貸款增加1269億元，中長(zhǎng)期貸款增加4441億元，后者大部分都由個(gè)人住房貸款構(gòu)成。當(dāng)月幣貸款增加1.1萬(wàn)億元。從結(jié)構(gòu)看，受房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)影響，4月份新增按揭貸款占全部新增貸款的比重為40.4%，較上月下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。而今年前4個(gè)月，按揭貸款累計(jì)占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個(gè)百分點(diǎn)，趨向合理區(qū)間。

4月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)發(fā)揮作用，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅回落。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、9個(gè)城市環(huán)比下降或持平，70個(gè)城市中30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，31個(gè)城市環(huán)比下降或漲幅回落。

雖然完全將個(gè)人住房貸款增速放緩、房?jī)r(jià)漲幅回落與銀行房貸利率上調(diào)掛鉤有些偏頗，但后者確實(shí)會(huì)對(duì)前兩項(xiàng)產(chǎn)生影響。從4月份開(kāi)始，一線城市相繼降低了房貸優(yōu)惠利率，間接收緊了房貸供應(yīng)閘門(mén)，其他城市也因城施策強(qiáng)化了限貸、限購(gòu)。正是這些工具或的調(diào)整，才造成了上述房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的事實(shí)。房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效，房貸利率調(diào)整功不可沒(méi)。

隨著今年央行兩次上調(diào)貨幣市場(chǎng)利率，銀行的資金成本也在上升。隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，未來(lái)銀行會(huì)通過(guò)調(diào)整利率來(lái)降低自身風(fēng)險(xiǎn)。這與金融去杠桿、去資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境有關(guān)，也與監(jiān)管層的監(jiān)管和窗口指導(dǎo)分不開(kāi)。銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，不得不收緊貨幣閘門(mén)。

由于國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管和監(jiān)管理由以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)對(duì)沖，特別是加息的美聯(lián)儲(chǔ)，今年央行應(yīng)重視兩次提高貨幣市場(chǎng)利率。由于美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)在今年年中加息，是否仍需要觀察央行是否仍會(huì)采取加息方式？但是，這種預(yù)期會(huì)影響個(gè)人按揭貸款的利率。這將是影響未來(lái)按揭利率走勢(shì)的重要因素。