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1. 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種包含醫(yī)護服務、介于多單元住宅與酒店之間的商業(yè)地產(chǎn)類型。在過去十年中，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅猛，地產(chǎn)價值與投資回報率屢創(chuàng)歷史新高。這個曾經(jīng)的“小眾” 夕陽產(chǎn)業(yè)，正隨著全美老齡化加劇而呈現(xiàn)著巨大潛力，吸引著越來越多個人和機構(gòu)投資者。

2. 社區(qū)類型

按照社區(qū)提供的醫(yī)療服務程度，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為以下五類。其中，醫(yī)療康復(43.9%)和輔助生活型社區(qū)(37.1%)所占的市場份額最大。

3. 需求龐大

老齡人口上漲是美國養(yǎng)老地產(chǎn)需求增加的主要原因。據(jù)統(tǒng)計，二戰(zhàn)后“嬰兒潮(Baby Boomers)”出生的孩子會在2011-2029相繼邁入65歲，并最終占據(jù)全美人口的20%。預計2050年，65歲以上人口將達88萬，是現(xiàn)在的兩倍，其數(shù)量將在2056年首次超過未成年人。此外，由于急性病對死亡威脅的下降，美國人均壽命從1972年的80.2歲上升至2015年的85.4歲。未來，越來越多的老人會需要能夠提供慢性病(如: 心臟病、癌癥)護理服務的專業(yè)人員。

當然，拉動全美養(yǎng)老地產(chǎn)需求的因素還有: 穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場、較低的貸款利率、可觀的升值潛力、以及現(xiàn)代家庭從“兒女養(yǎng)老”到“機構(gòu)養(yǎng)老”觀念的轉(zhuǎn)變。如今的養(yǎng)老地產(chǎn)已不僅僅是抵御金融危機的防守型投資，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟向好時投資者的首選。

4. 供不應求

目前，全美共有23,530個專業(yè)運營的養(yǎng)老社區(qū)，共計301萬個單元/床位，總價值$4751億，較09年翻了兩倍。2024年前，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供應量還可以滿足其需求，但從2025年開始，隨著嬰兒潮人口逐步邁入80歲，供應缺口會越來越大。

5. 新建量較少

較去年同期，今年第二季度養(yǎng)老地產(chǎn)的庫存增幅僅為3%，低于過去30年的平均水平。市場份額最大的輔助生活和醫(yī)療康復型社區(qū)的新建量也分別在今年第一和第二季度達到最低值。

6. 入住率較高

無論經(jīng)濟形勢如何，無論項目坐落在一級還是二級市場，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的平均年入住率都能維持在 90%上下，僅次于出租公寓大樓。在所有類型中，自主生活型過去五年的發(fā)展最佳，入住率高達92%。

7. 租金增長穩(wěn)定

今年上半年養(yǎng)老地產(chǎn)租金增幅為3.4%，略高于去年同期數(shù)值(3.2%)。其中，輔助生活和失智護理型社區(qū)租金漲幅呈上升趨勢，而自主生活和醫(yī)療看護型社區(qū)的漲幅則維持在原有水平。

8. 回報率可觀

一般來講，商業(yè)地產(chǎn)二十年的投資回報率(ROI)在9.5%上下，整體表現(xiàn)好于股票、十年國債和黃金。在所有商業(yè)地產(chǎn)類型中，養(yǎng)老地產(chǎn)今年的平均年現(xiàn)金流回報率(Cap Rate)為8%，高于大部分商業(yè)地產(chǎn)類型，體現(xiàn)了其強大的年現(xiàn)金流收益實力。

9. 養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢與挑戰(zhàn)