轉(zhuǎn)眼間2015年已經(jīng)過(guò)半，上半年舊金山灣區(qū)的房市也發(fā)生了不小的變化，但發(fā)展態(tài)勢(shì)一片大好!2015上半年舊金山灣區(qū)房屋庫(kù)存量再減少，房?jī)r(jià)增7%，如果你對(duì)灣區(qū)的房子感興趣，可以現(xiàn)在在舊金山買(mǎi)房。
因?yàn)閹?kù)存量將比去年再次減少通常情況下，庫(kù)存少，意味著房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。此外，灣區(qū)臨近硅谷，這里聚集了世界上最強(qiáng)的企業(yè)，自然也吸引了來(lái)自世界各地的人才，預(yù)計(jì)灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)火熱。
大公司一般提供房租補(bǔ)助。新員工在買(mǎi)房前一般先租房，這會(huì)推動(dòng)租金上漲，引誘投資者購(gòu)房�！娜ツ觊_(kāi)始，美國(guó)股市就一片飄綠(美國(guó)股市綠色代表股價(jià)上漲、紅色代表股價(jià)下挫)，即使不自己炒股的朋友，拿著公司分的股票(RSU 或ESPP)也是輕松搭乘順風(fēng)車(chē)!大公司的股票上漲，也讓有錢(qián)人的數(shù)量大幅增加。這將促使房屋需求遠(yuǎn)超過(guò)目前的庫(kù)存量。
高密度建房將更多，灣區(qū)土地的有限，可謂是寸土寸金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想在一塊土地上建更多的房子。因此，連排屋(Townhouses)將是開(kāi)發(fā)商投資最多的房型，而且現(xiàn)在不少的Townhouse都修成了三層，這正是最大限度得利用土地面積。
圣塔克拉拉縣所屬的摩根山(Morgan Hill)、吉爾瑞(Gilory)、圣荷西市中心、南圣荷西(South San Jose)、圣塔克拉拉和桑尼維爾等市，都會(huì)有新的連排屋出現(xiàn)。獨(dú)棟房還會(huì)有，但可能沒(méi)有院子。
在繁華的城市想擁有一棟帶院子的獨(dú)棟房需要付出更大的成本;但在稍微偏遠(yuǎn)地區(qū)購(gòu)房，還可以滿足自己的愿望，如硅谷偏南的愛(ài)瑪頓(Almaden)，或往東灣尋房。
到2016年，現(xiàn)在都很適合在舊金山買(mǎi)房，不管是世界的大經(jīng)濟(jì)范圍，還是美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，目前都是適合的，果果你想買(mǎi)房投資什么的，就來(lái)舊金看看吧，現(xiàn)在不買(mǎi)，更待何時(shí)!很多人是為了孩子以后的上學(xué)、就業(yè)，決定在舊金山硅谷附近買(mǎi)房，這里確實(shí)是比較好的選擇。這里的房源比較齊全的，都是好學(xué)區(qū)的房子。
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隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和高凈值人士的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)人在美房地產(chǎn)投資已不是一件新鮮事，美國(guó)東海岸的紐約更是憑借全球頂尖的國(guó)際影響力與穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成為全球房產(chǎn)投資熱門(mén)地區(qū)。美國(guó)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，中國(guó)投資者已在紐約曼哈頓房地產(chǎn)上瘋狂消費(fèi)38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時(shí)，紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，促使曼哈頓核心地產(chǎn)類(lèi)投資移民項(xiàng)目大熱。
紐約房產(chǎn)市場(chǎng)正在成為高凈值群體心中的“全球資產(chǎn)保險(xiǎn)箱”。那么，紐約房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的現(xiàn)狀如何？哪類(lèi)房產(chǎn)投資更高受益和高保障？中國(guó)人紐約房產(chǎn)投資的需求上又發(fā)生了哪些改變呢？
冰火兩重天：寫(xiě)字樓房產(chǎn)投資VS住宅類(lèi)房產(chǎn)投資
中國(guó)高凈值人士對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類(lèi)型的房產(chǎn)投資。據(jù)全美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在截至2015年3月的一年時(shí)間里， 中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)。
紐約的住宅市場(chǎng)也隨美國(guó)整個(gè)大趨勢(shì)普遍看漲。去年紐約平均房?jī)r(jià)就已在55萬(wàn)美元左右，年漲幅8%；2015年第一季度平均房?jī)r(jià)同步上漲2.6%；在今年上市的6000個(gè)單元中，已經(jīng)有一半被人買(mǎi)走，而標(biāo)價(jià)在100萬(wàn)以下的房產(chǎn)因性價(jià)比高，基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，四年間共進(jìn)行的12602單位房產(chǎn)交易中，90%是住宅類(lèi)房產(chǎn)。
與紐約住宅類(lèi)房產(chǎn)市場(chǎng)大熱相反，紐約寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學(xué)的調(diào)查結(jié)果，香港和紐約的寫(xiě)字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓在扣除了租金減免因素后的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報(bào)率，相比于項(xiàng)目的融資成本，這種回報(bào)率可能會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。
除了收益率低，紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓也面臨著出租率過(guò)低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開(kāi)業(yè)的世貿(mào)中心一號(hào)樓為例，在開(kāi)業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率，世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺，但與曼哈頓其他高端寫(xiě)字樓50美元/平方英尺的價(jià)格相比，仍不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。到2015年4月，世貿(mào)中心出租率為58%，在一年間僅增長(zhǎng)3%。而根據(jù)報(bào)道，時(shí)代華納和紐約梅隴銀行正因?yàn)楦土淖饨鸲崛チ烁浇氖澜缃鹑谥行拇髲B；萬(wàn)通控股旗下的紐約“中國(guó)中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號(hào)樓的承租面積，由此前的19.081萬(wàn)平方英尺縮減至3.5萬(wàn)平方英尺，縮減幅度達(dá)80%。
有房產(chǎn)分析認(rèn)為，紐約的寫(xiě)字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)那樣火爆的原因在于，寫(xiě)字樓主要是靠出租收入支撐，因此一旦出租率不高，會(huì)導(dǎo)致寫(xiě)字樓回報(bào)率受影響。而由于越來(lái)越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個(gè)穩(wěn)定的未來(lái)，因此出售型的住宅類(lèi)市場(chǎng)需求更為緊俏。
紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，曼哈頓核心地產(chǎn)類(lèi)EB-5投資大熱
據(jù)悉，目前紐約的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2007年的10%—20%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而作為紐約的中心，曼哈頓的房?jī)r(jià)更是不斷飆升：在過(guò)去10年，曼哈頓平均房?jī)r(jià)上漲40%，達(dá)170萬(wàn)美元，創(chuàng)下曼哈頓房市26年新高紀(jì)錄；2014年房地產(chǎn)成交量也較2005年高出25.3%，是30年來(lái)的第三高。而有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，從2015年—2016年，曼哈頓的房?jī)r(jià)還會(huì)有5%--10%的漲幅。
曼哈頓的高端房產(chǎn)不僅吸引著全世界的買(mǎi)家，也催生了越來(lái)越多EB-5投資人對(duì)曼哈頓頓豪宅類(lèi)EB-5項(xiàng)目投資前景的高度關(guān)注，尤其是由僑外移民獨(dú)家推出、位于彈丸之地卻寸土寸金的中央公園周邊一帶的中央公園壹號(hào)柏寧豪宅項(xiàng)目。
在近十年的房產(chǎn)交易中，曼哈頓房地產(chǎn)成交價(jià)格最高的50筆交易中，就有41筆在中央公園周邊完成，銷(xiāo)售價(jià)格已飆升到13,000美金每平方英尺。而作為整個(gè)紐約中央公園南最后一個(gè)可開(kāi)發(fā)高層項(xiàng)目，中央公園壹號(hào)柏寧豪宅將由紐約頂級(jí)開(kāi)發(fā)商、擁有超過(guò)1.2萬(wàn)套住宅成功案例的Witkoff集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，并憑借超過(guò)23億美金的項(xiàng)目總估值獲得國(guó)際投行巨頭、美國(guó)最大金融服務(wù)機(jī)構(gòu)摩根大通集團(tuán)的巨額注資！作為全球投資的風(fēng)向標(biāo)，摩根大通向來(lái)對(duì)投資把握極其精準(zhǔn)，此次鼎力加盟，中央公園壹號(hào)柏寧豪宅項(xiàng)目的投資前景可見(jiàn)一斑！
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