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以往美國(guó)的房地產(chǎn)總是大起大幅，沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的時(shí)期，而近幾年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)逐漸的走向穩(wěn)定，而最近出臺(tái)的“放寬房產(chǎn)稅”政策，更是將美國(guó)房地產(chǎn)推向一個(gè)新的高峰。

該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美國(guó)投資房地產(chǎn)時(shí)，可享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。這一法案取消了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。新法案還允許外國(guó)養(yǎng)老金最高可購(gòu)買(mǎi)美國(guó)上市房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的10%，之前的上限為5%。

美國(guó)在FIRPTA中設(shè)定了關(guān)于外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率，舊的法案規(guī)定，大多數(shù)外國(guó)投資者在賣(mài)出美國(guó)地產(chǎn)時(shí)，需繳納賣(mài)價(jià)10%的稅款，以及其他的聯(lián)邦、州和地方稅種。在1980年6月19日之前，外國(guó)人投資美國(guó)某些地方的房地產(chǎn)、石油和天然氣利益獲取收益一般不會(huì)被征稅；法案公布后，非美國(guó)國(guó)籍人在美國(guó)(實(shí)際擁有和視同擁有的)不動(dòng)產(chǎn)被納入了應(yīng)征稅范圍。

根據(jù)FIRPTA，外國(guó)人須在購(gòu)房時(shí)繳納美國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利得所得稅，政府在房子售出后會(huì)退還余額。不過(guò)，美國(guó)國(guó)稅局對(duì)于外國(guó)人的定義和移民局的有所不同。美國(guó)國(guó)稅局定義的外國(guó)人是指在一年內(nèi)在美國(guó)居住的時(shí)間未超過(guò)183天。對(duì)于在美國(guó)境內(nèi)居住滿(mǎn)183天的外籍人士，其納稅義務(wù)與美國(guó)公民相同，無(wú)需繳納“預(yù)扣稅”。

而滿(mǎn)足下列兩種情形，可無(wú)需繳納10%的“預(yù)扣稅”：一、外國(guó)投資者在出售房產(chǎn)時(shí)賣(mài)價(jià)未超過(guò)30萬(wàn)美元；二、買(mǎi)家或賣(mài)家的家庭成員已制定明確的計(jì)劃，打算在轉(zhuǎn)讓后的前兩年，房產(chǎn)至少有一半的時(shí)間將會(huì)被使用。

這一法案最初的目的是為了限制國(guó)際投資者購(gòu)買(mǎi)美國(guó)農(nóng)場(chǎng)。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)的資料，外國(guó)投資者在出售美國(guó)的房產(chǎn)時(shí)，各種稅種累加起來(lái)，總額最高可能占據(jù)收益的60%。

根據(jù)房地產(chǎn)研究公司Real Capital Analytics Inc。數(shù)據(jù)顯示，今年投資美國(guó)房地產(chǎn)的外國(guó)跨境資本總額約為784億美元，占美國(guó)房地產(chǎn)投資總額(4830億美元)的16%。其中養(yǎng)老基金約為75億美元，約占所有海外投資的10%。

“過(guò)去，F(xiàn)IRPTA使得數(shù)萬(wàn)億美元的國(guó)外養(yǎng)老金不能直接投資美國(guó)房地產(chǎn)，外國(guó)養(yǎng)老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA，而稅法修正改變了原有的游戲規(guī)則。”彭博援引私募股權(quán)公司Siguler Guff & Co總經(jīng)理James Corl的話(huà)稱(chēng)。“這是一個(gè)巨大的變化。”外國(guó)投資房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Jim Fetgatter表示， “毫無(wú)疑問(wèn)”這將增加外國(guó)投資者對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的投資。

這一政策的出臺(tái)，美國(guó)房地產(chǎn)一改以前的死氣沉沉，如今的美國(guó)房地產(chǎn)蒸蒸日上，煥發(fā)著勃勃生機(jī)。