日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

 貸款購買的房產(chǎn)的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

    租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額%

    每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。

    其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。

    持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分里已經(jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。

    案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。

    年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)

    持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

    a) 房地產(chǎn)稅:購房總價 x 1.9% =$6840

    b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)

    c) 社區(qū)費:無

    d) 維修費：預計$300 

    e) 空置期分攤：半個月租金$1200

    f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864

    持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019

    年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08

    每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

    租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

    以上的例子如果需要管理么司代管, 當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年凈收入就只剩余$2615.92

    租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

    在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產(chǎn)了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率��！為什么還要這么辛苦去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對于這問題，我想告訴讀者：雖然房產(chǎn)的建筑物部分會折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠屬于業(yè)主，而且會隨著當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展而升值。持有一套房產(chǎn)，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產(chǎn)增值的機會。根據(jù)長期統(tǒng)計美國房地產(chǎn)每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資并持有房產(chǎn)，相對于銀行存款，是一種更優(yōu)的投資選擇。