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針對(duì)買不買房這些問題，有些人認(rèn)為買房太貴，而且買的房子只能自己有限地?fù)碛袔资�年不如自己在外面租房子。而�?duì)于想要買房的同志來說，房子還是住在自己的里面比較舒服，那么到底買還是不買呢？買之前我們先來算一下買房的成本：

算房?jī)r(jià)需知房?jī)r(jià)構(gòu)成比例

　　現(xiàn)在國(guó)外商品房?jī)r(jià)的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商的利潤(rùn)”。

　　如何了解具體信息，下面的解釋就不錯(cuò)哦！

　　1.土地成本（25%-30%）：房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單地講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

　　2.建安成本（30%）：是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。

　　3.開發(fā)地產(chǎn)的行政費(fèi)用和稅費(fèi)（30%）：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算：假設(shè)房子市值是100萬元（單價(jià)8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡(jiǎn)單地說，一套總價(jià)100萬元的房子，相關(guān)稅費(fèi)可能接近30%。

　　4.利潤(rùn)率（10%）：利潤(rùn)還有多少？對(duì)于每一家企業(yè)來說都是巨大的爭(zhēng)奪點(diǎn)，利潤(rùn)率越高，也就意味著企業(yè)的融資開發(fā)等成本越低，而這就看各家開發(fā)商的本事了。就目前來看，對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。近期蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示，去年53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線， 預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。那中小房企的利潤(rùn)還有多少？就有可能直接觸及生死線以下。

　　總結(jié)點(diǎn)評(píng)：當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動(dòng)態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的升值，開發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之增大。

　　總的來說，樓面地價(jià)、建安成本和行政費(fèi)用是最重要的構(gòu)成主體，這三項(xiàng)直接決定房子的建設(shè)成本。而影響商品房市場(chǎng)價(jià)格的，還有很多動(dòng)態(tài)因素，它會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。

　　案例展示

　　教你算房?jī)r(jià)

　　展示地塊為新澤西近期底價(jià)成交地塊。依據(jù)最高容積率計(jì)算，其樓面地價(jià)在1874元/平方米。就某業(yè)內(nèi)人士提供的建安成本（多層、高層）（1500-2100元/平方米）、報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等（約800-1200元/平方米），再涵蓋開發(fā)商合理的利潤(rùn)比例（500-1000元/平方米），這一地塊建成的新房水平，基本在6000-7000元/平方米左右。

　　另外，在新澤西市場(chǎng)調(diào)查研究咨詢機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)看來，這些費(fèi)用的比例可能越來越低，樓盤銷售費(fèi)用比、銀行貸款利息等等才是大頭，就目前不少開發(fā)企業(yè)的開發(fā)模式來看，不少開發(fā)商的自有資金基本為零，為此，有近半數(shù)的成本來自銀行貸款利息也就一點(diǎn)不夸張。

　　通過這個(gè)計(jì)算，大家覺得買還是不買呢？