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　　 美國政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理一是管規(guī)劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對房地產(chǎn)從業(yè)人員資質(zhì)的管理，主要是通過發(fā)牌考試制度來實(shí)現(xiàn)的。目前房地產(chǎn)行業(yè)的牌照主要有兩種，一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是估價(jià)師牌照。下面以紐約州為例說明房地產(chǎn)發(fā)牌考試的一些基本情況。

一．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)牌考試制度

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（broker）是美國房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國的大部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等是通過經(jīng)紀(jì)實(shí)現(xiàn)的，通常人們從廣告、招牌中見到的“某某房地產(chǎn)公司”,一般都是指中介經(jīng)紀(jì)公司，而不是指開發(fā)公司。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大部分是獨(dú)立執(zhí)業(yè)的公司，但也有一些屬于大型房地產(chǎn)發(fā)展商的有獨(dú)立法人資格的子公司（稱為in house sell）。

　　美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動(dòng)。

• 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類

　　美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為：經(jīng)紀(jì)人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀(jì)人（associate broker）三類。

　　經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個(gè)人、公司、商行等。

　　銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個(gè)人。銷售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作。

　　伙伴經(jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人自己不單獨(dú)開業(yè)，而選擇在另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員的工作。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照分為兩種：一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是銷售員牌照。

• 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍

　　經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍包括：

• 各種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中的談判協(xié)商事項(xiàng)；
• 代理房地產(chǎn)銷售和租賃活動(dòng)；
• 代理抵押貸款；
• 代理收租；
• 代理房地產(chǎn)交換；
• 代理房地產(chǎn)拍賣；
• 代理房地產(chǎn)價(jià)值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣

　　但必須注意的是，經(jīng)紀(jì)人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產(chǎn)權(quán)審查方面的業(yè)務(wù)，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。

• 經(jīng)紀(jì)人的資格和考試要求

1、銷售人員的資格：

（1）年滿18歲及以上美國公民或擁有合法永久居留權(quán)（綠卡）的外國人；

（2）無犯罪紀(jì)錄；

（3）完成規(guī)定的45個(gè)小時(shí)的課程學(xué)習(xí)；

（4）通過州政府組織的銷售人員發(fā)牌考試；

（5）有注冊經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保。

2、銷售人員的考試課程與學(xué)時(shí)：

（1）牌照法與相關(guān)條例4小時(shí)

（2）代理法13小時(shí)

（3）房地產(chǎn)權(quán)益與房地產(chǎn)文書10小時(shí)

（4）房地產(chǎn)金融5小時(shí)

（5）土地利用條例2小時(shí)

（6）建筑概論3小時(shí)

（7）房地產(chǎn)估價(jià)2小時(shí)

（8）人權(quán)與住房平等法案4小時(shí)

（9）環(huán)境保護(hù)法案2小時(shí)

3、經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求：

經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求相同，要求：

（1）年滿19歲及以上；

（2）已取得銷售人員牌照滿一年或兩年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)批準(zhǔn)；

（3）無犯罪記錄；

（4）完成90小時(shí)的規(guī)定課程學(xué)習(xí)；

（5）通過州政府組織的經(jīng)紀(jì)人發(fā)牌考試。

4、經(jīng)紀(jì)人的考試課程與學(xué)時(shí)

經(jīng)紀(jì)人除要完成銷售員課程學(xué)習(xí)外，同時(shí)要完成如下課程學(xué)習(xí)：

（1）牌照法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)5小時(shí)

（2）代理法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)8小時(shí)

（3）房地產(chǎn)金融5小時(shí)

（4）房地產(chǎn)投資5小時(shí)

（5）物業(yè)管理5小時(shí)

（6）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2小時(shí)

（7）建筑課程3小時(shí)

（8）土地開發(fā)與土地分割3小時(shí)

（9）房地產(chǎn)稅賦與負(fù)擔(dān)2小時(shí)

（10）產(chǎn)權(quán)交割與費(fèi)用2小時(shí)

（11）房地產(chǎn)估價(jià)原理2小時(shí)

（12）地區(qū)事務(wù)3小時(shí)

• 發(fā)牌考試的組織

　　紐約州房地產(chǎn)執(zhí)照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)。

　　房地產(chǎn)銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學(xué)習(xí)都可申請參加考試�？荚嚥捎脴�(biāo)準(zhǔn)化試卷，銷售員考一小時(shí)，經(jīng)紀(jì)人考二個(gè)半小時(shí)，一般當(dāng)天就能知道考試結(jié)果�？荚囐M(fèi)用為15美元�？荚嚨恼n程內(nèi)容和選擇的上課學(xué)校以及考試題目等由州房地產(chǎn)理事會(huì)（State Board of Real Estate）審定和批準(zhǔn)。

　　考試合格后，申請人可以備齊其它文件資料，即時(shí)申請執(zhí)業(yè)牌照，合格者當(dāng)天先拿到一張臨時(shí)執(zhí)照，并馬上可以開始營業(yè)。申請人申請牌照時(shí)，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時(shí)學(xué)習(xí)的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保書，如果是申請經(jīng)紀(jì)人資格考試，則要提供工作經(jīng)驗(yàn)證明，要達(dá)到規(guī)定的經(jīng)驗(yàn)分?jǐn)?shù)。經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。

　　銷售員和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照有效期兩年，兩年后申請換發(fā)，申請換發(fā)時(shí)必須再參加22.5小時(shí)的繼續(xù)教育。一直到連續(xù)工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續(xù)教育。

牌照費(fèi)用為經(jīng)紀(jì)人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。