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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2008年至2014年期間，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)200多倍，投資總額達(dá)到337億美元左右，僅2014年上半年私人海外房產(chǎn)投資規(guī)模就接近50億美元。那么，海外購(gòu)房投資是否真如中介宣稱(chēng)的那樣一帆風(fēng)順?個(gè)人購(gòu)房又當(dāng)防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?

海外購(gòu)房法律風(fēng)險(xiǎn)幾何

因國(guó)情不同，各國(guó)對(duì)于房產(chǎn)物業(yè)的法律規(guī)定亦不相同，再加上購(gòu)房者往往通過(guò)中介了解投資地產(chǎn)的情況，信息不對(duì)稱(chēng)容易使海外購(gòu)房者對(duì)東道國(guó)法律不了解或疏于法律審查，造成以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

對(duì)東道國(guó)的法律規(guī)定理解有偏差，造成購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。國(guó)內(nèi)購(gòu)房人海外購(gòu)房的主要目的是獲取“綠卡”或者免簽權(quán)，方便日后子女留學(xué)以及出境。但是，大部分國(guó)家并非購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)便給予購(gòu)房者永久居住權(quán)，往往還需購(gòu)房者滿(mǎn)足一定的前置條件。比如，葡萄牙規(guī)定在葡萄牙購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時(shí)永居卡，而在西班牙外國(guó)人只要購(gòu)買(mǎi)西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，就可以獲得居留許可，但是對(duì)于這兩個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，移民手續(xù)完成以后還需要通過(guò)語(yǔ)言考試才能獲得正式的永久居住權(quán)，考試難度相當(dāng)于雅思六分，并且考試采用西班牙語(yǔ)和葡萄牙語(yǔ)，通過(guò)者寥寥無(wú)幾。

對(duì)維權(quán)難度預(yù)估有偏差，出現(xiàn)糾紛難解決。不少以投資為目的的海外購(gòu)房人，誤認(rèn)為國(guó)外法律完善，維權(quán)容易，但是實(shí)際情況并非如此。比如澳大利亞法律雖然規(guī)定物業(yè)在落成的7年內(nèi)如果遇到質(zhì)量問(wèn)題可以追究建造商的責(zé)任，但是沒(méi)有親戚朋友在當(dāng)?shù)禺?dāng)“參謀”的話，維權(quán)訴訟不僅涉及到較高的律師費(fèi)用、漫長(zhǎng)的訴訟過(guò)程以及地方法律保護(hù)，而且手續(xù)繁瑣，效果更是不能期待。

對(duì)東道國(guó)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力信譽(yù)缺乏深層次了解，導(dǎo)致利益受損。在中國(guó)海外購(gòu)房熱潮的帶動(dòng)下，國(guó)外也雨后春筍般涌現(xiàn)了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商規(guī)模較小，實(shí)力普遍較弱，易受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)投資者往往缺乏途徑全面了解這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，武斷投資后容易留下財(cái)產(chǎn)不安全的隱患。曾經(jīng)發(fā)生過(guò)因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，西班牙當(dāng)?shù)劂y行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)之后，強(qiáng)行扣押購(gòu)買(mǎi)人的房產(chǎn)證，逼迫國(guó)內(nèi)購(gòu)房者替開(kāi)發(fā)商還錢(qián)的事例。

個(gè)人海外購(gòu)房功課不可少做

雖然海外購(gòu)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)法律風(fēng)險(xiǎn)具有可預(yù)防性，海外購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中做好以下功課，慎重出手，還是可以實(shí)現(xiàn)投資安全最大化的。

一是了解當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)構(gòu)成。海外住宅物業(yè)通常是將房?jī)r(jià)和土地價(jià)格分開(kāi)計(jì)算，房產(chǎn)用途不同，土地使用時(shí)間亦不相同，部分別墅擁有土地的永久使用權(quán)。購(gòu)買(mǎi)時(shí)明確土地使用年限便于預(yù)估房產(chǎn)價(jià)值，也能減少日后糾紛。

二是時(shí)刻關(guān)注東道國(guó)針對(duì)國(guó)外購(gòu)房人的政策變化。各國(guó)和地區(qū)對(duì)境外人士購(gòu)房的限制各不相同，有緊有松。比如貸款政策方面，部分國(guó)家給予國(guó)外購(gòu)買(mǎi)人同等的銀行貸款政策，而有的則是給予更為嚴(yán)格的貸款政策。同時(shí)，各國(guó)針對(duì)國(guó)外購(gòu)房人的政策也會(huì)隨著社會(huì)和市場(chǎng)形勢(shì)變化而改變。比如，部分國(guó)家在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)一度采取購(gòu)房換“綠卡”政策，隨著中國(guó)人海外購(gòu)房趨熱，不少?lài)?guó)家又取消了這一“優(yōu)惠”政策。

三是留意合理避稅途徑。在海外購(gòu)房，一定要關(guān)心所在地區(qū)政府的各種免稅優(yōu)惠政策并充分利用好各種避稅的方法，以增加自己的投資收益。以澳大利亞為例，購(gòu)房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳大利亞考察房產(chǎn)的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，都可以用來(lái)抵稅。

四是留神“養(yǎng)房”成本。海外房地產(chǎn)的稅收政策和國(guó)內(nèi)是有區(qū)別的，通常須繳納契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。但是不同國(guó)家征稅種類(lèi)和比例又有區(qū)別，如契稅僅是部分國(guó)家征收，如泰國(guó)、馬來(lái)西亞等，征收標(biāo)準(zhǔn)一般為房?jī)r(jià)的1.5%左右;歐美國(guó)家主要征收土地稅，一年一次，繳納金額由政府委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)價(jià)值評(píng)估確定;也有些國(guó)家如英國(guó)，出于鼓勵(lì)，對(duì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的海外人士均不征收房產(chǎn)增值稅。另外，不是所有國(guó)家的政策稅收都對(duì)投資客有利，很多國(guó)家在除房產(chǎn)增值稅外，出租獲利也要交稅，并非所有的租金都?xì)w房主擁有;有些海外項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格聽(tīng)起來(lái)很便宜，但是“養(yǎng)房”成本很高。

房屋購(gòu)買(mǎi)后，要重點(diǎn)關(guān)注以下方面：一是及時(shí)繳納日常物業(yè)管理費(fèi)和房貸：物業(yè)費(fèi)的繳納關(guān)系到房屋的妥善管理，房屋長(zhǎng)時(shí)間空置將直接影響房屋的增值以及出租收益。此外，按揭貸款的還應(yīng)及時(shí)還貸，拖欠銀行按揭貸款將直接影響到購(gòu)房者的信用記錄，不僅要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也將使購(gòu)房者日后在該東道國(guó)處處受困。二是注意風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者可選擇購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，達(dá)到財(cái)產(chǎn)保值的目的。比如在沿海城市購(gòu)買(mǎi)房屋，災(zāi)害性天氣對(duì)房屋的損耗較大，購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的災(zāi)害險(xiǎn)，以確保財(cái)產(chǎn)安全。