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期房和現(xiàn)房買房者所簽合同不同

新版購房合同示范文本分為“預售”和“現(xiàn)售”兩個版本。相比福建省現(xiàn)用舊版合同，對期房和現(xiàn)房買賣有了更加明確的說明。

為此，住建部相關負責人在接受媒體采訪時曾表示，由于商品房預售存在許多不可預測的因素，以往購房者和開發(fā)商也經常因為商品房預售時的承諾與最終交房時的標準不一致而產生糾紛，因此新版合同分成了兩種版本，分別進行規(guī)范。

比如，在“商品房基本狀況說明”中，“預售”版合同明確了包括抵押登記日期、債務履行期限等12項詳細說明，必須要將期房的抵押情況告知購房者。“現(xiàn)售”版合同中，還特別增加了商品房的租賃情況說明。

同時，為加強對購房者的權益保障，新版合同在“商品房價款”環(huán)節(jié)中還對“期房”進行特別說明：出售期房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，由明確的監(jiān)管機構進行監(jiān)管。

對此，福州雙安房產董事長鄭愛新表示，很明顯，對購房者購買期房、現(xiàn)房進行區(qū)分和充分說明，雖然合同填寫更麻煩了，卻利于對購房者增加保障憑據。

房子質量如何 交房前這些細節(jié)進合同

新版購房合同在“商品房交付條件與交付手續(xù)”上的規(guī)定，細致程度把經驗豐富的房產中介嚇一跳。新合同范本如此用心良苦，目的就是為了引導購房者在簽訂購房合同環(huán)節(jié)，就對影響房屋質量的小細節(jié)提高警惕。

舊版本中，對于商品房質量的說明僅有籠統(tǒng)的三點說明，比如，“商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件”，但設計要求是什么樣、達不到條件又該怎么辦并沒有明確解釋。

而新版合同則在其“基礎設施設備”中羅列了包括供水、排水、供電、供暖等7項基礎設施的詳細標準。對于期房，合同還特別要求將小區(qū)綠地率、道路、車位、醫(yī)療衛(wèi)生機構等建設標準進行說明。而對于現(xiàn)房，則是要求將商品房的室內空氣質量、建筑隔聲和節(jié)能措施等是否達標進行說明。

另外，新版合同在對商品房實際使用面積測算和裝修材料及標準的細節(jié)說明，也更科學化。

這一做法的好處就是，將法律法規(guī)沒有明確的事項，通過雙方約定的形式，將權利與責任明確化，一旦出現(xiàn)糾紛，買賣雙方均有據可查。

這也說明，地產開發(fā)商今后將在買賣合同的嚴格監(jiān)督下，更好地保障商品房屋質量及居住品質，減少買賣雙方糾紛。

嚴懲開發(fā)商違約 懲罰性賠償比比皆是

除了細節(jié)上的詳細約定，新版合同另一明顯變化則是增加了更多關于違約的責任追究，突出買賣雙方的“契約”。

例如，在開發(fā)商擅自變更建筑規(guī)劃遭購房者解除合同后，應承擔如此違約責任：“出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照X%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的X%向買受人支付違約金。”

像這樣的規(guī)定還有很多，但都具有相同特點，解除合同的條件明確、程序清晰、賠付利息計算具體。而對存在商品房質量不合格等情況，給購房者造成經濟損失等嚴重違約情形的，還要承擔相應的懲罰性賠償，除退還購房者已付房款、利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。