對大多數(shù)人來說，買房子是一生中最大的一筆交易。這就是為什么第一次買房是如此重要。在一些人看來，買房子就是一系列名目繁多的規(guī)章制度。然而，只要你具備相關的知識和技巧，你就可以快而有效地開始逐步實現(xiàn)你的買房夢想。
買房需要提交的文件
說起來，申請房貸很容易，但也很難，此話怎講？先從容易的一面說起。在美國發(fā)放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網(wǎng)上服務，可以通過電話或網(wǎng)絡完成房貸的申請，十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時是到銀行申請的房貸外，其它的幾次房貸，包括再次貸款都是通過網(wǎng)上申請完成的。
以網(wǎng)上申請為例，申請者只要在規(guī)定的網(wǎng)站上填寫好申請表，同時電郵（或郵寄）所需的各種資料就可以了。接下來就由房貸負責人員做貸款資格審查，如果房貸人員需要了解更多的申請人情況或需要補充資料，就會通過電話或電郵與申請人聯(lián)系，如此往返，直到批準或拒絕房貸申請。一旦房貸申請被批準，貸款機構就會準備好各種文件，在過戶那一天（closing day or settlement day）將貸款直接交給賣方，通常是銀行支票或電匯，而非將貸款交給買方，也就是說，雖然買方申請貸款，但錢卻不直接給買方，而給賣方，初次貸款者應該了解這個特點。一般來說，貸款申請多在60天之內(nèi)完成，有時會略長，有時會很快，不到30天，視不同地區(qū)丶 季節(jié)丶貸款機構丶貸款人而定。
上面說的是申請貸款容易的一面，接下來要談談貸款申請不容易的一面。許多申請過貸款的人，都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。在申請貸款時，基本上需要提交以下各種文件：
1，信用報告。通常貸款機構會在申請人同意的情況下，直接從三大信用調(diào)查公司獲取申請者的信用報告，如果沒有信用報告，通常就不能申請房貸。因此，移民到美國的人，優(yōu)先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。
2，年度工資表（即W-2表格）。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內(nèi)申請者的工資收入情況，這個工資表是雇主提供給雇員報稅時用的。
3，報稅表。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表，從報稅表中，可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經(jīng)濟情況，包括家庭人口丶工資丶 投資丶福利收入以及退休帳戶存款等。多數(shù)情況下，貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表，這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表，免得申請者寄表麻煩。
4，銀行帳戶。貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告（bank statement），以此了解申請者的存款情況。
除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如雇傭證明丶房屋租金收入證明丶合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現(xiàn)金是禮物而非借款，因為如果是借款的話，就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。
在美國，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內(nèi)利息固定不變。根據(jù)房利美的統(tǒng)計，30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會到30年后才還清貸款，大部分人在30年內(nèi)或者搬家將房子賣掉，或者提早還清貸款。因此，即使是六丶七十歲的申請者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。
除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款丶20年固定利息貸款丶30年浮動利息貸款（有頭3年丶頭5年丶頭7年丶頭10年利息固定，其余年份利息浮動之分）等。此外，還有聯(lián)邦房屋署貸款（FHA）丶退伍軍人貸款（VA loan）丶只付利息不付本金貸款（一般前幾年只付利息，月供負擔比較輕，而后利息息率增加，同時加上本金，因此月供會大大增加）等。
簡單說來，在美國申請房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。
根據(jù)房利美的統(tǒng)計，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。
房貸遭拒的幾大原因
隨著Dodd-Frank規(guī)定生效，想貸款的人可能會發(fā)現(xiàn)他們的申請遭拒，卻不了解原因。你是否想知道申請房貸期間，可能讓你無法過關的細節(jié)？以下是放貸業(yè)者可能拒絕房貸申請的因素和如何避免申請被拒：
1，信用分數(shù)低于640分：銀行假設信用分數(shù)高的人，違約的危險較低。合格申請房貸的最低信用分數(shù)雖然每家銀行的標準不同，但是阿拉巴馬州Magnolia房貸公司的Tim Wilkes說，這個分數(shù)是640分，有些公司允許620分，甚至600分或580分。解決辦法：若你的信用分數(shù)低于640分，業(yè)者可能要求提交很多文件，例如最近的銀行結算單和存款證明丶薪資支票存根和其他收入證明。業(yè)者也可能要求更高額的頭款或是更多儲備金，以彌補信用分數(shù)過低。
2，過期不付款：經(jīng)常逾期不付款的人，可能遭放貸業(yè)者駁回申請，因為這種行為往往與償還房貸風險較高有關。未按時還債，以致于債權人通知信用局你超過付款日30天或更久都沒付錢，會影響信用分數(shù)。解決辦法：養(yǎng)成按時付款還債的習慣，以重新建立信用。若是過期才付款不是因為不付錢的壞習慣，而是因為偶爾支票或帳單未寄到，那就應向業(yè)者解釋清楚。
3，收入不穩(wěn)定：收入不一致或是不穩(wěn)定，可能成為申請房貸被拒的主因。來自股票丶股息或年金的收入，通常會受到放貸業(yè)者嚴密的審視，自雇者或依賴自由工作收入者也是如此。收入較復雜的人，應準備提供證明收入來源的詳細資料。解決辦法：有計畫專為沒有傳統(tǒng)工作的人而設。例如聯(lián)邦農(nóng)業(yè)部的農(nóng)場服務局(FSA)經(jīng)常貸款給剛開始務農(nóng)的民眾，后者不符傳統(tǒng)貸款的資格，因為沒有足夠的財務資源。
4，開銷太多：你每月的開銷幾乎和收入打平嗎？若是如此，你的預算就沒有太多財務回旋余地，可能使你申請不到貸款。放貸業(yè)者會考慮你的債務對收入比率，以免把錢借給沒有能力償還的人。Dodd-Frank新規(guī)定要求消費者債務對收入比率不能高于43%。解決辦法：一些聯(lián)邦貸款計畫允許申請者的債務對收入比率超過43%，高達50%都可以，但是利率和費用會較高。
5，新工作：經(jīng)常換工作可能使申請貸款被拒，業(yè)者希望申請人至少在同一個單位工作兩年。過去一年更換職業(yè)領域者也可能遭拒，申請貸款期間換工作也是不智之舉，放貸業(yè)者很重視申請人工作穩(wěn)定。解決辦法：可請求新雇主和舊雇主書面證明你的工作和薪資，并把資料交給放貸業(yè)者。
如何提高房貸的批準率
1，建立良好的信用分數(shù)。借貸銀行確定購屋者是否有信用，主要途徑之一就是審查信用分數(shù)。多數(shù)銀行銷售的房屋貸款，是房利美和房地美等政府擁有的房貸公司的房貸，因此，銀行必須遵守政府的借貸準則。FHA擔保的房貸雖可接受低于600的FICO信用分數(shù)，但分數(shù)越低，所付利息也就越高。信用分數(shù)若達760到850，貸款條件就會更優(yōu)惠。
信用分數(shù)如果較低，改善的途徑之一就是增加首付。信用分數(shù)過低的人，要保證在申請前建立良好的信用紀錄。要先查看自己的信用紀錄，消費者每年可從三家信用公司免費得到一份信用報告，即Experian丶TansUnion和Equifax公司。
2，了解貸款選擇。除了努力符合獲得房貸的條件外，購屋者至少要投入20%的首付，就可免于私人房貸保險。
如果首付拿不出20%，就可能有條件申請FHA擔保的貸款，允許首付只交3.5%，這對首次買房但拿不出足夠首付的人十分有利。但為避免未來出現(xiàn)違約，F(xiàn)HA要求銀行收取更多費用，以支付每月的房貸保險。
FHA從4月初開始修改規(guī)定，貸款30年的屋主若已連續(xù)五年支付房貸，而且他們的貸款與價值比(loan-to-value ratio)降到78%，就可不必再買房貸保險。如果貸款與價值比是78%到90%，在支付房貸11年后，也可免交房貸保險。但貸款與價值比仍超過90%，就要繼續(xù)買房貸保險。
FHA政策的另一變化，是規(guī)定購屋者的借貸如果至少達62萬5000元，首付就必須至少為5%，高于以前規(guī)定的3.5%。即使如此，也遠低于多數(shù)銀行規(guī)定的10%。
3，考慮多交首付。專家認為，購屋者如能支付3.5%以上的首付，就應考慮舉借沒有FHA擔保的房貸。這種貸款的唯一要求就是首付達到5%，雖然仍需支付私人房貸保險，但至少不會被鎖住，一旦貸款與價值比降至78%，房貸保險即可自動取消。
4，留意各種手續(xù)費。除保證首付外，購屋者還要預留辦理過戶手續(xù)的費用，從數(shù)百到數(shù)千元不等。
銀行的手續(xù)費多種多樣，有的可以討價還價，有的不能。但銀行需按規(guī)定列出各種手續(xù)費的明細表，購屋者應認真核對。
銀行可能收取購屋者的信用報告費丶房屋評估費丶文件費和管理費，費用的多寡將視居住地和具體情況而定。如果需付房貸保險，每月將增多100元以上，要看是何種貸款。
5，等候合適機會。房價上漲丶利息將很快提高，都會使購屋者產(chǎn)生緊迫感。如果經(jīng)濟條件和信用分數(shù)仍然不足，拿不到合適利率的貸款，最好的選擇是不要匆忙決定買房。專家建議，為增加獲得條件優(yōu)惠房貸的機會，最好是信用分數(shù)超過740 和首付款達到20%。
6，比較各家銀行。與買車貸款不同，房貸的部分條件可以商談。購屋者應向銀行說明所需的貸款條件與利率，和能拿出多少首付。購屋者還應詢問有關房貸的其他事宜，和不同比例的房貸分別需多少手續(xù)費等。
買房者要分析不同銀行的不同費用，從銀行的網(wǎng)站即可查到。銀行為了競爭，可能會向購屋者提供與競爭對手相同的貸款條件。
