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房價數(shù)據(jù)背離真相：漲價背后更多是下跌 中國的房價真的像統(tǒng)計局公布的那樣全面上漲嗎?房價數(shù)據(jù)背后真相到底是什么?國家統(tǒng)計局發(fā)布報告，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)均與上月相同，均為69個，但同比漲幅回落。 從發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，全國主要城市房價絕大部分成上漲趨勢。然而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)造假是眾人皆知的事情，以前統(tǒng)計局公布全國300個城市房價數(shù)據(jù)，為什么現(xiàn)在只公布70個城市的數(shù)據(jù)呢?另外230個城市房價究竟是上漲還是下跌?如果其他城市是下跌的為什么刻意掩蓋只發(fā)布上漲的城市數(shù)據(jù)?今天就為大家扒一扒房價數(shù)據(jù)背后到底掩蓋了什么。 調(diào)查機構(gòu)公布的中國各城市房價與官方數(shù)據(jù)嚴重背離 根據(jù)國內(nèi)某權(quán)威房地產(chǎn)信息網(wǎng)站統(tǒng)計，2014年2月份中國116個城市平均房價排行榜中，有53個城市房價環(huán)比1月份成下降趨勢，其中青島均價11357元/平方米，環(huán)比上月下降8.40%，在53個房價環(huán)比下降城市中下降幅度最大;而這116個城市平均房價與去年同期房價相比較，也有31個城市房價同比下降，同樣是青島市以同比下降17.22%的降價幅度在31個降價城市中降幅最大。 在該網(wǎng)站同時公布的全國100個城市行政區(qū)房價排名中，赫然有54個行政區(qū)房價環(huán)比上月呈現(xiàn)下降趨勢，超過一半的行政區(qū)房價都有不同程度下降。廣州市蘿崗區(qū)2月均價為13657元/平方米，以12.63%的降價幅度在54個房價下降城市中環(huán)比降幅最大;在這100個行政區(qū)中有18個同比去年2月份成下降趨勢，溫州的甌海區(qū)均價14886元/平方米，以降幅19.82%的降價幅度同比降價最高。 一個是全線上漲，一個是過半下跌，如果中國各城市真實房價真如上述網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)那樣，中國房價崩潰也就不遠了。 全國范圍內(nèi)商品房成交量和土地交易量雙雙暴跌 數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品住宅銷售面積下降1.2%，銷售額下降5.0%。而在去年同期，這一數(shù)據(jù)分別為增長49.5%和增長77.6%。 “1-2月北上廣深樓市成交集體遇冷，以1月北京為例，成交量環(huán)比降幅近50%，新房、二手房均下降;其次深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%;上海環(huán)比下降30.65%�！� 1月全國300個城市共推出土地3798宗，環(huán)比減少42%，同比減少7%，推出土地面積14511萬平方米，環(huán)比減少49%，同比減少7%;成交土地2892宗，環(huán)比減少45%，同比減少21%;成交面積10772萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少22%。 根據(jù)國際慣例房價泡沫破裂前的征兆就是商品房供大于求、成交量明顯下降，而政府土地供應和開發(fā)商拿地暴減是否說明他們已經(jīng)預感到了即將到來的暴風雨呢? 支撐中國房價不跌的剛性需求大幅下降 中國最準確的數(shù)據(jù)，是小學的數(shù)據(jù)——小學在校人數(shù)。1997年左右是小學在校生的高峰期，十幾年之后，他們畢業(yè)出來之后正迎來買房的最高峰。這也就解釋為什么前幾年中國房地產(chǎn)買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年，越過這個最高峰之后，整個的結(jié)構(gòu)就變化過來了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。 中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國婚嫁習俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最后一個人口“生育高峰后遺癥”和“第一個死亡高峰”。最后一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人;而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加而需求的減少。簡言之，2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。 經(jīng)濟學家眼中的房產(chǎn)泡沫罪魁禍首 美國經(jīng)濟學家托馬斯.索維爾認定，把美國樓市泡沫吹大進而導致崩潰的罪魁禍首，正是政府本身。這體現(xiàn)在很多方面：美聯(lián)儲政策所促成的廉價信貸刺激了購房者的過度需求;加州等沿海地區(qū)的土地用途管制讓房屋建造成本和租金成本急劇飆升;得到政府隱性擔保的房利美與房地美讓投資者忽略了風險;美國政府“出于好心”向低收入者和少數(shù)族裔提供“經(jīng)濟適用房”，提升“住房自有率”，強行要求借款人對低信用評級人群放低信貸要求，導致窮人降低了風險意識而冒險購房;而那些原本是私營卻日益被證券交易委員會“收編”的評級機構(gòu)，繼續(xù)給予高風險抵押貸款型證券很高的評級，這種錯誤的擔保在繁榮時期推動房價飛升，泡沫破裂后的緊急下調(diào)又拉動房價狂瀉。 索維爾所總結(jié)的美國現(xiàn)象“政府越是干預，房價越是高漲，居住成本越是會侵吞更多人的收入份額”，倒是和中國“越調(diào)越漲”的“房價調(diào)控”相映成趣。他還說，當有人大力鼓吹某種“天大好事”時，尤其要引起警覺，無論是房屋自有，還是抵押貸款喪失抵押品贖回權(quán)的減少，這也讓人聯(lián)想起中國的保障房建設運動。正如索維爾所說，房地產(chǎn)興衰的經(jīng)濟學原理通常真實而清晰，只是往往會被種種的修辭與宣傳所搞混。沒有人會承認政策錯誤，但卻很擅長轉(zhuǎn)嫁責難，把公眾的批評矛頭引向其他方向，例如那些居心不良的開發(fā)商。 房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟 騎虎難下 我們先來看一個故事：一個聰明人在海邊撿了一顆石子，說這個石子值100萬快錢，把它賣給了一個人，這個人覺得整個島上的錢加一起也沒有100萬啊，怎么辦，于是向錢莊借，錢莊也沒有這么多錢，于是把印鈔機打開，印了這100萬，借給了他買了這個石子。然后這個人開始賣這個石子，100萬賣給了第二個人，由于第一個賣石子的人把錢花了，所以島上的錢多了，所以這一百萬可以籌集到，多買些產(chǎn)品就有了。但當把這個石子以200萬轉(zhuǎn)讓的時候，錢莊只能又印了100萬鈔票，就這樣鈔票越印越多，可是當這個石子不停的流動轉(zhuǎn)讓時，大家并不覺得島上的錢多，產(chǎn)品價格還是原來的那樣�？墒钱斶@個石子不流通或流通的慢時，大家覺得錢多了，可是如果當持有石子的人把它扔到大海里，那就等于島上憑空多出N多個100萬來，怎么辦，央行最害怕的就是這顆石子沒了。它沒了島上產(chǎn)品的價格就會飛漲，就會通貨膨脹。那么持有石子的人就綁架了島上的經(jīng)濟。 中國的房地產(chǎn)已經(jīng)使中國央行發(fā)行了太多的人民幣，如果房價下降，等于把那顆石子投進了海里，那么多印出來的錢會使中國產(chǎn)品價格飛漲，會發(fā)生嚴重的通貨膨脹。房價與石子的屬性是一樣的，就是價格和價值嚴重的背離。實際上房地產(chǎn)的崩盤受害最大的并不是中國的商業(yè)銀行，而是整個中國經(jīng)濟體系。為什么政府遲遲沒有把房價降下來，不是降不下來，如果真想降房價，只需要一道政令，房地產(chǎn)價格會在一夜之間土崩瓦解。可是后果誰能承擔，嚴重通貨膨脹誰來負責?政府不會讓房價下降，可是托市還能到幾時? 中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)五個崩盤信號 一是售房旺季樓市不旺。對比往年中國新年前后火熱的樓市，各地樓市出現(xiàn)開年遇冷的現(xiàn)象。整體樓市交易顯得十分冷清。 二是三四城市的樓市已經(jīng)有價無市，土地城鎮(zhèn)化過快導致“鬼城遍地”。中國樓市建的多，售的少、入住率低成為了一些城市房價崩盤的導火索。發(fā)展到今年，甚至傳出公務員被派售房任務，工資與售房多少掛鉤，這足以證明中國樓市已經(jīng)進入寒冬。 三是銀行已經(jīng)縮緊房產(chǎn)的銀根。過去關(guān)系緊密的房地產(chǎn)和銀行，因為“錢緊”的原因，已經(jīng)開始出現(xiàn)了裂縫。銀行收緊銀根讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力越來越受到考驗，房企可能會出現(xiàn)資金面斷裂的危險。脫離市場實際的房價不可能支撐多久，房價全面下降的趨勢已越來越緊張。 四是拋售房產(chǎn)的民間人士越來越多。據(jù)悉，因各種原因，那些囤積房產(chǎn)的民間人士最近已開始全面拋售房產(chǎn)，而且出價一個比一個低。 五是許多大亨紛紛撤資房地產(chǎn)。最典型的例子是華人首富李嘉誠撤資中國大陸房市，拋售410億的大陸地產(chǎn)項目，萬科也已經(jīng)拋售上海物業(yè)。