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隨著我國(guó)去往北美購(gòu)置房地產(chǎn)的興起，房產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)共有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)5萬(wàn)多家，從業(yè)人員近百萬(wàn)，傭金規(guī)模超過300億元。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的供求市場(chǎng)上，房產(chǎn)中介越來越廣泛和深入地為交易主體提供各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。尤其是在二手房交易領(lǐng)域，房產(chǎn)中介對(duì)活躍市場(chǎng)、促進(jìn)繁榮、滿足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯。

然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房產(chǎn)中介違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)而引發(fā)的房屋類居間合同糾紛，正呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、矛盾多元的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重干擾了二手房交易市場(chǎng)的正常秩序。

房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為具有多種表現(xiàn)形式，如對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售、為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策、吃差價(jià)、亂收費(fèi)等，下面重點(diǎn)對(duì)兩種常見的房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行介紹和解析，以使讀者充分了解房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的危害，防止自己買了無法買到手的假房。

小心賣房人賣假房

房產(chǎn)中介疏于審查關(guān)鍵信息的真實(shí)性，往往為房屋居間合同及買賣合同的履行埋下隱患。

如房產(chǎn)中介未對(duì)客戶出示的身份證、房產(chǎn)證驗(yàn)明正身；未審查待售房屋是否有抵押、出租或私搭亂建情形；未審查賣房人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)合法授權(quán)的人；對(duì)于待出售房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，未要求不在場(chǎng)一方出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體繼承人出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于出賣人授權(quán)他人辦理居間委托手續(xù)的，未審查和留存委托人的書面授權(quán)等。

上述信息一旦因房產(chǎn)中介疏于審查而出現(xiàn)虛假情形，往往成為房屋出賣人或買受人因房?jī)r(jià)漲跌等因素而毀約的主要理由，此時(shí)，毀約方很可能以出賣人無權(quán)處分、代理手續(xù)不全等為由主張房屋買賣合同無效，并以此為由拒付或要求返還居間費(fèi)。上述情形引發(fā)的訴訟在實(shí)踐中占據(jù)了較大比例。

【案例一】未經(jīng)全體繼承人同意處置遺產(chǎn)無效

王先生看中了一套二手房。簽約時(shí)，中介公司并未告知該房屋的權(quán)屬情況，僅提供了登記房主的戶口本、死亡證明及房主妻子李女士的出售房產(chǎn)證明，即促成王先生與李女士簽訂了房屋買賣合同。在履行合同過程中，房主的子女向法院提起了確認(rèn)買賣合同無效的訴訟，后經(jīng)法院判決，確認(rèn)房主妻子李女士無權(quán)單獨(dú)處置房屋，該房屋買賣合同無效。因訴訟期間房屋價(jià)格飛漲，王先生購(gòu)房不成，造成較大經(jīng)濟(jì)損失。

【案例二】承租人偽造賣房委托書騙取購(gòu)房款

張小姐看中了一套二手房。簽約時(shí)，登記房主并未到場(chǎng)，僅有房屋居住人趙某持房產(chǎn)證復(fù)印件和房主的授權(quán)委托書出現(xiàn)，張小姐對(duì)此提出質(zhì)疑，中介公司為促成交易，向張小姐解釋說沒有問題，只要有授權(quán)委托書即可安全交易。后張小姐向趙某支付定金10萬(wàn)元，趙某從此一去不復(fù)返。經(jīng)查，趙某原系房屋承租人，租期即將屆滿，其偽造授權(quán)委托書意在騙取購(gòu)房款，中介公司未親見房主親筆書寫授權(quán)委托書即力促?gòu)埿〗闩c趙某交易，未盡合理審查義務(wù)。

小心中介虛構(gòu)的假房

有的房產(chǎn)中介為了搶生意，自行編造房屋出售信息，壟斷房源，實(shí)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、賣方占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)的形勢(shì)下，一些房地產(chǎn)中介為爭(zhēng)奪緊俏房源，常常在未取得客戶獨(dú)家代理授權(quán)的情況下，即排除對(duì)方選擇其他中介的權(quán)利；或在客戶僅作意向出售登記，尚未正式與買方達(dá)成協(xié)議的情況下，即進(jìn)行網(wǎng)簽操作，從而起到阻礙出賣人另行委托其他中介公司再進(jìn)行代理出售的目的；或?qū)嶋H控制性價(jià)比高的房源僅供房地產(chǎn)投資客買賣；或惡意“搶單”引發(fā)打架斗毆；或?yàn)榇驂焊?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，雇傭網(wǎng)絡(luò)寫手編造或宣揚(yáng)對(duì)手的負(fù)面新聞大肆進(jìn)行炒作；或捏造散布漲價(jià)信息；或與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格等。

【案例一】提供虛假房產(chǎn)信息

陳先生一直想在二手房市場(chǎng)淘一套中意的房子，改善一下住房條件。一天上午，陳先生在網(wǎng)上看中了一套二手房子，于是和網(wǎng)上發(fā)布房源信息的中介取得了聯(lián)系。電話中，中介經(jīng)紀(jì)人說得頭頭是道，可是半小時(shí)后當(dāng)他趕到那家房屋中介時(shí)，對(duì)方只字不提這套房子，相反卻拼命推薦其他房子。“我想看電話中說的那套房子！”“這房子賣掉了，我有更好的房子向你推薦！”“打電話到現(xiàn)在才半小時(shí)，怎么這么快就賣掉了？”幾經(jīng)追問，陳先生此時(shí)才知道那房源信息是假的，是想通過這種方式吸引購(gòu)房者。

【案例二】自買自賣控制優(yōu)質(zhì)房源

2010年8月，王先生通過中介掛牌出售一套房屋，楊先生來該中介咨詢，并對(duì)王先生的房子非常有興趣。中介便聯(lián)系王先生與楊先生簽訂了定金合同，楊先生支付王先生定金5萬(wàn)元，約定一個(gè)月以后簽訂房屋買賣合同。之后，中介公司意外發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被其他中介公司進(jìn)行了網(wǎng)上合同備案。中介業(yè)務(wù)員馬上聯(lián)系王先生，王先生表示并沒有和其他人簽訂過房屋買賣合同。

原來，在2010年6月王先生曾經(jīng)委托其他中介掛牌售房，但一直沒有找到合適的買家，該中介為了獨(dú)占王先生的這筆業(yè)務(wù)，竟然以業(yè)務(wù)員作為購(gòu)房者制作了一份虛假合同進(jìn)行網(wǎng)上備案，使王先生的房子不能通過其他中介交易。王先生馬上聯(lián)系原來的中介公司，要求撤銷網(wǎng)上備案合同，但原來的中介公司不予配合。后因無法及時(shí)撤銷網(wǎng)簽，導(dǎo)致王先生無法與楊先生簽訂房屋買賣合同，王先生為此雙倍返還了楊先生的定金。

買房時(shí)要小心“假房陷阱”

房產(chǎn)交易的巨大經(jīng)濟(jì)利益誘惑，為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了內(nèi)在的動(dòng)力；國(guó)家法律法規(guī)的不完善為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了外部的空間；負(fù)有監(jiān)督管理職能的行政機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)議缺乏有效的監(jiān)管手段為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的屢禁不止提供了重要的助力。

房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為具有極強(qiáng)的破壞性，對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控的落實(shí)、市場(chǎng)交易的誠(chéng)信安全進(jìn)行等都構(gòu)成極大的阻礙，且嚴(yán)重侵犯了房屋買賣主體的合法權(quán)益，因此根治和防范房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為刻不容緩。

應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的治理和監(jiān)管。

當(dāng)前形勢(shì)下，應(yīng)該嚴(yán)格房產(chǎn)中介市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、建立中介公司等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度，推動(dòng)房產(chǎn)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，為售房者、購(gòu)房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。同時(shí)，要建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)檔案制度，通過對(duì)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)的公開查詢，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，從而提升經(jīng)紀(jì)人遵規(guī)守法的自覺性，有效增加房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的違法成本。

百姓在買房時(shí)要小心中介陷阱。

通過多種媒體做好法制宣傳，提醒售房者、購(gòu)房者注意以下問題：一是應(yīng)盡量選擇信譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)；二是要提前考慮房?jī)r(jià)變化等因素并約定違約賠償責(zé)任；三是及時(shí)辦理預(yù)告登記和過戶手續(xù)，不給對(duì)方反悔的機(jī)會(huì)；四是注意增強(qiáng)維權(quán)的法律意識(shí)，審查并保留相關(guān)票據(jù)，糾紛發(fā)生后，及時(shí)搜集證據(jù)材料，提高權(quán)利維護(hù)的有效性。五是不輕信對(duì)方或中介的口頭承諾，對(duì)于重大事項(xiàng)，均應(yīng)書面成文。

購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者需小心防騙，以免誤中機(jī)關(guān)。

“合同違約、房屋質(zhì)量方面的投訴是去年房地產(chǎn)投訴中最多的，但是實(shí)際能夠解決處理的不多，因?yàn)橄�費(fèi)者仍然處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。”在接受記者采訪時(shí)，東莞市消費(fèi)者委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄧國(guó)平說道。

房產(chǎn)作為特殊的大宗商品，從消費(fèi)者選房、看房到交易簽合同，以及交樓、入住這一系列環(huán)節(jié)是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。在今年的“3·15”來臨之際，我們找到了去年發(fā)生的、與消費(fèi)者買樓收樓等息息相關(guān)的消費(fèi)“迷局”個(gè)案，并由本報(bào)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、東莞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、東莞市消費(fèi)者委員會(huì)及相關(guān)律師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，希望對(duì)你的置業(yè)安家提供借鑒和幫助。

綜述

合同違約及房屋質(zhì)量問題為最大投訴點(diǎn)

來自東莞市消費(fèi)者委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“東莞市消委會(huì)”）的數(shù)據(jù)顯示，2010年消委會(huì)共接到房屋及裝修建材類投訴79件，占投訴總量的3.62%，與前一年投訴量相比有明顯上升，增長(zhǎng)約19%。據(jù)鄧國(guó)平介紹，去年的投訴主要集中在虛假宣傳、逾期交樓、辦證延遲、口頭承諾以及房屋質(zhì)量方面。“存在投訴就說明東莞房地產(chǎn)行業(yè)在誠(chéng)信方面仍存在不少問題。”

簽合同最好約請(qǐng)法律人士同行

長(zhǎng)期關(guān)注樓市相關(guān)案件的廣東沃金律師事務(wù)所合伙人、律師吳玲告訴南都記者，在該律師所接到的糾紛案件中，房地產(chǎn)類所占的比重較大，其中逾期交樓、延遲辦證等類別也較多。不過，在二手房市場(chǎng)，南都記者調(diào)查的多家中介公司稱因糾紛導(dǎo)致解除交易合同的并不多。

鄧國(guó)平提醒，目前開發(fā)商都是使用職能部門的格式合同進(jìn)行交易簽訂，但是這份格式化合同使用已久，多數(shù)條款并不實(shí)用，加上開發(fā)商本身也有意避開違約責(zé)任，這樣的合同是有失公平的，“所以消費(fèi)者如果想要退定，在追究開發(fā)商的違約責(zé)任時(shí)，很難找到充足的理由。因此，下定前，就要貨比三家，根據(jù)自己的履約能力和需要，看清各種《協(xié)議》的限制性和違約條款，簽合同當(dāng)天最好約請(qǐng)法律人士共同前往。”

不少退房投訴為借題發(fā)揮

“很多投訴都是小問題，在我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)也缺乏證據(jù)，所以就沒有受理。”鄧國(guó)平表示，在去年的房地產(chǎn)投訴案件中，不少關(guān)于退房的投訴實(shí)際上是消費(fèi)者“借題發(fā)揮”，“去年的房地產(chǎn)政策變化較快，一些買家可能因?yàn)橘J款政策等的變化無法按約定條件進(jìn)行交易，要求退房卻自知無理。但由于房產(chǎn)畢竟是大宗消費(fèi)品，消費(fèi)者要求很高，所以在一些小問題上大做文章。實(shí)際上我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們的投訴目標(biāo)和理由要求并不充分，無法受理。”

由于大環(huán)境的影響，去年國(guó)家兩次出臺(tái)厲政調(diào)控樓市，同時(shí)銀行貸款政策也因此開始頻繁變更，一些資金實(shí)力不足的消費(fèi)者從而被阻擋在購(gòu)房門檻之外，實(shí)際上貸款不成；另外是許多購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將跌，或又看中了更好的樓盤而希望解除原有合同，即希望退房。但是，他們也知曉以此退房自己理虧，所以便以房屋質(zhì)量問題等各種理由要求退房。

“這也體現(xiàn)出消費(fèi)者缺乏法律契約的精神，對(duì)商品房消費(fèi)還不夠理性，不把合同以及自己的簽字當(dāng)一回事。”鄧國(guó)平解釋，如很多消費(fèi)者投訴的房屋質(zhì)量問題都是質(zhì)量瑕疵，屬于售后服務(wù)的范疇，本身對(duì)房屋的安全及使用不構(gòu)成影響，達(dá)不到退房的規(guī)定，投訴的要求比較盲目，當(dāng)然開發(fā)商對(duì)于消費(fèi)者的疑問解答不夠及時(shí)和準(zhǔn)確。

防騙方法

第一招：房產(chǎn)中介最省心。

房產(chǎn)中介因?yàn)殚L(zhǎng)期從事房屋買賣和租賃等業(yè)務(wù)，極少有假房東能夠騙到房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員。經(jīng)過房產(chǎn)中介的核實(shí)，房東信息和房源信息比較可靠。

第二招：堅(jiān)持查驗(yàn)房東的各種證件。

租房時(shí)，應(yīng)要求房東出示各種信息，包括房產(chǎn)證、戶口簿或者身份證等各種有效證件，并確認(rèn)這些證件的真實(shí)性、合法性和有效性。

第三招：通過物業(yè)驗(yàn)證房東的情況。

在正規(guī)的小區(qū)，物業(yè)對(duì)于大部分的房東信息都是較為了解的�？梢宰稍円幌挛飿I(yè)房東的情況，避免上當(dāng)。

第四招：通過左鄰右舍來鑒定房東的真實(shí)性。

租房族在租房的時(shí)候，主動(dòng)找一下左鄰右舍，禮貌地詢問一下自己將要租賃的房源的房東信息，看看跟自己打交道的“房東”是不是真正的房東。