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曾有人笑言，當(dāng)今中國(guó)其實(shí)只有兩種房，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房。的確，學(xué)區(qū)房近年來(lái)熱度不減，為了求得名校的入學(xué)名額，學(xué)區(qū)房的均價(jià)一次次地突破人們的心理預(yù)期。究其根源，并不是房子多好、多漂亮，人們追逐的是這些房源所擁有的戶口。當(dāng)前司法實(shí)踐中，因?yàn)橘I(mǎi)房戶口問(wèn)題而對(duì)簿公堂的不在少數(shù)。11月12日北京晚就報(bào)道了這樣一則新聞：買(mǎi)了房子過(guò)了戶，原房主卻至今未將原有戶口遷出，新房主賈先生萬(wàn)般無(wú)奈，今天上午來(lái)到海淀法院與原房主陳女士對(duì)簿公堂，要求對(duì)方遷出戶口，并支付37萬(wàn)余元違約金。賈先生在庭上說(shuō)，去年10月，他與陳女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)海淀區(qū)永定路一套房產(chǎn)，去年12月完成過(guò)戶手續(xù)，他付了240萬(wàn)元購(gòu)房款。但時(shí)至今日，陳女士仍未將戶口遷出。按合同約定，她應(yīng)從過(guò)戶起10日內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù)，否則應(yīng)付違約金。“我與陳女士及中介多次溝通，她仍不履行遷出戶口的義務(wù)，已屬違約。”賈先生當(dāng)庭請(qǐng)求法院判令陳女士給付違約金376800元。年近六旬的賣(mài)房人陳女士承認(rèn)自己及丈夫、女兒一家三口的戶口尚未遷出，但實(shí)有苦衷。她說(shuō)，簽完合同次日，她去辦理戶口遷出，準(zhǔn)備遷到自家的新房。“我賣(mài)房前就咨詢(xún)過(guò)相關(guān)部門(mén)，得到答復(fù)說(shuō)，有入住手續(xù)就可辦戶口。但后來(lái)八角派出所查詢(xún)之后說(shuō)，新樓還沒(méi)辦理建戶，無(wú)法立戶，戶口不能遷出。我想將戶口遷至親戚家，但親戚去世了。警官說(shuō)，現(xiàn)在戶口只能遷到父母及子女名下，可我父母都已去世。我又想把戶口自己拿出，但警官也說(shuō)不行。”陳女士說(shuō)，她曾問(wèn)過(guò)派出所，警察說(shuō)買(mǎi)家賈先生已將戶口遷入，而且小學(xué)不會(huì)在派出所查戶口。陳女士認(rèn)為，合同約定是“由于出賣(mài)人自身原因”不遷戶口才違約，而現(xiàn)在未遷出是因派出所不給辦理，并非自己的原因。但賈先生則不接受這一解釋?zhuān)?ldquo;應(yīng)按合同約定遷出，無(wú)論何種理由都是違約�，F(xiàn)在導(dǎo)致我的房屋不能出售。”但他在庭上說(shuō)：“違約金可以降。”陳女士堅(jiān)持認(rèn)為，遷不出戶口不是她的原因，不同意賠償。鑒于雙方分歧較大，法庭不再主持調(diào)解，此案未當(dāng)庭判決。北京晚報(bào)記者從海淀法院了解，在以往此類(lèi)糾紛中，被告多以無(wú)處落戶來(lái)解釋?zhuān)�以示其并非故意不遷出；而原告在戶口糾紛的背后也多有子女上學(xué)等深層問(wèn)題。按照我國(guó)目前的戶籍政策，法院無(wú)權(quán)強(qiáng)制當(dāng)事人遷出戶口，只能依據(jù)雙方合同對(duì)違約金的給付進(jìn)行裁判。衡水市張先生咨詢(xún):為了今后女兒能進(jìn)入某重點(diǎn)中學(xué)片區(qū)內(nèi)讀書(shū)，我計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)某重點(diǎn)中學(xué)附近的一套二手學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在我通過(guò)朋友查詢(xún)了一下，該房屋內(nèi)除了戶主一家人的戶口外，還有他的一位遠(yuǎn)房親戚的戶口。我現(xiàn)在擔(dān)心的是，如果我購(gòu)買(mǎi)了該套房屋，如果房屋內(nèi)原戶口在約定的時(shí)間內(nèi)未遷走，可能就會(huì)耽誤了我女兒今后上該重點(diǎn)中學(xué)。現(xiàn)在戶主信誓旦旦稱(chēng)過(guò)戶前遷走全部戶口沒(méi)問(wèn)題，催著我簽合同交款，請(qǐng)問(wèn)，在簽訂合同的過(guò)程中，我該怎么做，才能避免我所顧慮的情況出現(xiàn)呢？法律幫辦：在實(shí)踐中，對(duì)所購(gòu)二手房屋戶口遷移問(wèn)題，多是通過(guò)約定違約責(zé)任的方法處理�！逗贤�法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。各地實(shí)行學(xué)區(qū)房政策以來(lái)，許多家長(zhǎng)為了讓孩子能上重點(diǎn)學(xué)校，不惜花費(fèi)巨資購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，但是該類(lèi)房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買(mǎi)房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責(zé)任；也有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了限期遷出戶口，也約定了逾期遷出的違約責(zé)任。對(duì)于前者而言，因違約責(zé)任不明，往往很難得到法院的支持；對(duì)于后者，有的雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時(shí)候，對(duì)違約金的數(shù)額也會(huì)根據(jù)具體情況判定。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ�）�?guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”。因此，無(wú)論合同如何約定，這類(lèi)案件中買(mǎi)房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據(jù)我國(guó)目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出，因此，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的將很難得以實(shí)現(xiàn)。在司法實(shí)踐中，賣(mài)房方往往以戶籍無(wú)處可遷對(duì)購(gòu)房者的要求進(jìn)行抗辯，買(mǎi)房者的要求很難通過(guò)司法渠道得以解決。因此，“法律幫辦”建議，對(duì)于學(xué)區(qū)二手房買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定以遷出戶口作為支付全部或者部分購(gòu)房款的條件，最好在付清全款前將房屋內(nèi)原戶籍遷移完畢。購(gòu)房者最好提前查詢(xún)房屋內(nèi)現(xiàn)有戶籍情況，購(gòu)房時(shí)將戶口作為決定是否買(mǎi)房的因素之一，以便對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)該房屋作出理智的判斷。以免將來(lái)買(mǎi)了房，原戶口遷不走新戶口落不下，使購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房讓孩子上重點(diǎn)學(xué)校的目的落空。