其實(shí)很多的中國(guó)人并不能用現(xiàn)金在美國(guó)全款買(mǎi)房，所以如果手上的流動(dòng)資金不足的話，其實(shí)選擇美國(guó)的貸款來(lái)買(mǎi)房。但是和國(guó)內(nèi)也許不同，所以美國(guó)貸款買(mǎi)房子的全部流程包括什么呢？如果有利息該怎么選擇最低的利息銀行呢？
與貸款有關(guān)的開(kāi)銷(xiāo)包括以下費(fèi)用：
手續(xù)費(fèi)(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%
點(diǎn)數(shù)(Discount Point)：一個(gè)點(diǎn)是貸款額的1%，一個(gè)點(diǎn)可降低利率0.25%
房屋估價(jià)費(fèi)(Appraisal Fee): $250-$500，房?jī)r(jià)約高，收費(fèi)越貴。
信用報(bào)告費(fèi)(Credit Report): $20-60$
處理費(fèi)(Processing Fee)：$200-$500
納稅服務(wù)費(fèi)(Tax Service Fee): $50-$100
洪水證明費(fèi)(Flood Certificate): $10-$20
審批費(fèi) (Underwriting Fee): $200-$500
文件準(zhǔn)備費(fèi)(Document Preparation) $200-$500
以上的費(fèi)用在每個(gè)公司可能稍有不同，你可以找一家收費(fèi)少的。每家公司都會(huì)讓你挑選無(wú)點(diǎn)數(shù)貸款。加點(diǎn)數(shù)的好處是最終還款額會(huì)降低，缺點(diǎn)是過(guò)戶時(shí)要多交錢(qián)。因?yàn)橛悬c(diǎn)數(shù)無(wú)點(diǎn)數(shù)貸款在七年時(shí)還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點(diǎn)數(shù)。否則不要加點(diǎn)，特別是在過(guò)戶費(fèi)很緊的情況下。
選定貸款公司后，首先要填一份貸款申請(qǐng)表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請(qǐng)表有五頁(yè)紙，包括以下內(nèi)容。
1.貸款種類(lèi)和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地產(chǎn)信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.貸款人情況(Borrower Information)
4.工作情況(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.財(cái)產(chǎn)與欠債(Assets and Liabilities)
7.房地產(chǎn)交易細(xì)節(jié)(Details of Transaction)
貸款申請(qǐng)表一定要如實(shí)填寫(xiě)，并將所有文件準(zhǔn)備好，比如30天之內(nèi)的工資單，兩年的W-2, 最近三個(gè)月的銀行清單，等等。如果沒(méi)有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請(qǐng)表后，要在三天內(nèi)給你一份過(guò)戶費(fèi)預(yù)估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢(qián)。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時(shí)，都大吃一驚。有人不理解為什么過(guò)戶費(fèi)預(yù)估表上會(huì)有兩個(gè)利率，一個(gè)低，一個(gè)高。低的那個(gè)是利率(Interest Rate)，高的那個(gè)是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關(guān)的開(kāi)銷(xiāo)后算出來(lái)的，更能體現(xiàn)貸款的真實(shí)利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時(shí)，應(yīng)該比誰(shuí)的年百分率低。
買(mǎi)主遞交貸款申請(qǐng)后，貸款公司或銀行會(huì)請(qǐng)估價(jià)師給房屋估價(jià)(Appraisal)。在報(bào)價(jià)合同中，可以附上房屋估價(jià)(Appraisal Contingency)和貸款批準(zhǔn)(Financial Contingency)兩項(xiàng)附加條款。條款的有效期一般是15天。但由于次級(jí)貸款的影響，銀行比較挑剔，出現(xiàn)房屋估價(jià)低于合同售價(jià)的情況，影響到貸款的批準(zhǔn)。為安全起見(jiàn)，可把貸款批準(zhǔn)附加條款有效期增加到20天。
如果房屋估價(jià)低于合同售價(jià)，買(mǎi)主要在房屋估價(jià)附加條款有效期內(nèi)向賣(mài)主遞交買(mǎi)主房屋估價(jià)通知書(shū)(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估價(jià)報(bào)告，要求賣(mài)主把合同售價(jià)降到房屋估價(jià)。如果買(mǎi)主沒(méi)有在有效期內(nèi)向賣(mài)主遞交通知，房屋估價(jià)附加條款仍然延續(xù)，除非賣(mài)主書(shū)面通知買(mǎi)主，房屋估價(jià)附加條款有效期到了，應(yīng)該取消了。如果買(mǎi)主在接到通知后三天之內(nèi)還不向賣(mài)主遞交買(mǎi)主房屋估價(jià)通知書(shū)，房屋估價(jià)附加條款在第三天晚上9點(diǎn)就正式取消了。
買(mǎi)主要在貸款批準(zhǔn)附加條款有效期內(nèi)向賣(mài)主遞交取消貸款批準(zhǔn)附加條款的通知書(shū)(Financial Notices)。如果買(mǎi)主沒(méi)有在有效期內(nèi)向賣(mài)主遞交通知，貸款批準(zhǔn)附加條款繼續(xù)延續(xù)。這時(shí)賣(mài)主有權(quán)宣布取消合同，如買(mǎi)主在三天之內(nèi)不做答復(fù)，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買(mǎi)主不愿失去房子，必須補(bǔ)交取消貸款批準(zhǔn)附加條款的通知書(shū)。如果買(mǎi)主在貸款批準(zhǔn)附加條款有效期內(nèi)收到拒絕貸款申請(qǐng)的書(shū)面通知，只要把通知寄一份給賣(mài)主，合同就取消了。
貸款批準(zhǔn)后買(mǎi)主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長(zhǎng)。時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高。一般在過(guò)戶前30天內(nèi)鎖定。
其實(shí)你的貸款額度是由你的經(jīng)濟(jì)狀況和你的信用度決定的，所以如果你在美國(guó)聽(tīng)說(shuō)有人曾經(jīng)因?yàn)椴徽\(chéng)實(shí)而被迫回國(guó)，這絕對(duì)不是玩笑哦！
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