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買(mǎi)房子選擇全款還是按揭相信是很多人想過(guò)的問(wèn)題。全款買(mǎi)房自然能省下很多麻煩，但并不是每個(gè)人都能全款買(mǎi)下來(lái)，這就涉及到貸款按揭。而貸款有個(gè)人貸款和開(kāi)發(fā)商售樓處代理貸款兩種方式，那么售樓處辦理貸款是否靠譜？

“指定的貸款銀行利率高，想換一家可以嗎？買(mǎi)房申請(qǐng)房貸大多通過(guò)開(kāi)發(fā)商辦理，不少市民貸款買(mǎi)房時(shí)，只能選擇開(kāi)發(fā)商指定的銀行，很難通過(guò)“貨比三家”選擇還款方便、服務(wù)更好、費(fèi)率成本更低的銀行房貸產(chǎn)品。

多數(shù)銀行不接受個(gè)人申請(qǐng)房貸

由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商指定，何女士2013年在渤海銀行辦理了20萬(wàn)元的房貸，如今想換銀行卻因違約金太高而放棄，“當(dāng)初不曉得可以在其他銀行辦理”。而去年買(mǎi)房的王先生在自己的堅(jiān)持下，沒(méi)用開(kāi)發(fā)商指定的銀行，改成了住房公積金貸款，省下了一大筆利息。

近日，記者隨機(jī)在6家樓盤(pán)詢問(wèn)，其中四家表示房貸必須去指定銀行辦理，兩家則表示“不禁止客戶申請(qǐng)其他銀行貸款”，但利率可能拿不到最低優(yōu)惠。而樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商指定的銀行多的達(dá)五家，少的則只有一家。目前，各大銀行在長(zhǎng)沙的房貸政策有所不同，但大多不接受個(gè)人申請(qǐng)新房貸款業(yè)務(wù)，即使接受，購(gòu)房者還要面臨麻煩的程序和一筆不小的擔(dān)保費(fèi)用。

樓盤(pán)與銀行有按揭比例約定

韶山路某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人介紹，一般樓盤(pán)開(kāi)發(fā)向銀行貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)和銀行有“一定比例個(gè)人住房貸款必須在該銀行辦理”的約定。同時(shí)，期房在房產(chǎn)證未下發(fā)之前，樓盤(pán)還要向銀行提供一定的擔(dān)保費(fèi)。另外，合作銀行承諾在貸款審批和下款的效率上給予優(yōu)先。

 “我們主要依據(jù)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積大小等綜合實(shí)力來(lái)評(píng)估發(fā)放貸款。”建行芙蓉中路一支行信貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士透露，銀行多要求開(kāi)發(fā)商將在房管局備案的資料和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料提供給合作銀行做“備案”，簽訂協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還可獲得該樓盤(pán)購(gòu)房客戶的貸款業(yè)務(wù)，排除他行競(jìng)爭(zhēng)。

與銀行或開(kāi)發(fā)商談判有技巧

湖南競(jìng)茂律師事務(wù)所律師任珊介紹，法律上并沒(méi)有賦予開(kāi)發(fā)商指定貸款銀行的權(quán)利。但如果購(gòu)房合同中約定了開(kāi)發(fā)商有指定貸款銀行的權(quán)利或直接指定了貸款銀行，購(gòu)房者就要遵從合同約定；如果只是開(kāi)發(fā)商口頭建議，購(gòu)房者可以拒絕。

一位資深人士建議，購(gòu)房者若想要去非指定銀行辦理按揭，可以與開(kāi)發(fā)商談判，申請(qǐng)算入不統(tǒng)一指定貸款銀行的比例中。“銀行不會(huì)要求樓盤(pán)的所有業(yè)主都必須在他那里貸款，一般會(huì)要求60%～70%。”另外，也可跟銀行談判，在不違規(guī)的前提下，針對(duì)在非指定銀行優(yōu)惠的具體內(nèi)容，找出相關(guān)的法律依據(jù)要求樓盤(pán)指定銀行達(dá)到。“在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好能在開(kāi)發(fā)商處拿到辦理貸款的所有文件，防止后面刁難。”