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自2008年次貸危機(jī)以來，銀行和其他機(jī)構(gòu)投資者收緊對建筑和房地產(chǎn)的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商因而受到?jīng)_擊。而來自公眾的資金恰如及時(shí)雨。

眾籌平臺可以讓個(gè)人投資者作為群體的一分子，在了解信息后持有不動產(chǎn)的部分所有權(quán)。這種方式在以前沒有那么輕易可以做到。同時(shí)，在線服務(wù)讓個(gè)人投資者可以在社區(qū)里購買經(jīng)過審查的獨(dú)棟別墅。這些別墅有穩(wěn)定的租賃需求，可以在長期資本利得之外給房屋所有者每月帶來租金回報(bào)。眾籌的支持者們指出，這種操作方法同時(shí)可以讓社區(qū)發(fā)出更強(qiáng)有力的聲音，支持或拒絕社區(qū)內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目。

截止目前，僅僅只有部分門戶網(wǎng)站正積極地為房地產(chǎn)眾籌提供平臺，其中包括了加利福尼亞州洛杉磯的不動產(chǎn)巨頭網(wǎng)站（Realty Mogul），華盛頓特區(qū)的Fundrise，以及紐約州的天才網(wǎng)絡(luò)（Prodigy Network）。從去年11月份到今年的5月份，不動產(chǎn)巨頭網(wǎng)站已經(jīng)從投資者處籌集了近2200萬美元，為69個(gè)不動產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金，并且分發(fā)了260萬美元的投資回報(bào)。網(wǎng)站規(guī)定個(gè)人投資金額最高不超過5000美元，而且重點(diǎn)關(guān)注目前擁有現(xiàn)金流的股權(quán)投資，例如公寓樓和辦公樓、零售購物中心，以及自助存儲設(shè)施。天才網(wǎng)絡(luò)公司則針對愿意投資高達(dá)5萬美元的投資者們。截止目前，公司已經(jīng)為美國的投資者們提供了紐約市的兩個(gè)項(xiàng)目（一個(gè)長租酒店和一個(gè)豪華公寓樓），并且向非美國投資者們提供了哥倫比亞首都波哥大的3個(gè)項(xiàng)目。

Fundrise由丹尼爾·米勒（Daniel Miller）和其弟弟本杰明（Benjamin）在2010年聯(lián)合創(chuàng)立。他們兩人對房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)熟悉：華盛頓特區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)西部開發(fā)公司（Western Development Corp.）由其父親赫伯特·米勒（Herbert Miller）在1967年創(chuàng)立，該公司截至目前已經(jīng)修建了約2000萬平方英尺（約合185.8萬平方米）的不動產(chǎn)。Fundrise上周得到了3100萬美元的投資，投資者中包括了世貿(mào)中心開發(fā)商兆華斯坦地產(chǎn)公司（Silverstein Properties）的高管們。Fundrise截至目前已經(jīng)通過眾籌為16個(gè)項(xiàng)目籌集了1500萬美元的資金。合格投資者們平均的投資金額為2.5萬美元，非合格個(gè)人投資者的平均投資金額為1000美元。

HomeUnion是一家位于加利福尼亞州歐文市的初創(chuàng)企業(yè)，其商業(yè)模式允許個(gè)人購買獨(dú)棟別墅，這些獨(dú)棟別墅能夠每月帶來租金收入，而且可以享受到長期的資本增值。公司創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官唐·甘古力（Don Ganguly）說：“我們以相當(dāng)結(jié)構(gòu)化的方式給投資者們帶來一個(gè)龐大的資產(chǎn)類型，他們可以在股市之外進(jìn)行多元化的投資。”

HomeUnion的經(jīng)營方式像是一站式購物：潛在投資者先從公司門戶網(wǎng)站上一系列房地產(chǎn)中進(jìn)行選擇，此后公司幫助他們獲得抵押貸款，安排交易，并且完成交易，再協(xié)助出租和管理該不動產(chǎn)，并且根據(jù)投資者的意愿幫助他們出售該不動產(chǎn)。投資者可以通過HomeUnion網(wǎng)站在個(gè)人的“金庫”里存儲相關(guān)文件，并且定期了解租金收入、開銷、和不動產(chǎn)當(dāng)前的估價(jià)等方面的最新信息。

美國法律目前只允許“合格投資者”通過眾籌網(wǎng)站進(jìn)行股本投資。根據(jù)美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission ，SEC）的定義，合格投資者必須年收入達(dá)20萬美元或凈資產(chǎn)達(dá)100萬美元。公司和企業(yè)家如果希望從其他非合格個(gè)人投資者處籌集股本投資，必須先從州一級的監(jiān)管機(jī)構(gòu)處獲得具體項(xiàng)目的許可。明年，美國證券交易委員將最終確定發(fā)行者和個(gè)人投資者的參與門檻，到時(shí)候，法律規(guī)定的放寬將推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的眾籌發(fā)展。

沃頓商學(xué)院管理學(xué)教授伊森·莫里克（Ethan Mollick）表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目通過互聯(lián)網(wǎng)來進(jìn)行眾籌，這是相對較新的一種現(xiàn)象，但其基本概念已經(jīng)形成了一段時(shí)間。他回憶說，1884年，當(dāng)美國自由女神像委員會（American Committee for the Statue of Liberty）沒有錢來修建雕像底座時(shí)，報(bào)刊業(yè)大亨約瑟夫·普利策（Joseph Pulitzer）曾號召美國公眾為該項(xiàng)目捐款。他的呼吁聲在6個(gè)月內(nèi)籌得了10萬多美元，其中多數(shù)個(gè)人的捐款金額都不超過1美元。這筆金額已經(jīng)足以完成底座的修建工作。

莫里克表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域天生就適合于進(jìn)行眾籌。他說，同房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）一樣，“你可以從大量想要參與（到特定項(xiàng)目）的人處籌得充足的資金，這也是眾籌中一個(gè)很有用的概念。”他同時(shí)補(bǔ)充說，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Ρ娀I的吸引力另一個(gè)方面在于“人們非常看重他們的社區(qū)”，當(dāng)有機(jī)會來支持其小區(qū)內(nèi)將修建的某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，大家有可能會被吸引過來。

莫里克指出，擁有房地產(chǎn)的這種浪漫想法也是將眾籌當(dāng)做融資渠道的另一種動力。“房地產(chǎn)始終讓人們感覺你手里有一樣實(shí)實(shí)在在的東西。數(shù)代人以來，或者是多個(gè)世紀(jì)以來，擁有一塊土地或者是一棟房子的想法讓人們進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。”他舉了一個(gè)例子：蘇格蘭威士忌釀造商拉弗格公司（Laphroaig）在其位于英國艾雷島（Isle of Islay）的釀造廠內(nèi)為自己的顧客們提供面積為1平方英尺（0.09平方米）的土地，由酒廠終生租賃下來。這個(gè)所謂的“拉弗格公司的朋友們”的社區(qū)現(xiàn)在擁有的成員數(shù)超過60.7萬名，而且每人都可以享受到少量拉弗格威士忌當(dāng)做年“租金”。

投資流程和回報(bào)

丹尼爾·米勒表示，通過在線平臺來進(jìn)行籌資和跟蹤投資可以帶來一定的透明度。在Fundrise公司，房地產(chǎn)開發(fā)商如果想要籌集資金，就需要在公司網(wǎng)站上提交項(xiàng)目資料，網(wǎng)站同時(shí)也會展示開發(fā)商的資料。接下來，開發(fā)商會需要向Fundrise提交其項(xiàng)目計(jì)劃書，然后公司會對項(xiàng)目是否值得投資進(jìn)行盡職調(diào)查，協(xié)助對交易進(jìn)行設(shè)計(jì)和準(zhǔn)備相關(guān)文件，做好準(zhǔn)備，迎接投資者進(jìn)行交易。在交易完成后，F(xiàn)undrise會通過后端技術(shù)來準(zhǔn)備稅務(wù)文件、電子分發(fā)、投資者信息更新和履行其他管理職能。米勒表示，在提交給Fundrise的項(xiàng)目計(jì)劃書中，只有約3%值得進(jìn)行投資，這也意味著公司的盡職檢查流程已經(jīng)確定了該項(xiàng)目在商業(yè)上是否可行。

Fundrise下屬的一家房地產(chǎn)企業(yè)收費(fèi)2500美元，為每筆交易進(jìn)行審查，而Fundrise則會向每位項(xiàng)目開發(fā)商收取所籌集資金的2%至3%作為手續(xù)費(fèi)。該網(wǎng)站目前并沒有向投資者收取費(fèi)用。Fundrise提供三種投資渠道。一種是優(yōu)先擔(dān)保債務(wù)，一種是無擔(dān)保的次級債，第三種則是通過某有限責(zé)任公司的部門持有股份。投資的年化總收益率在10%到16%之間。公司會每個(gè)季度向債務(wù)持有人支付利息，而股權(quán)投資者則每年享受紅利，此外每次不動產(chǎn)出售賺到錢時(shí)還可以獲得資本收益。在項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理簽字同意后，每種投資都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

公司鼓勵通過其網(wǎng)站籌集資金的開發(fā)商們在項(xiàng)目開始賺錢之前就分配股息，這樣僅僅是為了樹立投資者們的信心。米勒補(bǔ)充說，如果項(xiàng)目失敗，F(xiàn)undrise可以代表投資者們插手項(xiàng)目，持有存在問題的不動產(chǎn)，將其進(jìn)行清算，并且對收益進(jìn)行分配。

甘古力表示，使用HomeUnion公司服務(wù)的個(gè)人投資者每年可以通過出租其購入的房產(chǎn)賺得6%至9%的租金收入。這是凈收入，已經(jīng)扣除了物業(yè)維修開支、資產(chǎn)管理費(fèi)用和閑置情況。

如果人們在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上選擇出售自己的不動產(chǎn)，那么投資的回報(bào)會更高，這主要取決于資本升值的比例。甘古力表示，投資者們?nèi)绻�利用補(bǔ)貼抵押貸款，那么可以通過現(xiàn)行利率來套利，由此獲得更大的回報(bào)。他舉例說，假如某人擁有10萬美元可以進(jìn)行投資，那么他可以購買4處不動產(chǎn)，每處不動產(chǎn)的首付為2.5萬美元，其余的款項(xiàng)則貸款，利率大約為4.5%。HomeUnion的收入來自于資產(chǎn)管理，以及進(jìn)行抵押貸款和不動產(chǎn)銷售時(shí)所收取的手續(xù)費(fèi)。

尋找市場缺口

Fundrise和HomeUnion都是在響應(yīng)市場缺口，滿足投資者的需求。在HomeUnion網(wǎng)站，甘古力發(fā)現(xiàn)了一個(gè)市場，市場內(nèi)的個(gè)人都經(jīng)過2008年次貸危機(jī)的磨練——這些人對自己的工作和工作地點(diǎn)都沒有安全感，而且除了自己的社區(qū)外并不熟悉住宅房地產(chǎn)市場。他們中的多數(shù)人同時(shí)也背負(fù)著學(xué)生貸款的負(fù)擔(dān)，并且在住宅抵押貸款上很是猶豫不決。

甘古力認(rèn)為，如果他能夠針對收入中值、雇主的多樣性、犯罪率和學(xué)區(qū)質(zhì)量等指標(biāo)對社區(qū)進(jìn)行篩選，找到穩(wěn)定的小區(qū)內(nèi)值得投資的不動產(chǎn)，并且預(yù)先進(jìn)行審查，那么就可以吸引到那些個(gè)體。HomeUnion目前提供13個(gè)市場內(nèi)進(jìn)行過審查的不動產(chǎn)，公司稱這些市場是“現(xiàn)金流區(qū)”，或者說是公司認(rèn)為這些市場可以帶來穩(wěn)定的投資回報(bào)。這些市場包括了芝加哥、亞特蘭大、孟菲斯、達(dá)拉斯和休斯頓等城市特定的小區(qū)。該公司計(jì)劃未來擴(kuò)張進(jìn)入全美更多的市場。

米勒表示，在Fundrise公司，投資者們對零售不動產(chǎn)相當(dāng)感興趣，例如酒吧和餐館。本地社區(qū)的成員們都熟悉這些地方，或者早已經(jīng)光顧過這些地方。在銀行和其他機(jī)構(gòu)投資者所放棄的其他細(xì)分市場中也出現(xiàn)了投資機(jī)會。米勒補(bǔ)充表示，現(xiàn)在多數(shù)機(jī)構(gòu)貸款人都要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只愿意為穩(wěn)定的不動產(chǎn)或那些風(fēng)險(xiǎn)有限的不動產(chǎn)提供資金。

在談到Fundrise的機(jī)會時(shí)，米勒說：“我們發(fā)現(xiàn)，銀行、其他貸款機(jī)構(gòu)、以及私募股權(quán)公司都在市場中留下來一些空白區(qū)域。”在最大的兩個(gè)空白區(qū)域內(nèi)，一是股權(quán)構(gòu)成不超過2000萬美元，還有一個(gè)是貸款規(guī)模低于50萬美元。米勒指出，私募股權(quán)公司認(rèn)為股權(quán)投資低于2000萬美元就沒有利潤可言，因?yàn)槭孪鹊谋M職調(diào)查、項(xiàng)目監(jiān)測、以及項(xiàng)目管理等流程太麻煩，成本太高。他同時(shí)補(bǔ)充說，基于同樣的道理，銀行也發(fā)現(xiàn)提供50萬美元以下的貸款“效率太低”。

社區(qū)催化劑

對Fundrise和其他眾籌平臺而言，第三個(gè)機(jī)會就是社區(qū)中心。米勒表示，“傳統(tǒng)的投資者并不太懂”社區(qū)的復(fù)新，例如布魯克林區(qū)的巴特福史蒂文森（Bedford-Stuyvesant），但此類復(fù)蘇工作吸引了社區(qū)大量地參與其中，這可以帶來社區(qū)成員們的投資。Fundrise最近得到底特律克萊斯基基金會（Kresge Foundation）的撥款，以探討如何使用眾籌來“支持”底特律這個(gè)前汽車城的“重生”。在最近數(shù)十年里，這座汽車城的眾多社區(qū)已經(jīng)成為城市衰敗的受害者。

莫里克也認(rèn)為，如果社區(qū)想擁有一定的發(fā)言權(quán)，以確保特定項(xiàng)目能取得成功，那么房地產(chǎn)業(yè)的眾籌“是一種強(qiáng)有力的工具”。“它可以幫助社區(qū)集中自身的資源，控制自身的環(huán)境，此外還可以提供投資回報(bào)。”他舉了一個(gè)最近的例子。這是在費(fèi)城的一個(gè)滑板公園，公園的修建就得到了眾籌的幫助。

莫里克表示，眾籌項(xiàng)目中有三股力量在發(fā)揮作用。一是“羊群心理”，即能吸引更多支持者的項(xiàng)目一般會比其他項(xiàng)目更為成功。他解釋說，此類從眾行為同時(shí)也顯示，他們所支持的項(xiàng)目具有投資價(jià)值。“當(dāng)你擁有許多人參與其中時(shí)，羊群心理就有可能被沖抵，”莫里克說，“你會聽到許多種聲音，告訴你不同的問題，并且聚集有用的項(xiàng)目信息。”

第二股力量就是“旁觀者效應(yīng)”。莫里克表示，這種效應(yīng)的產(chǎn)生通常是部分潛在投資者會一直等待，直到某些方面取得成功后才再參與其中。第三股發(fā)揮作用的力量則是“邊緣對核心”，即來自眾多投資者的信息會有助于進(jìn)行盡職調(diào)查。“核心”是指由部分積極的投資者所組成的一個(gè)群體，他們都是項(xiàng)目的大力推動者，而“邊緣”則包括眾多其他投資者，他們擁有部分經(jīng)驗(yàn)或意識，或許可以派上用場。

莫里克說：“如果項(xiàng)目中存在問題，這千名投資者中也許有一人會擁有相關(guān)信息，這種幾率很大。”他補(bǔ)充說，這些信息可能是社區(qū)內(nèi)犯罪率增高的新聞，或者是知曉特定區(qū)域內(nèi)某件正在發(fā)生的事情，這些事情可能會影響項(xiàng)目成功的幾率。“這意味著你有更多的眼睛盯著這個(gè)問題，那么發(fā)現(xiàn)問題的機(jī)會就更大。”

難題

同所有的投資機(jī)遇一樣，房地產(chǎn)的新投資渠道也在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)方面提出了問題。莫里克說：“房地產(chǎn)業(yè)的眾籌相當(dāng)具有發(fā)展前景，但我們還處于發(fā)展的初期，尚不清楚未來的樣子。”他指出需要在法律法規(guī)上進(jìn)行明確，其中包括美國證券交易委員會最終根據(jù)《2012年創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》（2012 Jumpstart Our Business Startups Act ，JOBS Act）制訂有關(guān)眾籌的試行規(guī)定。

米勒補(bǔ)充說：“現(xiàn)在，最難的一個(gè)方面就是涉及小額投資者投資機(jī)會的法律法規(guī)。”他希望在法律法規(guī)進(jìn)行修訂之后，能夠減少向美國證券交易委員會和州監(jiān)管機(jī)構(gòu)所提交的文件數(shù)量，并且能加快獲得審批的速度。截止目前，F(xiàn)undrise已經(jīng)獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，可以在華盛頓特區(qū)、馬里蘭州和弗吉尼亞州的三個(gè)具體的項(xiàng)目上利用非合格投資者的力量。

《創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》希望能夠?yàn)楣杀颈娀I創(chuàng)造支持性的法律環(huán)境。例如，該法案建議如果在12個(gè)月內(nèi)，發(fā)行人的股權(quán)發(fā)行量低于100萬美元，那么就可以不用遵循登記要求。該法案同時(shí)提出，如果個(gè)人的投資低于2000美元，或者是其年收入或凈資產(chǎn)的5%至10%，那么也無需進(jìn)行登記，具體取決于通過這種渠道的融資金額是低于還是超出10萬美元。

HomeUnion同樣希望能夠在未來4到6個(gè)月里向個(gè)人投資者提供眾籌機(jī)會。甘古力發(fā)現(xiàn)了一個(gè)利基市場。在這個(gè)市場中，個(gè)人可以從不動產(chǎn)庫中購買一定的股份，而HomeUnion可以匯集大家的股份，統(tǒng)一進(jìn)行管理。他計(jì)劃最初向合格投資者提供這種渠道，此后等《創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》在這個(gè)方面的政策更加清楚明了之后，再將這項(xiàng)服務(wù)覆蓋到非合格投資者。

并非所有人認(rèn)為放寬眾籌的規(guī)章制度是件好事情。《紐約時(shí)報(bào)》（New York Times）的一篇社論在分析美國證券交易委員會對于眾籌的試行規(guī)定時(shí)說：“根據(jù)試行規(guī)定，投資者即使是投資下一個(gè)大事件，最終幾乎可能是一無所獲。美國證券交易委員會應(yīng)該要求通過眾籌所發(fā)行的股票必須包括經(jīng)驗(yàn)老道的投資者們常常所要求的那些條款。”新規(guī)定可能會在一年內(nèi)確定。

房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌的批評者們則表示主要擔(dān)心的是可能出現(xiàn)欺詐行為。紐約市EGS律師事務(wù)所（Ellenoff Grossman & Schole）的證券律師道格拉斯·埃倫諾夫（Douglas Ellenoff）在接受《房地產(chǎn)周刊》（Real Estate Weekly）雜志采訪時(shí)說：“可能會出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象，但比例與其他金融領(lǐng)域相當(dāng)。”

莫里克表示，他分析研究了人氣火爆的眾籌平臺Kickstarter上的趨勢，發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目創(chuàng)建者停止回復(fù)支持者們的郵件或者是帶著錢跑路的例子，但這些事件的金額不及通過該網(wǎng)站在技術(shù)、設(shè)計(jì)和視頻游戲領(lǐng)域所投資的金額的0.5%。在Kickstarter提供資金的項(xiàng)目中，此類失敗的項(xiàng)目所占比例不到4%。

但莫里克也指出，公眾可以創(chuàng)造“聚合信息”的力量。“研究同時(shí)也顯示，公眾在確認(rèn)項(xiàng)目質(zhì)量方面表現(xiàn)得相當(dāng)理性。”例如投資者可能會發(fā)現(xiàn)某特定的建筑地點(diǎn)是一片沼澤，或者是某開發(fā)商聲譽(yù)很差。

他補(bǔ)充說，與此同時(shí)，安全保障是必要的。“你同時(shí)需要政府方面的安全保證，可實(shí)施的合法的合同，以及公眾可以創(chuàng)造的一些。