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購(gòu)買期房應(yīng)當(dāng)注意充分了解開發(fā)商的情況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)實(shí)力等等；充分了解所購(gòu)房產(chǎn)的情況，購(gòu)房前應(yīng)要求開發(fā)商出具五證原件：即國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工許可證，商品房預(yù)售許可證。

（1）訂金問(wèn)題

購(gòu)期房一般要交付訂金，對(duì)于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無(wú)理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無(wú)效，讓法院幫你把多付的錢要回來(lái)�！稉�(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)抵行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還訂金；接受訂金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實(shí)際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的。”

由此可見(jiàn)，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況；第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒(méi)有能力履行合同，就不要交付訂金，因?yàn)榻桓队喗鸷贤�才�?huì)生效；第四，要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與訂時(shí)事先支付的是預(yù)付款，就不能適用訂金的罰則。

（2）不可抗力問(wèn)題

《民法通則》第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來(lái)看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較多。

（3）面積問(wèn)題

《合同法》第條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”因此，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來(lái)計(jì)算的。

（4）產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；有房地產(chǎn)，未得到其他有人書面同意的；權(quán)有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來(lái)的原因很可能在于開發(fā)商，比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購(gòu)房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的計(jì)劃。

如何在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)不上當(dāng)受騙，做一個(gè)精明的消費(fèi)者？碰上“霸王條款”的消費(fèi)者又該如何妥善處理？愉景房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理李寧為廣大消費(fèi)者支出五大招。

現(xiàn)象一：先搞清楚是“套內(nèi)面積”還是“建筑面積”

就差這么兩個(gè)字，不說(shuō)不知道，一說(shuō)嚇一跳。據(jù)悉，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)開發(fā)商在售房的時(shí)候喜歡玩文字游戲。在購(gòu)房單價(jià)里將“套內(nèi)面積”寫成“建筑面積”。很多消費(fèi)者稍不注意就會(huì)在這一條款上吃虧。

一招應(yīng)對(duì)：李副總在采訪時(shí)提醒廣大消費(fèi)者，一定要看清楚開發(fā)商用的是“套內(nèi)面積”來(lái)計(jì)算還是“建筑面積”。

從直觀上來(lái)看，按照套內(nèi)建筑面積售房好像比按照建筑面積售房的房?jī)r(jià)要高，這里就會(huì)給一些購(gòu)房者一個(gè)擔(dān)心。

據(jù)記者從相關(guān)資料中了解所知，在實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房之前，房地產(chǎn)買賣的成交，取決于總價(jià)而不是單價(jià)，按照套內(nèi)建筑面積售房，是在總價(jià)不變的情況下，只是對(duì)計(jì)價(jià)方式做一個(gè)調(diào)整，是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實(shí)質(zhì)不發(fā)生矛盾。

據(jù)悉，以前購(gòu)房要弄清楚分?jǐn)偛课�、分�(jǐn)偯娣e，而現(xiàn)在的住宅建筑，內(nèi)部格局十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每個(gè)部位的情況幾乎無(wú)法做到，而且復(fù)雜到連專業(yè)技術(shù)人員、管理人員也有爭(zhēng)論。但實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，消費(fèi)者進(jìn)行維權(quán)，相對(duì)成本低一些，易于測(cè)量，以減少購(gòu)房者在購(gòu)房面積上說(shuō)產(chǎn)生的糾紛。按套內(nèi)面積計(jì)算也有利于創(chuàng)造公平、公正、公開的市場(chǎng)環(huán)境，減少了開發(fā)企業(yè)增加分?jǐn)偯娣e的利益驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)者不用承擔(dān)不明不白的房款。

現(xiàn)象二：律師費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等亂七雜八費(fèi)還要收？

二招應(yīng)對(duì)：據(jù)李副總的介紹，2003年以前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極不合理的現(xiàn)象，一些開發(fā)商主動(dòng)收取消費(fèi)者的一些額外費(fèi)用，如律師費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等等，消費(fèi)者由于對(duì)政策的熟悉程度不夠高往往也就忍氣吞聲，不知如何應(yīng)對(duì)。但隨著政府新政策出臺(tái)及對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范調(diào)整后，如果開發(fā)商再向消費(fèi)者者收取相關(guān)的雜費(fèi)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)就有權(quán)拒絕付費(fèi)。

《城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》明確規(guī)定，對(duì)經(jīng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施（有線電視、燃?xì)�、通郵等）和公用設(shè)施（人防工程、停車場(chǎng)等）的配套建設(shè)費(fèi)，以及商品房設(shè)計(jì)、銷售說(shuō)明承諾建設(shè)的商品房配套的設(shè)備（如防盜門、可視對(duì)講電話、寬帶網(wǎng)等）的建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)列入成本、計(jì)入商品房銷售價(jià)格內(nèi)，不得向購(gòu)房者價(jià)外收取。（《關(guān)于重新明確新建商品房銷售價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》東莞市建設(shè)局、東莞市物價(jià)局二OO三年六月頒布）

現(xiàn)象三：“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”，親身考評(píng)開發(fā)商

在采訪的過(guò)程中李副總向記者介紹了行內(nèi)某一開發(fā)商的做法，值得消費(fèi)者注意。有些商業(yè)盤在房子沒(méi)蓋好就推出大量的宣傳廣告，以此來(lái)吸引廣大的消費(fèi)者者前去認(rèn)購(gòu)，但幾年下來(lái)，房產(chǎn)商老板換了一代又一代，但結(jié)果樓盤還是未能發(fā)展起來(lái)。

三招應(yīng)對(duì)：李副總提醒廣大消費(fèi)者在買房時(shí)最好要親身到樓盤小區(qū)作實(shí)質(zhì)性的考評(píng)，不要盲目聽(tīng)信他人或媒體的一些吹捧。并對(duì)自己所購(gòu)買的房子要有明確的定位，如果是用來(lái)投資的，還要考慮其所在地段、升值潛力等相關(guān)細(xì)節(jié)。

現(xiàn)象四：不了解政府各項(xiàng)房產(chǎn)政策盲目置業(yè)最終吃虧

四招應(yīng)對(duì)：在購(gòu)房前最好先了解政府新出臺(tái)的各項(xiàng)方針政策，咨詢專家行家意見(jiàn)。這樣就可以避免許多不必要的麻煩。對(duì)于東莞消委會(huì)在“315活動(dòng)”期間倡導(dǎo)的房地產(chǎn)專家團(tuán)，李副總表示十分的認(rèn)可和贊同，專家團(tuán)的成立能夠給廣大的消費(fèi)者一個(gè)購(gòu)房的引導(dǎo)方向以及一些相關(guān)的政策意見(jiàn)。因此這樣的做法有利于消費(fèi)者的在購(gòu)房前對(duì)所要購(gòu)買的樓盤或樓價(jià)市場(chǎng)等相關(guān)信息有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。

此外，李副總還特意向記者強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：廣大消費(fèi)者要確認(rèn)開發(fā)商是否具備“預(yù)售證”和“土地使用證”。如果不具備這兩證，消費(fèi)者就要注意了，因?yàn)橛行╅_發(fā)商在建樓前由于資金問(wèn)題可能會(huì)將土地抵押給銀行，但貸款蓋起的樓房在銷售時(shí)是不能夠提供房產(chǎn)證的。對(duì)于開發(fā)商的承諾保證，最好是能夠體現(xiàn)在合同上。

現(xiàn)象五：購(gòu)房者遇到“霸王條款”時(shí)要懂得主動(dòng)維權(quán)

五招應(yīng)對(duì)：萬(wàn)一遇到“霸王條款”時(shí)該如何辦？李副總介紹經(jīng)驗(yàn)時(shí)提到，消費(fèi)者首先要做的是要主動(dòng)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商調(diào)解，并且找專家律師作進(jìn)一步的了解咨詢。遇到不合理的條款或要求時(shí)，消費(fèi)者要極力爭(zhēng)取自己的權(quán)利，不要忍氣吞聲。必要時(shí)還要通過(guò)法律途徑來(lái)解決。

霸王現(xiàn)象，就是在各種交易中不合理、不公平的現(xiàn)象，它主要是指一些經(jīng)營(yíng)者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等的格式合同、通知、聲明和店堂公告或者行業(yè)慣例等，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利多方面限制，嚴(yán)重侵害廣大消費(fèi)者權(quán)益。

典型的六大霸王條款：

霸王條款一：買方在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，應(yīng)支付總房款30%的分期款（含定金）。首先此條款的規(guī)定不明確，因?yàn)榉课莘制诳钆c定金的性質(zhì)不同。其次，按照擔(dān)保法的規(guī)定，定金不得超過(guò)主合同標(biāo)的的20%�，F(xiàn)在，該條款將分期款與定金合并在一起，一旦買房方在支付了30%錢款后違約，其所應(yīng)承擔(dān)的定金雙倍返還的責(zé)任就難以確定具體數(shù)額了。

霸王條款二：房屋的預(yù)定單價(jià)為每平方米4600元，實(shí)際售價(jià)將在《上海市商品房預(yù)售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方（指開發(fā)商）退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費(fèi)；乙方（指購(gòu)房者）逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，所收預(yù)定金不予退還。

目前，在一些地區(qū)由于房源緊俏，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同之前往往還要簽訂一份“預(yù)定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見(jiàn)不鮮。

霸王條款三：銀行損害保證人的權(quán)益。比如銀行可以直接從保證人賬戶中扣劃款項(xiàng)，這在銀行貸款保證或擔(dān)保條款中頻繁出現(xiàn)。某家銀行在《個(gè)人房屋擔(dān)保借款合同》中規(guī)定：“若保證人不按合同履行保證責(zé)任，貸款人有權(quán)從其開立在本銀行任一賬戶直接扣收相關(guān)款項(xiàng)，或?qū)ΡＷC人行使追索權(quán)。”

這種做法剝奪了《擔(dān)保法》賦予保證人所享有的抗辯權(quán)，加重了保證人的責(zé)任。

霸王條款四：剝奪消費(fèi)者對(duì)抵押物的處置權(quán)�！秱�(gè)人購(gòu)房貸款合同》格式合同規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)甲方書面同意，丙方（消費(fèi)者）不得將抵押物出租、出售、出借、贈(zèng)予、轉(zhuǎn)移、重復(fù)抵押給他人或以其他方式處理。”

根據(jù)《擔(dān)保法》，消費(fèi)者對(duì)抵押物享有出租、出借、轉(zhuǎn)移或再次抵押的權(quán)利，這樣的規(guī)定完全剝奪了消費(fèi)者依法享有的對(duì)抵押物的處理權(quán)。

霸王條款五：銀行違反合同爭(zhēng)議管轄條款的規(guī)定。為數(shù)不少的銀行在合同爭(zhēng)議管轄條款中，都做出不利于消費(fèi)者的規(guī)定，出現(xiàn)合同爭(zhēng)議必須向銀行所在地人民法院提起訴訟，如某銀行《個(gè)人借款及擔(dān)保合同》明確規(guī)定，一旦出現(xiàn)合同爭(zhēng)議“向乙方（銀行）所在地人民法院起訴”。

這樣的規(guī)定明顯違反《民事訴訟法》，“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”的原則。

霸王條款六：“消費(fèi)者必須在指定保險(xiǎn)公司投保”也是格式條款一大問(wèn)題。在一家銀行的《個(gè)人住房配套車位抵押借款合同》中規(guī)定，“甲方（消費(fèi)者）須在乙方（銀行）指定的時(shí)間內(nèi)，到乙方指定的保險(xiǎn)公司為該抵押車位購(gòu)買保險(xiǎn)”。

依據(jù)《消法》，這剝奪了消費(fèi)者的知情權(quán)和自主選擇權(quán)。