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最近,根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示,"房?jī)r(jià)"這個(gè)詞是白領(lǐng)階層最關(guān)注的詞之一. 
大家都在辛苦的為了買(mǎi)房子,并且大部分的人努力的目標(biāo)卻是一個(gè)更加痛苦的階段,那就是"房奴". 
以前不做房產(chǎn),不知道.現(xiàn)在做了房產(chǎn)之后,我覺(jué)得,還是租房子比較劃的來(lái),活的要瀟灑多了.哈哈哈. 
以上是廢話,發(fā)發(fā)牢騷而已.進(jìn)入正題,現(xiàn)在按揭買(mǎi)房的人這么多,但是并沒(méi)有多少人了解按揭貸款買(mǎi)房中的各項(xiàng)政策以及計(jì)算的方法. 
今天我稍微整理了一下自己最近收集的資料,跟大家分享. 
  
一.關(guān)于貸款的政策. 
政策很多,但是我主要跟大家講一些較常見(jiàn)的情況. 
1.首先是,貸款額度的問(wèn)題,個(gè)人第一套房子,可以貸款房子總價(jià)的70%,也就是首付總價(jià)的30%. 
   如果是二手的房子,交易之中是要產(chǎn)生稅的,綜合稅,個(gè)人所得稅,評(píng)估費(fèi),等等. 
   本來(lái)這些稅是由二手房交易的雙方來(lái)承擔(dān)的,(政府是希望這樣的.) 
    但是現(xiàn)在二手房交易的市場(chǎng)中,存在著這樣的潛規(guī)則,所有的稅,均是由買(mǎi)方承擔(dān)的,一套200萬(wàn)的房子,買(mǎi)房要上交的稅收及各項(xiàng)費(fèi)用,將近20多  萬(wàn),    并且這個(gè)是要在首付的時(shí)候付清的.也就是說(shuō),舉個(gè)例子,你買(mǎi)一套200W的二手房子,本來(lái)首付為200*30%=60萬(wàn),但是你要一次性拿出60+20(稅)=80萬(wàn)以上.這個(gè)是要大家在買(mǎi)二手房的時(shí)候注意的問(wèn)題. 
   個(gè)人的第二套房子,貸款的額度為60%.也就是首付要達(dá)到40%. 
這里有一點(diǎn)要提醒一下,85年以前造的房子,是無(wú)法申請(qǐng)到貸款的.在買(mǎi)老房子的時(shí)候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必須要一次性付40W,沒(méi)有任何貸款的可能. 
二,貸款年利率問(wèn)題. 
2008年最新的貸款年利率如下: 
種類項(xiàng)目 
年利率（%） 
　一、短期貸款  
六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月）6.57 
六個(gè)月至一年（含一年）7.47 
　二、中長(zhǎng)期貸款  
一至三年（含三年）7.56 
三至五年（含五年）7.74 
五年以上7.83 
　三、貼　現(xiàn)  
貼現(xiàn)以再貼現(xiàn)利率為下限加點(diǎn)確定 

以上國(guó)家頒布的年利率標(biāo)準(zhǔn),一般銀行現(xiàn)在都會(huì)給客戶一定的優(yōu)惠,優(yōu)惠的極限為:年利率下浮15%,例如,20年的按揭貸款,也就是5年以上的年利率為:7.83%,銀行可以給按你6.65%的利率來(lái)算. 
這個(gè)大家有個(gè)數(shù)就可以了,一般的銀行會(huì)主動(dòng)提供,如果他們沒(méi)有說(shuō),你可以問(wèn)一下,是否已經(jīng)下浮15%. 
三,月供的類型和計(jì)算方法. 
  
月供的類型有兩種: 等額本金還款方式 和 等額本息還款方式 . 
首先說(shuō)明一下,償還貸款所包含的東西. 
貸款償還總額=貸款本金+貸款利息,這個(gè)相信大家都沒(méi)有問(wèn)題,就是所謂的連本帶利! 
下面解釋一下這兩種情況: 
        等額本金,通俗的說(shuō),就是每月歸還等額的本金+加上當(dāng)月的利息.也就是說(shuō),把你貸款本金的總數(shù),平分成一定的等份.份數(shù)就是你貸款的年限中的月份數(shù).例如,你貸了20W,分20年還,那么每月的等額本金為:20萬(wàn)/20年*12月.這樣每月的等額本金已經(jīng)搞清楚了.然后就是每月的利息的問(wèn)題,在等額本金這種方式中,每月的利息是不同的.因?yàn)樵吕��?當(dāng)月剩余的本金*月利率.隨著你每個(gè)月償還掉一定的本金,每月剩余本金就回越來(lái)越少,所以產(chǎn)生的利息也會(huì)越來(lái)越少. 
等額本金月供=每月等額本金+當(dāng)月利息=每月等額本金+(當(dāng)月剩余的本金*月利率) 
*其中"月利率=年利率/12" 
因此,等額本金這種償還方式,每個(gè)月交的錢(qián)是不一樣的,起初的幾個(gè)月會(huì)比較高,越后面越少.直到最后一個(gè)月本金為0,利息也為0. 
         等額本息,通俗的說(shuō),就是每月償還的本金+利息是一樣的.也就是每個(gè)月償還的數(shù)目是一樣的.這個(gè)東西的計(jì)算方法就相對(duì)復(fù)雜了. 
我這里只是為大家提供一個(gè)計(jì)算公式,有興趣的朋友可以去演算一下. 
  
A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n－1]}(n為指數(shù)) 
A:每月供款 
P:供款總金額 
i: 月利率(年利/12) 
n:供款總月數(shù)(年×12) 
例:購(gòu)50萬(wàn)元的房子,首期三成交15萬(wàn).供35萬(wàn)元20年,假設(shè)（注意要根據(jù)各銀行的實(shí)際利率套用）年利率I=6.65%,(i=6.65%/12=0.55%) 
月供款A(yù)=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元)