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近幾年，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)不同程度的跌落，雖然有的也是小幅度的上升，但房產(chǎn)的總體形勢(shì)還是處于跌落的形態(tài)，不少人也為為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌落做出了剖析。 我們不妨這樣打個(gè)通俗的比方，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一座水庫(kù)，水庫(kù)里的水可以看成是老百姓的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)就象大壩，房?jī)r(jià)在一定程度上反應(yīng)需求。需求得不到釋放，房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越高。需求釋放的方式越多，房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越平穩(wěn)。 事實(shí)上，無(wú)論是還沒(méi)有畢業(yè)的大學(xué)生還是剛剛進(jìn)城的農(nóng)民工朋友，每個(gè)人都希望能夠買(mǎi)房，所以水庫(kù)里的水很多。當(dāng)然，這里面有很多人是暫時(shí)買(mǎi)不起房的人。因?yàn)橛蟹績(jī)r(jià)這個(gè)堤壩在呢。最早的時(shí)候，這里面的水有相當(dāng)一部分是通過(guò)“公房分配”這個(gè)口子流走了，所以水庫(kù)里面的水不會(huì)太滿。后來(lái)取消公房分配了，水庫(kù)里面的水沒(méi)有了出路，只有溢過(guò)大壩流出去。這樣一來(lái)，水自然越蓄越多，壩也就跟著越筑越高。所以，要想讓壩的高度降下來(lái)，主要的辦法得是疏，而不是堵�，F(xiàn)在國(guó)家兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推出，就等于給這個(gè)蓄滿水的水庫(kù)開(kāi)了幾個(gè)放水的口子，這下面的口子一開(kāi)，上面的水位也就自然會(huì)降下來(lái)，壩的高度也就自然跟著下來(lái)。當(dāng)然，“賣地財(cái)政”等原因也可能導(dǎo)致地方政府不認(rèn)真落實(shí)廉租房政策。到目前為止，我們雖然還不清楚這些洞到底要開(kāi)多大，能放多少水，但是以下的數(shù)字我們可以看到國(guó)家的決心：2007年一年通過(guò)廉租住房制度解決的住房數(shù)相當(dāng)于從1998年到2006年的總數(shù)，以后一定會(huì)更多。 這兩年的房?jī)r(jià)就像一道堤壩，越筑越高，能流出來(lái)的水，也越來(lái)越少。這水，就是人們的住房要求。這道堤壩增高的速度很快，但是住房要求的水流卻比較緩和，所以溢過(guò)去的水，也就是住房成交量越來(lái)越少，是再自然不過(guò)的現(xiàn)象。曾經(jīng)有很多人利用人們買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，大肆鼓吹房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，這就好像往堤壩后的水庫(kù)里扔石頭，在人們不知不覺(jué)之中，抬高了水面。那么房?jī)r(jià)為什么又會(huì)跌呢？因?yàn)檎�府已�?jīng)開(kāi)始在這水庫(kù)下面多處挖洞，開(kāi)始有序地疏導(dǎo)和放水了。 雖然開(kāi)這幾個(gè)洞還需要一些時(shí)日，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們絕對(duì)不要掉以輕心。面對(duì)這種形勢(shì)，很多潛在消費(fèi)者也會(huì)駐足觀望。老百姓沒(méi)房，可以擠一擠，還可以租房來(lái)住，反正等得起。開(kāi)發(fā)商可就不行了，不買(mǎi)房，企業(yè)照樣得運(yùn)轉(zhuǎn)，工資照樣得發(fā)，尤其是銀行的利息一分也不能少。如果開(kāi)發(fā)商不把房?jī)r(jià)這道堤壩降下來(lái)，到時(shí)候又還能有多少水溢過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)堤壩流出去呢？也就是說(shuō)，水可以分流了，水庫(kù)里的總的水量少了，堤壩修得再高也只是擺設(shè)，這就叫有價(jià)無(wú)市。 所以我們看到，隨著從緊的貨幣政策出臺(tái)、房貸新政影響力凸現(xiàn)、住房保障工作不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性：房?jī)r(jià)有所調(diào)整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤(pán)囤地退潮等等現(xiàn)象開(kāi)始浮出水面。有好幾個(gè)城市，例如廣州、東莞、深圳等地，新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格急劇下降。以東莞為例，據(jù)說(shuō)降幅最高達(dá)40%。就算是在歷來(lái)最難以撼動(dòng)的北京市場(chǎng)，也出現(xiàn)了一些苗頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變著法子給房子降價(jià)，面對(duì)公眾卻扭扭捏捏、躲躲閃閃，不承認(rèn)是降價(jià)，無(wú)非是想竭力支持，能掩蓋多少就掩蓋多少，能撐多久就算多久——畢竟，這點(diǎn)降幅還算不了什么，如果能大致維持現(xiàn)在的局面，也能賺個(gè)盆滿缽滿了。 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抱怨利潤(rùn)率其實(shí)不高，土地價(jià)格上漲，樓盤(pán)廣告宣傳投入大，建筑成本上升，等等。我們暫且相信這種說(shuō)法是真實(shí)的，但是成本是有彈性的，有很大的壓縮空間，降低房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商們通過(guò)縮減成本支出，還是可以維持合理的利潤(rùn)。汽車、手機(jī)、家電等行業(yè)，不也是一直抱怨利潤(rùn)微薄嗎，但是價(jià)格一降再降，他們不是照樣活得很好？所以，別信某些人房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的鬼話！房?jī)r(jià)，尤其是新房的價(jià)格，下調(diào)的空間其實(shí)大著呢！ 還有一個(gè)因素也不容忽視，就是越來(lái)越多的年輕人在輿論的倡導(dǎo)下，逐步樹(shù)立正確的住房理念，開(kāi)始傾向于租房而不是買(mǎi)房，這也會(huì)分流一些需求。 你說(shuō)，這樣下去，這房?jī)r(jià)能不跌嗎？當(dāng)然，我們也不要期望“房市”象“股市”那樣一瀉千里。跌，也是穩(wěn)中有跌。 看到這些原因元素我們不妨仔細(xì)思考在最好的時(shí)間買(mǎi)最便宜的房子也要在政府的相關(guān)政策下，不要讓房?jī)r(jià)再下跌，掌控好房?jī)r(jià)的走勢(shì)。