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中國人把子女送往美國升學(xué)的人數(shù)與日俱增，同時也有許多人為了讓在美國上學(xué)的子女有個住宿，決定以自己的名義買下房子，甚至多買幾棟用來出租，一方面是想通過收取房租來補貼他們的生活費，另一方面是擔(dān)心已泡沫化的中國房市會帶來資產(chǎn)貶值。因此，很多客戶將目前價值仍居高的中國大陸房產(chǎn)出售，把賣掉房產(chǎn)獲得的款項轉(zhuǎn)移到被視為避風(fēng)港的美國。

在美國置辦多套房產(chǎn)的過程中，殊不知，美國要繳納的稅種多到令人咂舌。幾日前，本公眾號推送了在美國納稅的相關(guān)知識，今天，本文將具體分析外國人在美國置業(yè)所涉及的遺產(chǎn)稅和贈與稅的問題。其中，房產(chǎn)證上寫誰的名字，是很多人關(guān)心的問題，因為這會牽扯到繼承人將來要繳納多少遺產(chǎn)稅。

在美國，房產(chǎn)證上寫誰的名字會出現(xiàn)以下幾種做法：

 做法1：房契上只寫大人名字，之后會留給孩子。 做法2：房契上同時寫上大人和孩子名字(聯(lián)權(quán)共有)。這樣，在孩子繼承房產(chǎn)的權(quán)利高于其它任何親屬或債權(quán)人。 做法3：僅寫孩子名字。在美國，18歲以下未成年人無權(quán)簽署任何法律文書，只能靠父母或監(jiān)護(hù)人代理，當(dāng)父母或代理人無法繼續(xù)代理時，必須事先設(shè)定繼承代理人。這樣的實際操作非常麻煩，不建議采用此種方法。
那么，我們就來分析一下前兩種做法的利弊！
 

房契上只寫大人的名字，之后會留給孩子

假如，您現(xiàn)在以個人名義買了80萬的房子，在您百年之后，您的孩子才繼承，他以后賣房付稅的計稅底數(shù)是您去世那一天的房屋市價(假設(shè)為120萬)，如果他馬上以120萬賣掉房子，收益所得是零(120萬售價–120萬計稅底數(shù)= 0)，不需付任何收益所得稅！ 外國人在美國的遺產(chǎn)稅上免稅額只有6萬美金，雖然沒有收益所得稅，但是孩子必須支付40%的遺產(chǎn)稅才能拿到房子的產(chǎn)權(quán)。也就是說，如果您的孩子是以這樣的方式繼承遺產(chǎn)，將會額外再交很多遺產(chǎn)稅。

房契上同時寫上大人和孩子的名字（聯(lián)權(quán)共有）

假如，您買的這棟80萬的房子，房契上寫的是您和您孩子的名字，這在美國算作是贈予他一半產(chǎn)權(quán)，他的計稅底數(shù)會是您買價80萬的一半，即40萬。在您百年過后，由他繼承，計稅底數(shù)就是您去世那天房屋市價120萬的一半，即60萬。再加原先他受贈那一半的計稅底數(shù)40萬，總計稅底數(shù)為100萬。他若馬上以120萬賣房。收益所得是120萬售價–100萬計稅底數(shù)=20萬，他需要為這20萬收益納稅(如果這不是他的主要居所）！可以看出，聯(lián)權(quán)共有也會增加孩子的納稅負(fù)擔(dān)。 另一方面，它也對您本人增加了額外的負(fù)擔(dān)。以下幾方面的例子非常的現(xiàn)實，但是“忠言逆耳”，有些情況不得不提前考慮，做好萬全準(zhǔn)備。 如果將來有一天，因某種原因您急用錢，非常需要賣掉這個房子。但是，萬一兒女在這緊要關(guān)頭阻攔賣房，您可是一點辦法也沒有！ 如果擁有一半產(chǎn)權(quán)的孩子不幸先您去世，結(jié)果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產(chǎn)。另外，他的債權(quán)人也會來找您。 如果孩子有稅務(wù)問題，會有稅務(wù)留置扣押權(quán)“綁”在房子上。 如果孩子申請破產(chǎn)，即使您有一半產(chǎn)權(quán)，房子仍可能被強(qiáng)制賣出。 如果孩子被起訴承擔(dān)車禍責(zé)任，受害人要求賠償金額巨大時，房產(chǎn)也會被牽扯到。 聯(lián)權(quán)共有房產(chǎn)還會影響到申請低收入醫(yī)療福利Medicaid。美國聯(lián)邦的Medicaid 計劃是針對低收入人群，為其提供免費或減費的家庭護(hù)理等必要醫(yī)療服務(wù)。申請時，政府會調(diào)查申請人有沒有通過轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，使自己成為低收入后以騙取福利。把孩子名字加進(jìn)房契被認(rèn)為有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)嫌疑。

和孩子聯(lián)權(quán)共有房產(chǎn)在法律上算是您贈送一半房產(chǎn)給他，如果房價超過14000美元,需要申報聯(lián)邦贈與稅。對于三口之家及人口較少的家庭來說，最常用的方式就是利用每年贈與豁免額給兒女留錢。按照稅法，2013年每個人每年可向任何人贈與14000美元，在這個額度以下任何的財產(chǎn)贈與都無需繳納贈與稅。如果一對夫妻有3個未成年孩子，每一個孩子夫妻兩人一年可以贈與28000美元，3個孩子就可以贈與81000美元而不必繳稅。不用多，10年下來父母轉(zhuǎn)讓給孩子的財產(chǎn)可以達(dá)到810000美元，這可不是一個小數(shù)目。而且這些錢用來投資，投資所得和本金則都屬于孩子的財產(chǎn)，賺多少錢都名正言順的落入孩子的腰包而無需繳納贈與稅。

結(jié)論

總之，如果您想要在美國擁有多套房產(chǎn)，最好能夠舉家移民美國，這樣才能享受高達(dá)545萬美元的美國人遺產(chǎn)稅免稅額度，而不至于以中國籍的身份只拿到6萬美元的免稅額度，這顯然是杯水車薪的。